상업용 부동산 업계에서 자주 쓰이는 용어들
상업용 부동산 시장에서 특히 많이 사용되는 용어들이 있습니다. 이들은 투자 결정 과정에 참고하는 지표가 되거나 해당 자산의 정보를 담고 있기 때문에 이해할 필요가 있습니다.
Transaction & Investment
Cap.Rate(Capitalization Rate)
자본환원률입니다. (NOI / 매입매각 가격)*100(%)로 표현되며 부동산 시장에서 가장 보편적으로 쓰이는 지표입니다. Going-in Cap.Rate는 매입 및 운용에 대한 예측 지표로, Terminal Cap.Rate는 exit에 대한 예측 지표로 사용됩니다. Cap.Rate 자체는 가치중립적이지만 통상적으로 자산 매입 시에는 높을 수록, 매각 시에는 낮을 수록 매력적인 투자 대상으로 여겨지기도 합니다. 시간 가치를 반영하지 않습니다.
NPV(Net Present Value)
순현재가치로, 해당 자산을 통해 앞으로 기대되는 총 수익에서 총 비용을 제한 값을 현재 가치로 환산한 값입니다. 이론적으로 NPV가 0보다 크면 투자가 타당합니다.
IRR(Inner Rate of Return)
내부수익률로, 투자기간 동안의 NPV를 0으로 만드는 할인율입니다. IRR이 투자자의 기대수익률보다 높을 경우 투자가 타당한 것으로 여겨집니다. Cap Rate와 NPV, IRR은 상호보완적이기 때문에 이들을 모두 참고해 투자 의사를 결정합니다.
CoC(Cash on Cash) Return
론을 제외한 에쿼티의 투자 수익률을 의미합니다.
Equity Multiple
(총 투자수익 / 자기자본)입니다. 투자행위로부터 발생한 모든 이익을 자기자본으로 나눈 값입니다.
LTV(Loan To Value) Ratio
담보 인정비율입니다. 해당 자산의 담보 가치에 대한 타인자본의 비율입니다.
리파이낸싱(Re-financing)
기존에 조달했던 자금의 이자비용을 낮추기 위해 이를 대환할 목적으로 다시 대출을 일으키는 것입니다.
셀다운(Sell-Down)
재매각을 의미합니다. 본인이 소유하고 있는 채권을 증권화해 트렌치 상품으로 다른 금융기관에 다시 매각하는 것입니다.
PI(Principal Investment)
자기자본투자입니다. 금융기관이 자신의 고유 자금으로 프로젝트 등에 직접 투자하는 것을 말합니다.
시딩북(Seeding Book)
리스크 관리 차원에서 금융기관에서 자체적으로 정한, 직접 투자할 수 있는 금액의 한도입니다.
드라이 파우더(Dry Powder)
투자자로부터 모집한 투자금 중 아직 투자를 집행하지 않은 돈입니다.
NPL(Non-Performing Loan)
부실채권으로, 일반적으로 원리금 납부가 3개월 이상 연체된 채권입니다.
RFP(Request For Proposal)
제안요청서입니다. 발주 회사가 프로젝트에 참여하고자 하는 업체들에게 참여 의사와 조건 등을 요청하는 문서입니다.
CA(Confidential Agreement)
비밀유지약정서입니다.
TM(Teaser Memorandum)
투자설명서로, 프로젝트에 대한 간략한 소개 정보를 담고 있습니다.
IM(Information Memorandum)
보다 상세한 정보를 담은 사업제안서로, TM을 수취한 후보군으로부터 IM 요청을 받으면 비밀유지약정서 서약을 받고 제공합니다.
LOI(Letter Of Intention)
의향서로, 프로젝트에 참여하겠다는 의지를 밝히는 문서입니다.
LOC(Letter Of Commitment)
투자 확약서입니다.
MOU(Memorandum Of Understanding)
양해각서입니다. 정식 계약 체결 이전 당사자들 간 합의한 내용을 기록한 문서입니다.
Sale and Lease Back
매각 후 재임대를 의미합니다. 해당 자산을 사용하고 있는 소유주가 현금 확보 등을 목적으로 자산을 매각한 뒤 이를 임차하는 형식으로 계속 사용하는 상황을 뜻합니다.
Management
NOI(Net Operating Income)
순영업이익입니다. 영업 수익에서 영업 비용을 제한 것으로, 해당 자산에서 발생하는 순수익입니다. 영업 수익에는 임대료와 기타 수익 등이 포함되며, 영업 비용에는 유지관리비용, 보험료 등이 포함됩니다.
CAPEX(Capital Expenditure)
자본적 지출입니다. 해당 자산의 가치를 높이기 위한 지출로, 부동산 산업에서는 대규모 리모델링, 엘리베이터 설치 등을 예로 들 수 있습니다.
OPEX(Operating Expenditure)
운영비용입니다. 일상적인 비용으로, 부동산 산업에서는 유지관리비용, 공과금 등을 예로 들 수 있습니다.
명목임대료(Face Rent), 실질임대료(Effective Rent)
명목임대료는 계약 상에 명시된 임대료를 의미합니다. 다만 임대인은 일정기간 무상임대 등을 제공하며 임차인에게 혜택을 제공하기도 하는데 이럴 경우 평균적으로, 실질적으로 수취하는 임대료가 실질임대료입니다.
NOC(Net Occupancy Cost)
전용면적(계약면적 중 실제 사용 면적)당 임대비용입니다.
'[(보증금 x 이자율 x 12) + 월 실질임대료 및 관리비] / 전용면적'의 산식으로 계산합니다.
TI(Tenant Improvement)
임차인의 인테리어 공사비를 지원해주는 것을 말합니다.
Rent-Free
무상임대를 의미합니다. 소유주가 marketing의 일환으로 일정기간의 rent-free를 제안하기도 합니다.
Fit-Out, Fit-Out Period, Fit-Out Allowance
Fit-Out 자체는 인테리어 공사를 의미합니다. 임차인이 입주 전 혹은 사용 중 내부 환경 개선을 위해 인테리어 공사를 진행합니다. 이는 당연히 소유주와의 협의를 통해 진행되며 소유주는 이와 관련해 임차인에게 incentive를 제공하기도 합니다. Fit-Out Period는 공사기간 동안의 임대료 면제, Fit-Out Allowance는 공사비 지원입니다.
CAM(Common Area Maintenance)
공용공간에 대한 유지관리를 의미합니다.
WALE(Weighted Average Lease Expiry)
가중평균 잔여 임대 기간으로, 건물 면적에서의 임대 비율과 잔여 임대 기간을 곱한 값입니다. 이 값이 클수록 향후 안정적인 임대수익이 확보되어 있다는 의미인 동시에, 향후 시장 임대료가 상승할 경우 임대수익 개선은 어렵다는 의미를 내포합니다.
Anchor Tenant
핵심 임차인으로, 긴 기간 동안 안정적으로 높은 수익을 내며 소비자들을 끌어들일 수 있는 임차인을 의미합니다.
NNN(Triple Net Lease)
임차인이 임대료 외에 추가로 관련 세금(Net Property Tax), 보험(Net Insurance), 유지관리(Net Maintenance) 비용을 부담하는 계약형태입니다.
Single Net Lease : 임차인이 관련 세금을 추가로 부담.
Double Net Lease : 임차인이 관련 세금과 보험 비용을 추가로 부담.
Triple Net Lease : 임차인이 관련 세금, 보험, 유지관리 비용을 추가로 부담.
