2022 1분기 국내 물류 부동산 시장
젠스타메이트, JLL Report
2022년 1분기 물류 부동산 시장 리포트입니다. 본 내용은 젠스타메이트와 JLL에서 발간한 research 자료를 기반으로 합니다.
수요 & 공급
전국 물류센터 공급량은 약 24만평으로 전 분기 대비 약 49% 감소하였으나, 전년 동 분기와는 비슷한 수준입니다. 이중 93%가 수도권에 집중되었습니다. 2022년 전체 공급량은 235만 평 예정되어 있으며 충청권에도 27만 평의 공급이 이루어질 것으로 보입니다. 이번 분기는 3PL 기업의 임차수요가 두드러지게 나타났으며 신규 공급된 Grade A 물류센터를 중심으로 임차계약이 발생하였습니다. 또한 신규 준공된 센터들에서 상온 시설 전 층을 사용하는 단일 임차사례가 빈번하게 발생하였습니다.
수도권 공급 물량의 48%는 서부권, 동남권에는 7만 평, 남부권에는 4.1만 평이 공급되었습니다. 올 2분기 이후 수도권 물류 부동산 공급은 연간 190만 평에 이를 것으로 예상됩니다. 최근 10년간 수도권 누적 공급량은 연평균 12% 증가율을 보였으나, 2021년 26%, 2022년 34%의 증가율을 보였습니다. 수도권 서부권의 누적 공급량은 180만 평으로 예상되며 남부권을 앞설 것으로 예상됩니다.
수도권 Grade A 물류센터(수도권 지역 내 연면적 1만 평 이상, 램프 및 자연 경사로를 통해 전층 접안 가능한 물류센터 - JLL 기준) 공실률은 2.7% 를 기록하였으며, 수도권 전체 Grade A 순흡수면적은 약 76,100평입니다.
중부 권역은 지난 분기와 동일한 1.1%의 공실률을 보였으며, 향후 2년간 해당 권역에 임대 가능 A급 물류센터가 준공될 예정이기에 공실률은 현재 상황과 비슷하게 유지될 것으로 보입니다. 북부 권역은 이미 모든 센터의 공실이 해소되었기 때문에 2년 가까이 제로 공실률을 유지 중입니다. Grade A 물류센터의 수가 타 권역 대비 적고 향후 2년간 공급될 센터도 제한되어 있어 안정적인 공실을 유지할 것으로 보입니다. 남부 권역의 공실률은 2.0%를 기록하며 이전 분기 대비 하락하였으며 순흡수면적은 약 1,100평을 기록하였습니다. 2022년 말까지 앞으로 약 23만 평의 신규 센터들이 공급될 예정입니다. 이는 현시점 남부권역 전체 공급량의 약 70% 수준으로, 해당 권역의 공실률은 향후 상승할 가능성이 있습니다.
Capital Markets
전국 거래 규모는 약 2조원입니다. 최고치였던 직전 분기 2조 4천억 원에 비해 줄었지만 1분기 기준 가장 높은 거래 규모입니다. 수도권에서 1조 8천억, 충청권에서 2천억 규모의 거래가 이루어졌습니다. 올 3분기 이후 충청권의 공급이 크게 늘어남에 따라 해당 지역의 거래규모도 늘어날 것으로 예상됩니다.
이번 분기는 다수의 선매입건과 1,000억 원 이상 딜이 있었습니다. 최근 물류센터 거래는 선매입 방식을 취하는 경우가 많은데요, 선매입은 개발 단계에서부터 투자해 임차인 구성까지 책임지는 방식입니다. 이는 최근 물류시장이 급격하게 성장함에 따라 공급보다 수요가 더 많은 상황이기에 임차인 마케팅에 있어 어려움이 없고, 준공까지 걸리는 시간이 길지 않기 때문입니다. 앞으로도 선매입 사례들이 지속적으로 관측될 것으로 예상되며, 부산-대구-경북 권역과 같이 수도권 외 지역으로도 투자 수요가 확장될 것으로 보입니다.
거래 사례로는
이화자산운용(Invesco)이 약 2,624억 원에 양지로지스틱스로부터 선매입. 해당 자산은 연면적 약 62,251평의 메가센터로 상저온 복합 센터로 구성, 이커머스 기업이 전 층 선임차 계약을 체결한 사례가 있음.
한국토지신탁은 안성 죽산면 당목리에 위치한 리치 복합물류센터 1, 2를 리치개발로부터 총 1,580억 원에 매입. 리치 복합물류센터1은 순수 상온 센터이며, 리치 복합물류센터2는 상저온 복합 센터로 구성됨.
현대자산운용은 호법 CJ물류센터를 이지스자산운용 으로부터 약 1,300억 원에 매입. 해당 자산은 3PL 업체가 임차 중이며, 향후 재개발 가능성이 있음.
코람코자산운용(SK D&D)은 이천 송온리 442번지 소재 물류센터를 우석이앤씨로부터 약 1,235억 원에 선매입. 해당 자산은 상저온 복합 센터로 이커머스 기업이 전 층 임차 중.
SK D&D는 송온리 449번지 물류센터 또한 준공 시점에 자산 매입을 마무리 지을 예정.
신한리츠자산운용은 도척 저온 물류센터를 메테우스자산운용으로부터 약 1,206억 원에 매입. 해당 센터는 순수 저온 센터로 3PL 기업이 전 층 임차 중.
매도자 유형에서는 법인이 1조 3,000억 원으로 가장 큰 비중이었으며 펀드는 4,900억 원이었습니다. 매수자 유형은 펀드가 1조 1,000억, 리츠가 4,700억, 그리고 법인이 2,700억 원이었습니다.
임대료
수도권 전체 Grade A 물류센터의 평균 명목 상온 임대료는 약 32,100원으로 이전 분기 대비 15 bps 상승하였습니다. 이번 분기 서부 권역을 제외한 모든 권역에서 임대료 상승이 일어났습니다. 서부 권역 Grade A 물류센터의 명목 상온 임대료는 약 38,300원을 기록하며 지난 분기 대비 132 bps 하락하였습니다. 서부 권역의 기존 센터 임대료는 안정적이었던 반면에, 금번 분기 새롭게 준공된 센터가 인천에 위치하여 서부 권역 임대료 하락에 기여하였습니다. 서부 권역은 향후 2년간 인천지역을 중심으로 대규모 공급이 이루어질 예정으로 임대료 성장률이 타 권역 대비 더딜 것으로 보입니다.
남동부 권역 Grade A 물류센터의 명목 상온 임대료는 약 27,300원으로 지난 분기 대비 29 bps 상승하였습니다. 남동부 권역은 향후 상당한 규모의 물류센터 공급이 예정되어 있으나, 주요 고속도로와 인접한 입지적 요건으로 임차인의 수요가 전통적으로 많은 권역입니다. 중부 권역 Grade A 물류센터의 명목 상온 임대료는 약 33,700원으로 지난 분기 대비 72 bps 상승하였습니다. 중부 권역은 향후 2년간 오산 지역에 3개의 Grade A 물류센터가 공급될 예정이나 타 권역 대비 공급이 적어 임대료는 지속적으로 상승할 것으로 보입니다.
