부동산 경영관리의 비즈니스
AM, PM, FM의 구분
건축물의 생애주기는 보통 개발-운영-폐기로 단순화할 수 있습니다. 당연하게도, 운영 단계가 가장 긴 시간을 차지합니다. 개발과 운영이 같은 주체에 의해 이루어질 수도 있지만 일반적으로 개발과 운영은 분리된 산업으로 보는 시각이 강합니다. 그 중 운영 단계 시장에도 다양한 비즈니스와 플레이어들이 참여합니다.
과거 부동산은 단순히 건물 그 자체로만 인식되어 유지관리, 임대계약, 수금 등의 단순한 활동만 이루어졌었으나, 최근에는 투자자산으로서의 가치가 부각되어 부동산 자산에 대한 관리 영역이 전문화되었습니다. 이에 따라 일시적으로 문제 발생 시점에 현장을 관리하는 단계에서 건물의 생애주기 동안 전략적으로 환경을 최적화시키는 단계로 발전하했습니다. 이와 더불어 미래에 자산가치를 극대화하기 위하여 단순히 현재의 건축과 부동산의 관계를 넘어 경영, 환경, 정보기술 등이 결합되며 융합적인 분야로 발돋움했습니다. 특히 BIM 등 기술 발전에 힘입어 이러한 경향은 더욱 가속화되고 있습니다.
부동산에 대한 관리 분야는 크게 FM(Facility Management), PM(Property Management), AM(Asset Management)으로 구분됩니다. FM-PM-AM은 발전 단계이자 후자일수록 전자를 포함하는 상위 개념으로 보는 관점도 있습니다. 통상적으로 FM 업무를 담당하는 기업을 시설관리회사, PM 업무 담당하는 기업을 자산관리회사 또는 PMC(Property Management Company), AM 업무를 담당하는 기업을 자산운용사 또는 AMC(Asset Management Company)라 부릅니다. 그러나 최근에는 이들 영역의 경계가 점점 모호해지고 통합되어가는 경향이 있습니다. 예전에는 AM사에서 PM사로 하청, PM사에서 FM사에 하청, FM사에서 소규모 용역업체에 하청계약을 체결하는 식의 시스템이 보편적이었습니다. 그러나 근래에는 자산관리사에서 직접 부동산에 대한 투자를 진행하거나, 자산운용사에서 자산관리사의 인력을 채용 혹은 시설관리사의 인력에 자산관리의 역량을 요구하는 등의 경우가 늘고 있습니다.
Facility Management
FM은 Facility Management의 약자로 건축물의 물리적 관리를 뜻합니다. 전통적인 의미에서는 건물의 유지보수(O&M: Operation & Maintenance)를 말합니다. 과거 FM은 건물 안에서 일어나는 이벤트를 어떻게 효율적으로 진행할 수 있게 하고 지원할 수 있는가를 고민하기보다는 그 업무가 유지될 수 있도록 하는 일에 가까웠습니다. 즉, 미래에 대한 전략의 차원에서 이해하기보다 단순히 물리적인 환경에 국한되어 그 환경을 쾌적하게 유지하는 정도의 개념에서 인식되었습니다.
조금 더 자세하게 살펴보자면, 전반적인 건축 환경에 대한 관리로 말할 수 있습니다. HVAC(Heating, Ventilation, Air-Conditioning) 시스템을 이용하여 건물 내부의 양적 조건–온도, 습도, 빛의 세기, 공기 중 먼지의 양 등-을 유지하여 사용자가 느끼는 질적 조건을 개선하고 쾌적하게 유지하는 업무도 그 중 하나입니다. 또한 배관 시설을 유지하고 보수하여 건물 내부 위생을 관리하며 전기시설 혹은 엘리베이터 등 건물의 코어를 관리하여 사용자들의 건물 내부 활동에 지장이 생기지 않도록 합니다.
FM 업무는 이러한 건물 내부에 대한 관리 뿐만 아니라 건물 외부에 대한 관리도 담당합니다. 주차장과 옥외 조경 상태 개선, 외부인에 대한 차단 혹은 안내 업무를 통하여 건물 사용자만 느낄 수 있는 질적인 조건 개선 뿐만 아니라 외부인이 인지하는 건축물의 인식까지도 한 단계 높일 수 있도록 합니다. 나아가 지속적인 피드백과 이에 대한 대책을 세움으로써 미래 결함을 방지하는 효과를 불러오기도 합니다. 이를 통하여 건물의 생애주기 중 약 80%에 육박하는 O&M 기간 동안 건물의 가치를 유지하거나 혹은 한 단계 올릴 수 있도록 가장 기본적인 업무를 수행합니다.
Property Management
PM은 Property Management의 약자로서 건물을 단순한 물리적 차원의 유지가 아니라 자산 차원에서의
가치를 다룹니다. 투자자와 건물주를 대리하여 건물 안에서 발생하는 수익원을 관리∙유지 혹은 극대화합니다. 현재 혹은 미래 발생할 가치의 극대화를 위하여 건축물의 전반적인 관리를 다루기 때문에, FM사를 관리하는 업무 뿐만 아니라 재무적 영역까지도 담당합니다. 즉, 현재 존재하는 일상적인 건축물에 대한 모든 것을 다룬다고 할 수 있습니다.
PM의 가장 중요한 업무는 건축물의 수익원 관리입니다. 따라서 인근 임대료나 매매가 등을 파악하여 새로운 임차인을 유치하고 이들과의 계약을 체결하여 임대료 수입을 책임집니다. 이를 위하여 마케팅 활동까지도 요구되고 건물의 유지 비용에 대한 예산을 책정하여 비용 대비 수익을 최대화합니다. 당기순이익 파악을 위해 ROE, ROA 보고서 또한 작성하여 건물주와 투자자에게 보고합니다. 또한 건물의 물리적 관리 또한 자산 가치 증대와 연결되기 때문에 이를 위하여 FM 담당자에 대한 전반적인 관리와 통제까지도 책임집니다. 즉, 부동산 산업의 허리로 비유할 수 있습니다. FM 담당자, 임차인, 건물주, 투자자 각각의 사이를 연결하는 핵심적인 업무를 담당합니다.
최근에는 PM사들의 경쟁이 극심해짐에 따라 수익이 하락하여 R&D에 대한 중요성도 커지고 있습니다. 또한 기존 PM사들의 보편적인 업무를 넘어서 건축물에 대하여 지분을 투자하거나 AM사를 거치지 않고 직접 수주를 따내는 등 AM 업무와의 경계가 허물어지고 있습니다.
Lease Management/Marketing
국내 상업용 부동산 시장에서 LM은 Lease Management와 Lease Marketing을 혼용해 사용합니다. 엄밀히 따진다면 이 둘은 차이가 있지만 일반적으로 임대차 관리를 뜻합니다. LM은 영업활동을 통해 임대인을 대리해 임차인을 끌어오거나, 임차인을 대리해 임대할 부동산을 찾아주기도 합니다. 전자는 LR(Landlord Representative), 후자는 TR(Tenant Representative)로 칭합니다. 이들은 의뢰인으로부터 계약까지의 권한을 위임받아 대행 업무를 수행합니다. 보통 PMC의 하위 조직으로 운영되는 경우가 많습니다.
Asset Management
AM은 Asset Management의 약자로서 흔히 자산운용이라 부릅니다. 금융시장 발달에 따른 금융과 부동산의 결합이라 할 수 있겠다. FM을 건축물의 물리적 관리, PM을 건축물의 총괄적 관리라 한다면 AM은 건축물을 현재와 미래 부동산 투자 포트폴리오 관점에서 바라봅니다. 따라서 AM은 단일 자산을 관리하기보다 여러 부동산 자산을 소유하면서 각각의 부동산 투자 자산들을 전체적으로 관리한다고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 FM과 PM이 현재 존재하는 부동산 자산에 대한 관리를 중점으로 한다면 AM은 직접 자본을 투입해 매입하거나 개발을 통해 새로운 부동산 자산을 창출하기도 합니다.
AM 업무의 최대 목표는 투자가치 창출과 수익 극대화입니다. 따라서 건축물의 매입부터 매각까지 전과정에 관여하며 각각의 부동산 자산에 대하여 경영자의 입장을 가집니다. 현재 가지고 있는 자산의 가치를 통하여 매각 전까지 수익을 창출(income gain)하고 건물 매각 시점까지 더 큰 가치로 평가받을 수 있는지(capital gain) 여부가 주요 관심 대상입니다. 투자계획을 기획하고 분석하며 펀드를 운용함에 따라 투자자들을 모집합니다. 건물의 일상적인 관리를 위하여 PM사를 모집하고 이에 대한 관리 책임도 집니다.
금융업계와 부동산업계의 결합은 비교적 최근에 시작되었으나 정부 정책으로 인한 부동산 시장 규제와 시장 포화, PM사들의 AM업계 진입으로 인한 경쟁 심화 등으로 인해 국내 AM사들의 경우, 점차 해외 부동산 시장으로 눈을 돌리고 있습니다. 또한 AM사들의 포트폴리오 구성에 있어서 부동산 자산에 국한하지 않고 여러 방면으로 다각화하는 중입니다.
우리나라는 부동산 자산 관리에 대하여 대중적인 인식은 아직 FM 단계에 머물러 있고 산업 구조는 FM-PM-AM이 수직적인 계층으로 구분되어 있습니다. 그러나 일본과 미국과 같은 선진국의 경우 이들이 통합되어가는 추세이고 우리나라 특유의 부동산 자산에 대한 위상을 고려하였을 때 우리나라 또한 선진국들의 이러한 경향을 따라갈 것으로 보입니다.
