부동산의, 부동산에 의한, 다양한 특성
부동산은 인류와 함께 시작한 자산입니다. 실물 자산인 동시에 '부동', 움직일 수 없다는 본질 때문에 부동산만의 독특한 특성이 존재합니다.
우리나라 민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물로서, 물리적 요소 뿐만 아니라 그와 연관되는 모든 법적 권리까지도 포함하는 개념입니다. 토지를 포함함으로서 경제활동에서 생산 요소 중 하나로서 작용하기도 하지만 그 자체로 소비재가 되기도 합니다. 이러한 복합적인 면이 있어 대체로 법률, 경제 그리고 물리적 세 가지 측면에서 종합적으로 다루어집니다. 부동산학이 흔히 종합응용과학으로 불리는 이유가 여기에 있습니다. 이러한 태생적 개념에 따라 부동산 개념에서는 몇 가지 특성이 파생됩니다. 부동산 특성은 가장 크게는 토지의 특성과 건물의 특성으로 분류되고, 토지의 특성은 다시 자연적 특성과 인문적 특성으로 나뉩니다.
부동산의 특성은 흔히 토지의 특성으로 이해되기 때문에 토지의 특성을 중점으로 다루겠습니다.
토지
자연적 특성
토지의 특성 중 자연적 특성은 토지가 본원적으로 지니고 있는 근본적 성질로서, 그 성질이 변하지 않아 물리적 특성이기도 합니다.
부동성
부동성은 지리적으로 위치가 고정된다는 의미로, 비이동성이라고도 합니다. 이는 부동산을 동산과 구별하는 근거가 됩니다. 또한, 등기를 통해 공시한다는 점도 일반 재화와의 구분점입니다. 이에 따라 인간이 주체가 되는 부동산활동이 임장활동화∙정보활동화되고, 그 활동 및 현상을 지역적∙국지적으로 나타나게 하여 시장을 지역화합니다. 때문에 시장에 대한 정부의 규제 지역별로 각각 다르게 나타납니다. 이렇듯 위치가 고정되어있기 때문에 외부환경의 변화에 따라 외부효과의 영향을 크게 받습니다. 따라서 일반재화와 달리 입지선정의 중요성이 커집니다.
부증성
부증성은 생산비를 투입하여 그 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다는 의미입니다. 부동산은 일반재화와 달리 물리적인 생산이 불가능합니다. 즉, 면적과 수량이 고정되어 있습니다. 공유수면 매립이나 간척지의 개발은 국토자원의 이용 전환 측면에서 이해되는 것으로서 순수 물리적인 공급의 증가가 아닙니다. 이러한 특성은 희소성과 직결되어 지가 상승의 근본적인 원인이 됩니다. 동시에 최유효이용에 대한 근거가 되기도 합니다. 또한 토지부족문제로 인하여 수요자들의 경쟁을 심화시켜 정부가 토지공개념을 도입하는 계기가 됩니다.
토지의 공급곡선을 살펴보면, 토지의 물리적 공급은 가격에 대하여 비탄력적이나 중장기적으로 보았을 때는 개발 등으로 인하여 경제적 공급이 증가하므로 점차 탄력적인 곡선이 나타납니다.
영속성
영속성은 토지의 절대면적이 사용에 의하여 소멸되지 않는다는 의미로서 토지는 영원히 존재합니다. 따라서 본질적인 가치에 대한 보존력이 우수하고 물리적인 감가상각의 법칙이 적용되지 않습니다. 부동산활동에 있어서는 장기적인 고려가 요구되기 때문에 이용수익, 소유이익을 발생하게 하고 임대차시장이 형성됩니다. 또한 우리나라에서는 상속수단으로서의 가치를 빼놓고 말할 수 없습니다.
인접성
인접성은 토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있어 인접한 토지와 상호 연관성이 있다는 의미입니다. 연결성이라고도 합니다. 한 토지의 개발 또는 지역의 발전은 인근 토지와 지역에 영향을 미치기 때문에 인접성은 부동성과 함께 정의 외부효과 및 부의 외부효과를 설명하는 근거가 되기도 합니다. PIMFY현상과 NIMBY현상이 이러한 특성으로 인하여 나타나는 현상입니다. 또한 개별성으로 인하여 토지는 물리적 대체가 불가능하지만 인접성의 특성으로 인하여 용도적 측면에서는 대체가 가능합니다.
개별성
개별성은 각각의 토지가 모두 다르다는 것으로 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재할 수 없습니다. 따라서 부동산에는 일물일가의 법칙이 배제되고 가격이나 수익이 개별적으로 형성됩니다. 이에 따라 다른 부동산과의 단순 비교가 어렵고 평가의 표준화, 가치판단의 객관화가 어렵습니다.
이외에도 토지가 건물이나 농작물 등을 지탱하여 기능을 발휘하게 한다는 의미인 적재성, 그리고 생산 요소로서의 역할인 생산성 등이 부동산의 자연적 특성으로 있습니다.
인문적 특성
부동산의 인문적 특성은 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성입니다.
용도의 다양성
일반재화와 달리 토지는 여러 용도로 다양하게 사용될 수 있다는 의미로서 각 용도 간 전환이 가능하다는 의미입니다. 이를 통해 토지의 경제적 공급이 가능하게 되며 어떤 위치에 어떤 용도가 적합한지 판단하는 적지론과 하나의 부동산에 여러 가치개념이 뒤섞이는 가격다원설의 근거가 됩니다. 또한 부동산활동의 기준이 되는 최유효이용이 중요하게 드러나는 이유이기도 합니다.
합병∙분할의 가능성
합병∙분할의 가능성은 법률이 허용하는 한도 내 토지의 분할과 합병이 가능함을 말합니다. 효율적인 합병과 분할은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 하며 증가나 감가가 발생하는 계기가 되기도 합니다. 이렇듯 토지를 합병하였을 때 가치가 상승하는 현상을 플롯테이지 현상이라 부릅니다. 이는 여러 개의 획지가 일체로 이용될 때 개개로 이용되는 경우보다 유용성을 증대하기 때문에 매매 과정에서 가치가 상승하는 현상입니다. 규모의 경제 측면에서 해석됩니다.
위치의 가변성
위치의 가변성은 토지에 관한 사회∙경제∙행정적 위치에 따라 상대적 위치가 변할 수 있고 이에 따라 토지가치도 변할 수 있다는 개념입니다. 개별 토지들이 상호 연관성을 외부효과를 통해 서로 영향을 주고받습니다. 사회적 위치의 가변성의 예시로는 학군과 공원으로 인한 주택가격 상승과 공장건설로 인한 주택가격 하락 등을 들 수 있습니다. 경제적 위치의 예시로는 도로, 경제성장, 이자율 등이 부동산의 경제가치에 영향을 준 것을 들 수 있으며, 행정적 위치의 예시로는 정부 등에 의한 토지이용계획 규제를 들 수 있습니다.
국토성
국토성은 토지는 개인의 소유 대상이 되지만 그에 앞서 국토의 일부라는 의미로서, 공익에 대한 개념입니다. 이는 토지공개념에 대한 근거가 되어 부동산시장에 대한 법적 규제가 적극적으로 개입되기도 합니다.
이외에도 일반 재화에 비하여 가격이 높다는 점에서 고가성, 투자한 비용의 회수 기간이 길다는 점에서 투자의 고정성 등이 또다른 특성으로 꼽힌다.
건물
토지와 달리 건물은 인간이 만든 축조물로서 재생산이 가능하고 시간의 흐름에 따라 가치의 소모가 전제되므로 토지 특성과 건물 특성은 차이점을 보입니다.
먼저 이동가능성은 기술의 발전으로 인한 특성으로 이동식 주택과 같이 건물을 옮기는 것이 가능하다는 것을 말합니다. 생산가능성 측면에서 건물은 다른 상품과 같이 생산이 가능하며 증축 등으로 규모를 증가시키는 것도 가능합니다. 내구성은 토지와 달리 소비재로서의 내용연수를 가진다는 의미입니다. 그러나 건물은 사용수명이 매우 길어 가격이 하락한다 하여도 재구매수요가 빈번하지는 않습니다. 물리적 동질성은 물리적으로 동일한 건물의 재생산이 가능하다는 의미이며 종속성은 토지와 건물은 서로가 서로에게 종속되어 있다는 의미입니다.
