호텔 부동산 투자 전망
JLL
호텔과 리조트는 COVID-19 창궐 이후 가장 침체된 부동산 섹터 중 하나입니다. JLL에서 발간한 2022-2023 한국 호텔 투자 시장 전망 리포트를 소개하려 합니다.
1. 방문객 공급 시장의 다양화
2021년 한국의 해외 방문객 수는 967,000명으로, 2019년 고점의 6%에 불과했습니다. 중국인 관광객은 2019년 600만 명으로 총 관광객의 34%를 차지했으나 코로나의 출현 이후 2021년에는 연간 방문자 수가 2019년의 3%에 그치는 20만 명 이하로 감소하였습니다.
제로 코로나를 선언한 중국 본토와 지정학적 문제로 인해 중국인 관광객 수의 회복은 짧지 않은 시간이 걸릴 것으로 보이나, 해외여행이 정상화되면서 그간 누적된 한국 문화 및 한류에 대한 수요가 다양한 국가로부터 관광객을 유도할 것으로 전망됩니다. 과거 한류문화의 수요가 높았던 일본, 동남아시아 등 아시아 국가들에 더하여 북미, 유럽에서 한류에 대한 관심이 급증하여 방문객 공급 시장의 다양화에 기여할 것으로 보입니다.
이에 따라 대규모 단체관광 수요에 대한 의존도가 낮아질 것으로 예상되며, 2019년에 비해 객실점유율은 낮더라도 객실 단가(ADR)는 상승할 것으로 보입니다. 따라서 해외운영사 및 브랜드를 갖춘 호텔들이 더욱 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 공급시장 다양화는 호텔산업에 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 보이지만 코로나 이전 수준의 성장세를 달성하기 위해서는 중국 관광객의 귀환이 필수적일 것으로 예상됩니다.
출장 수요는 다시 증가될 것으로 전망됩니다. 코로나 이전의 비즈니스 방문객은 전체 방한 수요의 20% 미만을 차지하는 것으로 분석되었습니다. 그러나 한류의 열풍과 세계 10위 경제 대국으로의 성장은 비즈니스 수요 시장을 활성화시킬 것입니다.
2. 럭셔리 호텔 부문의 시장 회복 주도
COVID-19 이후 회복에 있어서 럭셔리 호텔 부문(Luxury & Upper upscale)과 중저가 호텔 부문(Midscale & Economy)의 양극화가 진행되고 있습니다. 2021년 연말 럭셔리 호텔 부문의 RevPAR는 2019년 대비 86%까지 회복된 반면, 중저가 호텔 부문은 2019년 수치의 66%까지밖에 회복되지 못했습니다.
호캉스 수요를 주요 동력원으로 럭셔리 호텔은 회복 중에 있습니다. 반면 비즈니스 및 단체 여행에 더 의존했던 중저가 부문 호텔들은 더욱 심각하게 코로나의 영향을 받았습니다. 포스트 코로나 시기에도 단기적으로는 여가 수요가 회복을 주도할 것입니다. STR의 설문조사에서 관광객들은 코로나의 영향이 지속됨에도 불구하고 2022년에 해외여행을 계획 중이라고 답변했지만 해외 출장은 코로나 이전 수치에 비해 감소했습니다.
3. 서울 소재 호텔들의 강력한 회복세
해외 방문객의 대다수는 타지역을 방문하지 않고 서울 및 인천지역에 남습니다. 따라서 서울의 호텔시장은 중저가 호텔들이 비수도권에 비해 많기 때문에 코로나의 악영향이 컸지만 해외여행 규제가 풀리는 시점부터는 서울 내 호텔들이 더욱 강력한 회복세를 보일 것으로 전망됩니다. 국내 여행객들은 괌, 사이판, 필리핀, 베트남과 같은 주변 해외 관광지로 유출되어 지방 호텔 시장은 코로나 이전의 수준으로 돌아갈 것으로 보입니다.
코로나 시기에는 해외여행 수요가 국내 여행으로 전환되면서 비수도권 국내 관광시장이 수혜를 받았습니다. STR에 따르면 2021년 3월에 최초로 지역 관광지(서울 및 인천 제외 시장)에서 객실 점유율 수치가 인천 및 서울 지역의 객실 점유율을 앞질렀습니다. 또한 비수도권 관광지의 럭셔리 호텔들은 국내 여행 수요에 힘입어 서울 내 호텔들보다 코로나 이전 수준으로 더 빠르게 회복하였습니다.
4. 용도변경과 재개발 추세로 공급세 감소
2014년 아시안 게임과 2018년 겨울 올림픽 등을 거치며 2012년부터 2020년까지 한국의 호텔 객실 수는 거의 두 배 증가하였습니다. 이 시기의 호텔 증설은 높은 용적률과 낮은 주차 요건을 허용하는 관광진흥법으로 인해 가속화되었으며 대부분 저관광호텔로 구성되어 있었습니다. 반면, 신규 증설 예상 호텔들은 럭셔리 부문의 호텔로 구성될 전망입니다.
포스트 코로나 시기 토지매입비용 증가와 호텔 개발 인센티브 감소로 인해 호텔 공급 성장은 과거에 비해 둔화될 것입니다. 또한 최근 거래된 호텔들의 큰 비중이 거주나 상업용 등으로의 용도변경 또는 재개발을 통해 기존 호텔 객실의 공급을 감축시켰습니다. 2019년에는 110여 개의 호텔 객실이 용도변경을 위한 매각을 통해서 감소되었으나, 연당 감소되는 객실 수는 2020년에는 755실, 2021년에 2,160실까지 증가하였습니다.
5. 호텔 투자에 대한 관심 증가
2021년 한국은 2019년 이후 최고점인 1.7조 원의 호텔 거래 규모를 기록하였습니다. 거래의 상당 부분은 300억 원 미만의 소규모 호텔 및 모텔 이었으나 한국 최고 판매가이자 2021년 아시아 태평양 최대 거래 규모인 르메르디앙 서울 또한 거래되었습니다.
주요 거래로는 머큐어 앰배서더 홍대(Mercure Ambassador Hongdae), 포 포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로 (Four Points by Sheraton Guro), 디큐브시티 쉐라톤 (D-Cube City Sheraton)이 있습니다. 용도변경을 목적으로 매각된 호텔의 사례로는 르메르디앙 서울, 쉐라톤 서울 팰리스 강남, 한강관광호텔, 해운대그랜드호텔 등이 있습니다. 2022년에도 약 1.2조 원의 거래 규모를 상회할 것으로 예상하고 있습니다.
국내 부동산 투자자들은 용도변경 투자기회들을 모색하고 있습니다. 국내 부동산 시장은 임대 호텔(마스터 리스), 다양한 금융 서비스 기관들의 매각 후 임대(sale lease back) 및 지분 거래(share deal) 등 다양한 딜 구조를 상대적으로 저렴한 비용으로 도입할 수 있습니다. 해외 기관 투자자들은 아시아의 최대 수도 중 하나인 서울에서 다양한 부동산 투자 기회를 찾고 있습니다.
한편, 모든 부동산 부문의 가격이 인상되는 상황에서 향후 시장 변동의 위험요소가 있으며, 국내 투자자들은 아직 용도변경 외 호텔 투자를 꺼려 하고 있지만 국내외 관광 수요가 성장함에 따라 투자자들의 관심도 회복할 것입니다. 아직까지는 코로나로 인한 불확실성 때문에 매각가에 대한 매도자와 매수자의 의견이 상반되지만 향후 회복 시기에는 매각가에 대한 기대치가 합의에 가까워질 것으로 예상됩니다.
