저당권, 근저당권, 전세권, 임차권
어디선가 많이 들어보고, 대강 뭔지는 알 것 같지만 막상 설명하려면 쉽지 않은 개념들. 저당권과 근저당권, 전세권과 임차권은 무엇일까요?
저당권과 근저당권
민법에서 정의된 저당권은 '채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리'를 말합니다. 근저당권의 '근'은 '뿌리 근'입니다. 근저당권은 '계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권'로 정의되어 있습니다. 여기에서의 '일정한 한도액'은 채권최고액을 의미합니다.
이들의 성질 또한 민법에서 정하고 있는데요, 저당권과 근저당권은 모두 소유권, 지상권, 전세권에만 설정 가능합니다. 또한 등기를 해야 효력이 발생하며 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 따릅니다. 저당권자는 채권 변제를 위해 저당물의 경매를 청할 수도 있습니다.
이 둘의 차이는 크게 담보채권, 부종성, 변제의 효력, 등기 금액에서 드러납니다. 저당권은 현재의 확정액만큼 담보하는 한편, 근저당권은 '근' 뿌리가 박힌 채 증감하는 변동하는 불특정 채권입니다. 또한 저당권은 채권이 소멸하면 함께 소멸하는 부종성이 있는 반면, 근저당권은 피담보채권이 소멸하더라도 결산일에 채권이 확정되기 전까지 유지됩니다. 변제에 있어서는 저당권은 변제 시 채권이 소멸하지만 근저당권은 결산기 전까지 소멸하지 않습니다. 마지막으로, 저당권은 피담보채권액 만큼 등기되는 데에 반해, 근저당권은 채권최고액이라 불리는 피담보채권 최고액이 등기됩니다.
법률적으로는 저당권과 근저당권이 별개이지만 현실에서는 대부분 근저당권 설정으로 이루어집니다. 가장 큰 이유는 채권최고액은 채권금액에 더해 이자 및 기타 비용까지 담보할 수 있기 때문입니다. 일반적으로 은행에서는 근저당 설정 비율을 원금의 120%로 설정합니다.
전세권과 임차권
민법에서 정의된 전세권은 '전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리'입니다. 임차권이란 '당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리'입니다.
이 둘은 우선 권리의 성질에 있어 가장 큰 차이를 가집니다. 전세권은 물권이라는 강력한 성질을 가지고 있으나 임차권은 채권의 성질을 가집니다. 따라서 전세권은 대항력을 가지지만 임차권은 대항력을 가지지 못합니다. 다만 임차권은 등기, 인도와 주민등록을 마친 때에 한해 대항력이 인정됩니다. 전세권은 물권이기에 설정자의 동의 없이도 양도와 담보제공, 전전세 등이 가능하나, 임차권은 채권이기에 임대인의 동의 없이 불가합니다.
출처: 찾기 쉬운 생활법령 정보
