41년 보유, 그리고 물아일체_1편

"다 계획이 있었던 겁니까..?"

 불과 며칠 전, 21세기에 이르러 서울 중심지가 토지거래허가구역으로 묶일 줄 누가 알았겠나.. 만약 정책이 1 달만 일찍 나왔으면, 250억 상당의 계약을 성사시키지 못했을 수도 있을 것이다. 

 삼성동의 100평 남짓한 땅이 어떻게 평당 2억 5천에 팔렸을까..?라는 놀라움은, 1달 남짓 지난 지금, 현대글로벌비즈니스센터(이하 GBC)의 구체적 착공 소식과 함께 가장 쌌던 가격이 되어버렸기에, 이젠 의미가 없다. 오히려 매수처에게 본의 아니게 칭찬을 받았다. "역시 임 대표!" (사실 땐 비싸다고 하셨으면서ㅠㅠ)

그건 그렇고.. 

 오늘 내 생각을 글로 표현하는 목적은 나도 성공적인 토지, 건물 투자를 할 수 있을까? 즉, "조물주 위의 건물주"가 되고 싶다!라는 막연한 물음에, 실무 경험을 기반으로 실제 상업용 부동산 시장이 돌아가는 이야기를 구체화하여, 실행까지 옮겨볼 수 있는 계기로 삼기 위함이다.

 부동산에 관심이 조금만 있어도, 한 번쯤은 "누가 땅 팔아서 엄청 돈 많이 벌었대"라는 이야기를 들어본 적 있을 것이다. 오늘 이야기의 주인공은, 40년 전 이맘때 2억 남짓한 돈으로 이 땅을 매입해서 248억 원의 차익을 보신 아주 멋진 노년의 신사님, (125배쯤 되네..)

 강남권 빌딩 중개 활동을 하면서 많은 건물주 미팅을 하다 보면, 오늘의 주인공처럼 정말 멋진 노년기를 보내시고 있는 분들이 많다. (미팅의 일부분이 호텔 커피숍이니...) 그중 상당수는 부모님 세대에서 물려주신 소중한 토지 및 건물을 잘 관리해, 엄청난 임대 수익을 향유하고 있는 분들이다. 

 사실, 부동산의 최전선에서 일하고 있지만 "저도 열심히 벌면 서울 건물주, 혹은 땅을 살 수 있겠죠?"라는 물음에 "열심히 아주 많이 버시면 되죠"라는 부끄러운 대답으로 일관하지만, 상당히 씁쓸한 마음이 드는 것은 사실이다. (열심히 벌어도 S급은 못 사니까...)

 S급을 예로 들어보자. 지금 강남역 인근 전면도로의 토지 평당가(건물 가치 제외)는 6억~7억을 호가한다. 사실 호가라고 할 수도 없는 게, 평당 7억에 매각된 땅이 있다. 

 강남구 서초동 1318-1번지.. 작년 11월, 1420억에 팔렸다. 토지 면적이 203평이니까 평당 6.9억쯤 되네.. 이 건물주는 전생에 엄청나게 좋을 일을 하셨나 보다. 

아무튼..

왜 이렇게 가격이 천정부지 오를까?라는 물음에 "전생에 좋은 일을 했으니까"라는 대답은 굳이 글을 더 이어나갈 필요가 없기에.. 이유에 대해 조금 생각해봐야겠다. 

이유에 대하여,

지구는 둥글고 토지는 유한한다.라는 대답은 아인슈타인만 할 수 있다.  

 중개법인의 대표로서 뭔가 특별하고 멋진 게다가 분석적인 대답을 해주고 싶지만, 정작 근본적 이유는 토지 및 건물 소유자의 "마음"이라는 게 가장 정확하고 명쾌한 대답이다. "마음"대로 가격을 불러도 사주는 사람이 있으니까 계속 오르는 것이다. 적어도 S급은 그렇다는 소리다. 그리고 "누가 봐도 좋은 땅 혹은 건물"의 소유자들은 다 이런 "마음'을 갖고 있다. 그리고 부동산과 본인을 물아일체 하고 있기 때문에, 자칫 그들 앞에서 아는 "척"을 했다가는 더 이상 미팅을 이어나갈 수 없다. 

 아무튼, S급보단 가장 평균적인 관점에서 이야기를 이어나가려 한다. 실제 내가 진행했던 토지 중개 사례를 통해 "조물주 위의 건물주"가 어떻게 될 수 있는지 구체적으로 알아보고.. 언젠간 내가 매입할 날이 오면 이 글을 기반으로 실행에 옮겨보자. 

 (과연 41년 전, 그는 이 땅이 125배의 차익을 볼 수 있는 땅이라는 것에 대한 확신이 있었을까?.. 정말 다 계획이 있었을까?) 

 1년 4개월 동안 450억 남짓한 계약을 진행하며, 나름대로 토지 및 건물 중개에 대한 업무를 체계화해놓았는데, 우리 직원들도 이를 통해 실제 성과를 보이고 있으며, 개인 투자자라도 실제 매입 과정에 그대로 적용한다면, 매수에 있어 의사결정에 긍정적 영향을 줄 것이다. 

 

 (사실 글로 전 과정을 남기는 이유는 평소 생각하는 빌딩 시장의 잘못된 관행 때문이기도 하다. 내가 계속 이어나갈 이야기들은 지금 빌딩 중개 시장에서 감추고자 하는 것처럼 큰 스킬이 아니다. 간혹 전문가들의 빌딩 투자 강의를 보면서 아쉬운 점은, "여기가 좋습니다"라는 식의 강의이다. 그건 "강요"이지 "강의"가 아니지 않나.. 핵심은 "좋은 토지 혹은 건물을 보는 방법"에 대한 인사이트를 공유하는 것이다. )

아무튼..

1. 권리분석

2. 토지현황 분석 

3. 건물현황 분석 

4. 지역분석-투자 가치 분석

5. 매수 의뢰인 미팅

6. 매수 동반 답사

7. 계약서 검토

8. 계약

  

 잠깐 우리 중개법인 자랑을 좀 하자면, 위와 같은 체계화된 업무 구조로 전문적이며 성공적인 중개를 하고 있다. 그리고 평소 매수 의뢰자에게 "이 물건이 좋습니다!" 보단 "좋은 토지 및 건물 보는 방법"에 대해 구체적으로 답변해주다 보니 주로, 부동산을 특정해서 의뢰하시는 경우가 많다. (무조건적으로 매물만 확보하는 중개법인과 아예 다르다.)

실제 매입 의뢰건_현장 사진 1

실제 매입 의뢰건_현장 사진 2

이번 매입건에 대해서도 부동산을 특정해서 의뢰를 해주셨다. "대표님, 이 부동산 매입 계획에 대해 상부 결재 라인까지 통과했어요. 어떤 것 같아요?" (위의 사진이 그 부동산이다.)

1. 권리분석

직접 찍은 삼성동 76번지 인근 박 OO 소유 건물

 무조건 먼저 해야 할 작업은 권리 분석이다. 아무리 입지가 좋아도 권리상 문제가 있으면 거래를 하면 안 된다. 한 예로, 그것이 알고 싶다에서 강남 3대 부동산 재벌 중 한 명인 박 OO 스토리가 세상에 공개된 적이 있는데, 그 실제로 그가 보유한 건물들 중 입지가 엄청나게 좋은 건물들이 있다. 하지만, 명의 신탁 등 여러 권리상 문제들 때문에 접근조차 하지 않는다.

 권리 분석은 첫 번째로 등기부등본을 보고 권리상 문제가 없는지 확인한다. 근저당 등 등기부상에 명시된 권리에 대한 분석들도 반드시 해야 하지만, 더 중요한 것은 유치권, 명의신탁 등 따로 보이지 않는 권리들에 대한 조사도 반드시 필요하기 때문에, 현장 답사는 필수이다.

 현장 답사를 하게 되면, 인근 지역의 오래된 식당 혹은 건물에 들어가 평소 해당 토지 혹은 건물이 갖고 있었던 문제에 대해서 아는 게 있냐고 물어보는 게 제일 효과적이다. 이번의 경우, 인근 자동차 정비소에서 여러 이야기를 들을 수 있었다.  (권리 분석에 굉장한 도움이 된다.)

2. 토지 현황 분석

1) 지적도, 토지 대장, 토지 이용계획 확인원

 지적도의 토지 형상을 기준으로 현장 토지가 지적도와 일치하는지 체크해야 한다. 중요한 논점인데, 주변 토지 경계와의 점용 이슈가 있다면, 반드시 해당 구역 구청에 이슈가 있었는지 체크해야 하고 인근 탐문 조사도 실시해야 한다. 이를 놓치면 분쟁으로 인해 건축 자체가 불가능할 수 있다.

 토지 대장의 면적을 기반으로 등기부등본 표제부 토지 면적을 확인해야 한다. 많이들 오해하는데, 등기부는 권리 관계를 단순 공시하는 용도이기 때문에 이외의 정보들은 토지 대장, 건축물대장을 기반으로 기록하기 때문에 선행적으로 토지대장, 건축물대장을 먼저 확인하여야 한다.

 토지 이용계획 확인원에서 중요한 부분은 건축과 관련되어 제한되는 사항이 있는지 확인해야 한다. 매수하고 싶은 토지가 개발제한구역, 정비구역, 지구단위계획구역으로 묶여 있다면 반드시 구청 관할과 에 전화해서 건축 가능 여부를 물어봐야 한다. (개발제한구역, 정비구역은 당장 개발이 불가능하니 안 물어봐도 된다.) 사실 이 부분에 대해서는 꽤 많은 케이스가 존재하지만, 별도의 글로 기록해야겠다. 

 참고로 건축물의 높이 제한도 "얼마나 높이 지을 수 있느냐"라는 관점에서 굉장히 중요한 체크 포인트이다. 

2) 지구단위계획구역 체크

 지구단위계획구역으로 지정하는 이유는 "토지 이용을 합리화하고, 토지의 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경 확보"를 하기 위함이다. 때문에 지구단위계획구역 내에서 건축하거나 용도를 변경하려면, 지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경해야 한다.

 대부분 전문가들이 "국토부, 구청 홈페이지 가서 들어가서 찾아보세요" 하는데, 그건 자기도 찾기 어려워서 그런 것이다. 그리고 찾더라도 양도 방대하기 때문에, 봐도 봐도 무슨 말하는지 모를 것이다. 보통 지구단위계획구역 지정 공고가 고시될 때, 아래의 3가지로 나뉘는데 3) 정도만 보면 된다. 

1) 부문별 계획 - 교과서 st 이므로 pass

2) 시행지침 - 지정 개발, 권장 용도, 불허 용도, 건폐율-용적률 인센티브 체크

3) 결정도 - 본인이 사고 싶은 토지 혹은 건물이 시행 지침을 기반으로 어떻게 지정되어 있는지 지도상에 표시해주기 때문에 시각적 인사이트 확보.

 가장 중요한 건 "공무원을 귀찮게 하자."라는 것이다. 몇십억이 드는데, 꼼꼼하게 체크해야 하지 않겠나.. 전화해서 "해당 지번에 건축 계획이 있는데 혹시 가능할까요?"라든가 "이 건물 이렇게, 용도 변경 가능할까요?"라고.. 참고로 1%의 불확실성이 있어도 공무원 분들은 "배제할 수 없다."라고 해서 경험이 부족한 사람들로 하여금 엄청난 긴장감을 유발하기도 하지만, 대부분 99% 있는 그대로 비중을 두고 의사 결정을 하면 된다. 

3) 토지 매립 폐기물 관련 이슈

 토지 매입의 경우, 엄청나게 중요한 이슈이다. 그런데 해당 이슈는 땅을 파보기 전까지는 파악할 수 없는 문제이다. 때문에, 계약 시에 특약을 통해 토사 및 폐기물 처리 비용 부담 소재를 명확하게 해야 한다. 아래 사진을 참고하면 토사 반출 시의 폐기물 처리 비용이 엄청나다는 것을 알 수 있다. 그래서 이 부분은 매우 중요한 이슈이다.

 민법상 "매도인의 하자 담보 책임" 측면에서 접근하면, 보통 해당 토지를 보유하고 있던 매도자가 책임을 지는 것이 일반적이다. 다만 토지 가치가 클 경우, 매도자는 매수자에게 하자 담보 책임을 전가시키기도 한다.  

3. 건물 현황 분석

폐기물 관련 견적서(해당 부지 X)

 해당 토지는 2014년 건물 철거 이후 오랫동안 주차장 부지로 활용되어 왔다. 그래서 별다른 이슈가 없을 것이라고 생각하는 전문가들이 아주 많다. 다만, 2. 에서 언급했던 것처럼 건물 철거 과정에서 철거 잔해물을 토지에 매립해놓는 경우가 있는데, 이는 토지주가 다시 건물 지을 계획이 있을 경우 폐기물 처리 비용이 굉장히 비싸니, 땅에 매립해놓고 다시 건물을 지을 때 토사 반출과 함께 폐기물을 처리하는 방식을 취하는 경우가 많다.

 때문에 토지주가 건축 폐기물을 땅에 매립해놨는지를 매수 과정에서 반드시 체크해야 한다. 실제로 이 부분은 계약을 좌지우지할 만큼 큰 이슈이기 때문이다. 폐기물 처리 비용을 매도-매수자 책임으로 계약 전 협의를 거치고 만약 이 부분에 대해서 서로 납득하지 못하면 계약은 성사되지 않는다. 

4. 지역 분석-투자가치분석

 지역 분석의 경우, 해당 부동산의 향후 매각 차익 실현과 임대 수익 향유라는 2가지 측면에서 굉장히 중요하다.

1) 용도 지역-지구.

 "건물을 가장 넓고 높게 지을 수 있다."라는 관점에서 생각하면 아주 간단하고, 실제로도 별다른 게 없을 만큼 이 관점이 가장 중요하다. 그래서 가장 넓고 높게 지을 수 있는 "일반 상업지역"을 선호한다. 하지만, 서울에 일반상업지로 지정되어있는 지역이 극히 일부이기 때문에, 언제나 귀하다. (건폐율-용적률을 고려하는 것이 위와 같은 의미와 일맥상통하다.)

 건축-시행사 입장에서 가장 선호하는 땅이기도 한데, 주로 오피스텔 건축 후 분양 수익을 주목적으로 한다. 실제 분양 수익은 우리가 상상하는 것 이상으로 크다. 99.9% 건축-시행사들은 "아래에서 남겨먹는다"라는 마인드를 갖고 있다. 즉, 토지를 싸게 매입해야 이윤을 크게 남길 수 있으니까.. 물론 입지가 좋으면 토지 매입가가 천정부지 높아지기 때문에, "위에서 남겨먹는다"라는 생각을 갖고 사업을 하는 경우도 많다. (서울의 중심권일수록)

 다음으로는 준주거지, 3종 일반주거지가 차선이다.  준주거지의 경우, 주거지역이지만 상업지역의 성격이 가장 강한데 이는 용적률 즉 높이 지을 수 있는 여지에 대한 차이에서 비롯된다. 이것도 일종의 팁인데, 국토교통부에서 용도지역별 용적률의 최대한도를 산정할 때 반드시 고려하는 항목이 관할 구역의 면적과 인구 규모 등인데, 준주거지로 지정되었다는 의미는 "관할 구역의 면적도 크고 인규 규모도 많으니 더 넓고 높이 지으시길 바랍니다."라는 이야기와 같다. (일반 상업지역이 더 큰 이유는 언급하지 않아도 알 것이다.)

 넓고 높게 지으라고 법으로 정해줬으니, 법인 개인 구분 지을 필요 없이 언제나 인기가 좋다. 예를 들어 내가 토지 혹은 건물 매입 계획을 갖고 있다면, 생각해보자. 당연히 넓고 높게 지어서 임대 수익을 백 원이라도 더 받고 싶을 것이고, 향후 매각할 때 더 높은 건물이 더 비싸게 팔린다고 생각하는 것이 일반적이기 때문에 인기가 좋은 것이고 이 부분이 매입 가격을 산정하는데 제일 중요한 영향을 미치기 때문이다.

 정리하면, 해당 토지는 대지 평수는 110평 남짓으로 작았지만 일반 상업지역이었기에 토지 활용 가치가 컸다.  그리고 이건 한 가지 팁인데, 바로 옆의 건축물이 있다면, 언제나 좋은 비교 대상이다. 토지 면적까지 비슷하다면, 향후 본인이 계획하고 있는 건축물에 대해 구체적인 시각적 인사이트를 주기 때문에! 

2) 상업용 건축물이라면, 유동인구 필수 분석.

 신축용 목적으로 상업 지역에 토지를 매입하거나 기존 상업용 건물을 매입의 목적은 결국 "매입 후 임대 수익 향유" "많이 받고 싶다"라는 것이 가장 주된 요인일 것이다. 많은 전문가들이 "유동 인구"를 분석하면 된다.라고 한다. 물론 해당 지역에 얼마가 돌아다니는지는 중요하지만, "유동 인구의 동선 파악"이 정말 정말 중요하다. 

 서울에 건물을 매입하려면 최소 30~100억 이상 필요한데, 자기 자본이 이렇게나 많이 투입되는데 누군가에 의존하기엔 리스크가 너무 크지 않은가. 최소 한 달은 본인이 매수하고 싶은 건물을 기준으로 매일 같이 아침 점심 저녁으로 임장 해서, 유동인구의 동선이 해당 건물을 자주 지나가는지 잘 파악해야 한다.

 이밖에도 여러 가지 케이스들이 있지만, 다른 사례를 통해 기록하기로 한다.

아무튼..

 요즘은 정보가 모두에게 공개되는 시대이기 때문에 매수 의뢰자의 눈높이가 매우 높아졌으며, 그에 따라 요구하는 니즈도 엄청나게 커졌다. 때문에 토지 및 빌딩 시장에서 살아남으려면, 세금-법적 이슈 등 여러 컨설팅까지 해야 하지만 그중 가장 중요한 건축 설계와 관련된 부분이다. 

 매수 전, 건축 가설계안으로 검토한다면 시각적 인사이트+임대 계획 구체화 측면에서 매우 도움이 된다. 다만, 비용이 많이 들기 때문에 대부분의 빌딩 중개법인들은 이를 해주지 않지만, 사실 매각이 성사되면 그에 따른 중개 수수료가 크기 때문에 우리 법인은 무조건 이를 제공한다. (실제로 만족도가 엄청 높다.)

 평소 잘 알고 지내는 건축 사무소에 가설계 의뢰를 맡긴 결과, 해당 토지는 지하 2층, 지상 12층 건물을 지을 수 있었다. 이걸 토대로 매수 의뢰자에게 "건축 방향성과 임대 계획"을 브리핑했다.

실제 사례는 아래와 같다.

 주로 동서남북을 기준으로 선을 그리면, 의외로 상권이 한눈에 들어온다. 1 사분면은 메인 주거지이며 특히 강남구 부촌의 대표 주자 중 하나인 삼성동 아이파크가 해당 지역에 위치하고 있었다. 따라서, 해당 토지 매입 후 건물을 신축하여 1~3층은 고급 커피 프랜차이즈 입점 등 여러 가지 활용 가치 및 예상되는 임대 수익이 높았다. 일단 1~3층은 고급 프랜차이즈를 겨냥하여 임대 계획을 잡기로 했다. 

 해당 토지는 빨간색 원을 기준으로 2 사분면에 위치하여 있으며, 양 옆 파란색 원은 실제로 건축 계획 및 임대 현황 분석 시 엄청나게 활용 가치가 높은 사례였다. 3 사분면은 삼성동을 대표하는 전통 업무지구이며, 4 사분면은 향후 서울 상업용 시장의 20년을 책임질 현대 GBC가 2026년 완공을 목표로 첫 삽을 떴다.

 세부적인 내용은 법인 내부의 업무 기법이라 자세하게 기록할 순 없지만, 위를 근거로 가장 중요한 결론을 도출했는데, 코로나 19로 인한 외국인 유입 감소에 따른 단기적 위험 요인이 있었지만, 전통적으로 기존 유동 인구가 워낙 많고, GBC를 필두로 앞으로 유발될 유동 인구가 굉장히 많아질 것으로 판단했다. 그래서 더 견고하게 앞으로의 20년을 책임질 업무 지구에 "상업용 오피스 건물 신축"을 제안했다.

 4~12층 임대에 있어 아주 좋은 예는 위 사진에서 보이는 바로 옆 건물 임대 현황 분석이다. 실제 바로 옆 건물의 임대 현황을 분석해보면 사무용 오피스가 주용도이고 오랜 기간 공실이 없었다. 임대료도 높은 수준으로 구성되어 있었기 때문에,  해당 토지도 사무용 오피스로 구성하여 임대 수익을 극대화하는 방향으로 매수 의뢰자에게 제시했다. 결과는 대만족.

 

3) 주거용 건축물이라면, 주변 신축 건물 및 임대 현황 분석 

 

 그래도 수익률 측면에서, 여전히 서울의 구축 주거용 건물은 메리트가 있다. 신축 건물에 비해서 초기 투자 비용이 크게 들지 않고 방배동처럼 대형 개발 호재가 있는 상급 지일 수록 다만 환금성에 문제가 있을 수 있어서 투자 방향성에 호불호가 갈린다. 만약, 현재 본인이 구축 주거용 건물 매입을 고민하고 있다면, 반경 1km 이내 신축 주거용 건물이 얼마나 들어오고 있는지, 매매가와 전세가의 시세는 얼마나 형성되고 있는지 체크해야 한다.

 준공연도가 15-20년을 넘어버리지 않는 이상, 대부분 주변 신축 건물의 매매가와 전세가의 70~80% 수준까지 따라가기 때문에 수익률 개선 측면에서 분석 실익이 있다.   

 정리하면, 해당 부지는 110평이었고 삼성동 지구단위계획구역상, 공동주택 및 오피스텔 건축이 불허했다. 물리적으로 주거용 건물을 신축할 수 없었기에 고려 대상에서 배제했다.

 

길다. 슬슬 나도 안 읽히기 시작한다. 

5. 매수 의뢰인 미팅

6. 매수 동반 답사

7. 계약서 검토

8. 계약

2편 후술.