공간 창업 전, 반드시 알아야 할 N가지
언더독스 윤수향 코치
나만의 공간을 만들고 싶은 로망, 창업가들에게도 있답니다. 인사이트토크 2화에서는 대도시 서울과 인구 3만의 도시 태백 각각 다른 매력을 가진 두 지역에서 공간 창업을 한 대표님 두분을 모셨습니다. 지구샵 박병길 이사님과 니노나 (안사람랩) 송아영 대표님이 바로 그 주인공이죠. 공간 창업 전, 반드시 알아야 할 N가지 바로 알아볼까요?
공간 운영은 낭만이 아닌 생존을 위한 전쟁이다.
언더독스 인사이트토크 2화 - 서울에서 공간 창업을 한다는 것
연사 : 지구샵 박병길 이사
지역 공간 창업 Check List
Step 1. 상권분석
Step 2. 매물탐색
Step 3. 수익분석
Step 4. 계약
Step 5. 공사
특히, 서울에서는 공간 운영은 낭만이 아니라 생존을 위한 전쟁입니다. 공간 운영은 둘째치고 공간 조성부터 어렵습니다. 지구샵의 박병길 이사님은 공간 창업 이전에 전혀 다른 비즈니스인 IOT 창업을을 한 경험을 가지고 있습니다. 전혀 다른 분야의 창업을 도전하면서 멘땅에 헤딩하듯 공간 창업을 하셨다고 합니다. 서울에서의 '공간창업'이라는 전투를 준비하는 분들에게 시행착오를 줄일 수 있는 팁을 5단계로 나눠 공유해주셨습니다.
Step 1. 상권분석
“어디서 시작하지?”
초기 매물 탐색 시, 부동산 앱과 온라인 정보를 활용하여 대략적인 시세나 분위기를 일차적으로 파악해 보실 수 있습니다. 내가 제공하고자 하는 서비스와 물품이 무엇인지, 고객들이 어느 시간대에 자주 활동하며 주요 타겟 고객이 누구인지 파악을 먼저 해 본 후, 상권을 직접 찾아가 현장에서 탐색하시기를 추천합니다.
상권 내 특별한 이슈는 없는지, 상권 내 고객의 연령대, 주로 무엇을 하기 위해 이곳을 찾아오는 지, 어느 시간대에 가장 붐비는지 파악해 보셔야 합니다.
Step 2. 매물탐색
“마음에 드는 상권에 직접 가서 소비하신 후, 영수증을 잘 읽어보세요. 영수증에는 생각보다 많은 힌트가 담겨있답니다.”
창업가가 상상한 상권의 이미지와 실제 상권이 어떠한지 상권분석 데이터를 신뢰하기보다 현장 답사 혹은 선배 창업가의 조언을 들어보시길 추천해 드립니다. 현장 답사를 통해 유동 인구 파악, 권역이 지닌 분위기를 파악해 보셔야 합니다.
그 상권에서 직접 소비하며 영수증을 모아서 분석해보시는 것도 도움이 됩니다. 영수증을 자세히 들여다보면 내가 방문한 시간대에 몇 번째 손님이었는지 이와 같은 정보를 산출해 보시면 대략적인 시간 대비 판매량과 매출액을 파악하실 수 있습니다.
상권을 분석하다 보면 마음에 드는 매물들이 눈에 들어오실 텐데요. 되도록 오랜 시간 공실이었던 상가, 주변 시세에 비해 너무 저렴한 가격, 무권리 등을 조건으로 내세우는 곳들이 있다면 신중하게 검토하시기 바랍니다. 최종적으로 마음에 드는 후보지를 찾으셨다면 가급적 100m~200m 이내의 권역으로 설정하시기를 추천합니다. 200m만 벗어나도 상권이 달라질 수 있습니다.
Step 3. 수익분석
“이 건물 너무 마음에 드는데 빨리 계약해야 하지 않을까?”
빨리 계약해야 할 것 같은 타이밍에 반드시 수익분석을 보수적으로 해야 합니다.
가급적 월 단위로 계산하기보다 연 단위로 꼼꼼하게 확인해 볼 필요가 있습니다. 대부분 월 단위로 수익분석을 하여 수수료, 초도 비용 등을 놓치는 경우가 많습니다. 직원 인건비, 보증금, 공사비, 장비, 집기류, 중개 수수료, 인허가 수수료, 관리비, 월세, 등. 예상보다 초도 비용뿐만 아니라 월 단위로 발생할 수 있는 비용을 사전에 대비하고 접근해야 사업 성공률을 높일 수 있습니다. 수익분석에서 긍정 회로를 돌리는 것은 위험해질 수 있으며 감가상각까지도 고려하여 수익을 분석할 필요가 있습니다.
Step 4. 계약
“ 건축물대장과 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
계약 후 건물 용도변경은 어렵습니다.”
계약하기 이전에 반드시 등기부등본과 건축물대장을 분석하셔야 합니다. 건축물대장 서류 읽는 눈을 키울수록 공간 창업의 시행착오를 줄일 수 있습니다. 이 공간이 내 업종과 핏이 맞는지, 영리사업이 가능한지도 확인하셔야 합니다. 간혹 건물의 용도는 확인하지 않은 채 창업했다가 건물 용도 변경을 요청하는 경우들이 있는데요. 계약 후의 건물 용도 변경은 불가능에 가깝습니다. 만일 공간이 지자체 소유이거나 공공기관이 운영하는 곳의 경우, 영리사업이 불가능한 곳도 있습니다.
부동산과의 커뮤니케이션보다 임대인과의 소통이 더 중요합니다. 특약 사항도 임대인과 꼼꼼하게 파악하시면 좋습니다. 렌트프리 기간, 주차대수, 원상복구 비용 등을 함께 협의하셔야 하며 임대인 또한 나의 비즈니스 파트너라는 개념으로 소통하시길 바랍니다.
Step 5. 공사
“업체에 공사를 맡기더라도 내가 감리.”
본격적으로 공사를 진행하기 전, 공사 비용을 고려하여 공사 범위를 설정할 필요가 있습니다.
공사를 업체에 맡겨 진행하는 방식을 턴키 방식이라고 부릅니다. 이렇게 턴키 방식으로 진행할지 아니면 공사 비용을 줄이기 위해 직접 개별공사를 진행할지 선택하셔야 합니다. 여기서 중요한 건 턴키 방식을 선택하더라도 공사의 감리(공사를 감독하고 관리하는 역할)는 내가 맡는다는 각오로 매일 현장에 나가서 꼼꼼하게 공사 진행 과정을 챙기셔야 실수를 줄이실 수 있습니다.
어떤 공간이든 완벽한 오픈은 없습니다. 공사가 어느 정도 마무리되면 가오픈 일을 명시하고 리허설하는 마음으로 운영해보세요. 이 기간에 부족한 부분은 보완하며 준비하시길 추천합니다.
밤 늦게까지 불을 밝히는 이상한 공간
언더독스 인사이트토크 2화 - 지역에서 공간 창업을 한다는 것
연사 : 니노나 (안사람랩) 송아영 대표
지역 공간 창업 Check List
#1. 지역유휴공간 창업의 어려움
#2. 지역공간 비즈니스의 장단점
우연히 멘토링과 한 달 살기 프로젝트로 들렀다가 태백의 매력에 빠져 메이커 스페이스까지 창업한 송아영 대표님. 그동안 지역에서 겪은 공간창업 시행착오를 공유해주셨습니다. <니노나, 안사람랩>은 지역자원을 활용하여 게임 콘텐츠와 보드게임을 개발하는 공간 기반의 메이커 스페이스입니다.
대도시와 달리 지역 공간창업에서 가장 어려운 점과 창업 전, 어떤 것들을 사전에 준비하면 좋을지 송아영 대표님의 지역공간창업 실수를 줄이는 3가지 방법을 소개합니다.
Number 1.
지역 유휴공간창업의 어려움
대수선 vs 리모델링
폐광지역의 청년들이 메이커 스페이스를 통해 새로운 활력을 만들어 가면 좋겠다는 마음으로 시작 하게 되었습니다. 하지만 연고도 없는 지역에서 유휴공간을 창업하는 과정은 쉽지 않았습니다.
지역이기에 정보를 찾기도 어려운 데다 부동산도 많지 않아 지역과 친해지며 지역 속에서 정보를 얻어야 했죠. 지역 유휴공간 창업의 경우, 공간의 노후화로 발생하는 이슈들(전기, 배수 시설, 등)을 꼼꼼하게 챙겨야 했어요. 지자체가 소유의 공간을 지원받을 경우, 더 꼼꼼하게 확인해야 할 부분들이 있습니다. 예를 들어, 사업자등록증 발급은 가능하나 영리 활동이 안된다거나 안전성 검사 서류 검토 등으로 인해 공사 기간이 지연될 수 있어요.
공간을 공사하기에 앞서 대수선을 택하실지, 리모델링으로 진행하실지 이 부분도 잘 확인하셔야 합니다. 대수선의 경우, 공간 수리를 할 때도 허가를 받아야 하고 공사 전후의 달라진 이미지, 공사 내역도 제출해야 합니다. 리모델링의 경우 이런 복잡한 절차 없이 소소하게 유지 보수를 위해 진행하는 공사라고 생각하시면 될 것 같아요. 이런 부분들을 창업 전에 알고 계신다면 비용과 시간을 효율적으로 운용하실 수 있습니다.
대수선이 필요한 공간이라면 안전성 검사 및 서류 검토 시간 등으로 인해 공사 시작일이 지연될 수 있다는 점을 대비하여 이에 대한 플랜B도 준비하시기를 추천합니다.
Number 2.
지역 공간 비즈니스의 장단점
“공간이 신뢰를 형성하는 데 도움이 되었죠”
공간 비즈니스의 불안정한 한계를 뛰어넘기 위해 많은 지역, 대도시 공간 창업가분들 모두 같은 고민을 하실 것 같습니다. 저희는 이런 허들을 극복하기 위해 공간을 기반으로 한 다른 비즈니스 모델도 함께 가져가려 하는데요. 예를 들어, 쇼룸을 운영한다거나 공간 렌탈 사업으로 불안정한 부분을 채우고 있습니다.
공간이 신뢰를 형성해 주기도 합니다. 저희 공간을 거점으로 태백과 관계 맺고 사업을 시작하시기도 하고 정기적으로 현장 행사를 개최하여 지역과 소통하는 역할도 해오고 있습니다. 앞으로도 니노나 공간이 거점이 되어 태백의 관계 인구를 넓혀 나가고자 합니다.
언더독스는 2014년부터 창업가를 육성하며 국내외 창업교육 현장에서 창업가가 중심이 되는 임팩트 생태계를 만들겠다는 비전에 공감하는 조력자를 만났습니다. 이들은 파트너이자 코치이며, 진정성과 전문성을 갖춘 인재로 언더독스와 함께 성장하고 있습니다.
언더독스 인사이트 토크는 이러한 코치들이 '바로 코칭에 적용할 수 있는 역량 강화'를 목표로 매월 스터디를 진행하며 얻은 인사이트를 글로 엮어낸 기록물입니다. 나만의 브랜드를 만드는 대표님, 아이디어를 현실로 만들고 싶은 창업가, 또는 세상을 바꾸는 창업가가 궁금한 모든 분에게 인사이트가 되기를 바랍니다.
