부동산의 스타일 투자
부동산 투자 시장에서도 다양한 전략이 있습니다. 무수한 전략이 있지만 이를 일반화하면 코어(Core), 밸류애드(Value-add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 세가지로 나눌 수 있습니다.
코어
코어 투자는 저위험 저수익의 안정적인 투자를 지향하는 전략입니다. 핵심 지역에 위치한 오피스, 리테일, 주거 등의 섹터로 안정적인 임대 수익이 기대되는 자산에 투자하는 전략입니다. 높은 임대율을 가지고 있으며 임대 갱신까지 장기간이 남은 경우가 많습니다. 또한 임대차의 난이도가 높지 않고 우량 임차인들의 선호도가 높다는 특징을 가지고 있습니다. 당연하게도, 매수 가격이 매우 높은 편이기 때문에 capital gain보다는 꾸준한 income gain에 중점을 두고 있습니다.
국내 한정으로 좁은 의미의 코어는 CBD, YBD, GBD 등 서울 3대 권역에 위치한 트로피 애셋 레벨의 오피스를 가리키기도 합니다. 최근에는 코어와 밸류애드 사이의 전략을 코어플러스라는 이름으로 부르는 경우도 많아지고 있습니다. 이 경우, 서울 3대 권역의 중심지에 위치하지는 않지만 충분한 배후 수요를 가지고 있는 입지에 위치해 있으며 안정적인 현금흐름이 기대되는 양질의 자산에 대한 투자 전략을 말합니다.
밸류애드
밸류애드 전략은 중위험 중수익을 추구합니다. 이름처럼, 자산에 가치를 부가할 잠재력이 높은 자산에 대한 투자를 지향합니다. 임대율이 코어보다는 낮은 편이며 향후 리모델링이나 증축 등을 통해 자산의 물리적 질적 향상을 기대합니다. 이를 통해 향후 엑시트에 있어서 capital gain 상승 효과를 노림과 동시에 임대료 상승 등을 통해 income gain 극대화를 지향합니다.
지역적 측면에서는 핵심 권역을 넘어 대도시권까지 확장되기도 하며 오피스, 리테일 뿐만 아니라 호텔 등 다소 리스크가 있는 섹터까지도 투자 대상에 들어갑니다.
오퍼튜니스틱
고위험 고수익을 지향하는 전략입니다. 기회주의적이라는 말처럼, 저평가된 자산을 매입해 다양한 기회와 방법을 통해 가치를 극대화합니다. NPL 자산을 매입하기도 하며 재건축, 혹은 직접 개발을 시행하기도 합니다. 오퍼튜니스틱 전략을 추구하는 투자에서는 임대율이 매우 낮거나 갱신 기간이 얼마 남지 않은 자산을 오히려 선호하기도 합니다.
매입 단계에서도 차입 비율을 끌어올려 레버리지 효과를 극단적으로 활용합니다. 지역과 섹터를 가리지 않고 정형화된 방법만을 사용하지는 않기 때문에 불확실성이 크게 나타납니다.
