2022년 2분기 국내 오피스 시장
JLL
JLL에서 올해 2분기 시장 리포트가 발간됐습니다.
Economy at a glance
기준금리(07월 22일 기준)
한국은행: 2.25%
*07월 사상 첫 빅스텝.
미연방준비은행: 1.75%
유럽중앙은행: 0.50%
*11년만의 금리 인상, 6년간의 제로금리 종결.
인플레이션
소비자물가지수(CPI, 2020=100): 106.8(04월) - 107.6(05월) - 108.2(06월)
*06월에는 외환위기 이후 처음으로 전년 동월 대비 6%대 상승률.
생산자물가지수(PPI, 2015=100): 118.6(04월) - 119.4(05월) - 120(06월)
환율(07월 22일 기준)
1USD: 1313.50
100JPY: 952.97
1CNY: 193.92
1EUR: 1339.36
투자
건설기성(전년 동월 대비): -2.3%(04월) - +8.2%(05월)
건설수주(전년 동월 대비): +0.7%(04월) - +18.6%(05월)
수출
수출액(전년 동월 대비): +18.2%(04월) - +12.6%(05월) - +21.3%(06월)
무역수지(USD): -0.12B(04월) - -2.51B(05월) - -1.71B(06월)
소비
소비자심리지수: 104(04월) - 103(05월) - 96(06월)
*2021년 02월 이후 처음으로 100 미만
소매판매액지수: 119.7%(04월) - 119.6%(05월)
고용
고용률: 62.1%(04월) - 63%(05월) - 62.9%(06월)
실업률: 2.7%(04월) - 2.7%(05월) - 2.8%(06월)
Leasing Market
Demand
서울 Grade A 오피스 순흡수면적은 29,938평으로, 강남 제외 모두 양의 값. 전분기 대비 36.9% 하락했으나 이는 임차 면적이 제한적이기 때문. 공실률은 3.9%로 전분기 대비 159bps 하락했으며 2009년 이후 최저 수준.
이전 수요가 70%, 증평 수요 19%, 동일 권역 내 업그레이드 수요 4%, 기타 권역에서의 3대 권역으로의 업그레이드 수요는 18%.
가장 활발한 임차 활동을 보인 산업군은 정보통신업(35%), 그 다음으로는 금융 및 보험(14%), 창고 및 운수업(13%), 도매 및 소매(11%).
Supply
GBD 케이스퀘어 강남2 빌딩 준공으로 6.634평 오피스 공급. 준공 이전 공실 전면 해소.
하반기에는 서울 3대 권역 내 예정된 공급 물량 없음.
2023년
여의도 옛 MBC 부지에 브라이튼 오피스(17,800평) 4분기 준공 예정.
여의도 사학연금빌딩(42,900평) 4분기 준공 예정.
강남 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지 오피스(15,000평) 1분기 준공 예정.
종로 봉래 제1구역 메리츠화재 재개발 사업(12,200평) 준공 예정.
2026년
서울역 북부역세권 개발사업 예정. 한화건설 착공 예정으로 10만 평 규모의 전시, 호텔, 판매 복합단지.
옛 정보사 부지 서리풀프로젝트(167,000평) 이지스자산운용, MDM, 신한은행이 추진 중.
GBC(오피스 41,700평)
Rents
서울 Grade A 오피스 월 평균 실질임대료는 평당 111,300원으로 역대 최고 임대료 경신. 전분기 대비 +8.5%, 전년동기 대비 +15.0%.
서울 Grade B 오피스 월 평균 실질임대료는 평당 85,600원으로 전분기 대비 +6.3%, 전년동기대비 +11.1%.
평균 렌트프리 기간은 지난 분기 2.6개에서 이번 분기 1.8개 수준으로 감소. 2014년 3분기 이후 최저.
CBD 월 평균 실질임대료는 평당 112,100원으로 전분기 대비 +10.7%, 전년동기 대비 +13.9%.
YBD 월 평균 실질임대료는 평당 93,700원으로 전분기 대비 +11.9%, 전년동기 대비 +22.3%. Grade A 오피스는 대부분 제로 공실률 수준 기록.
GBD 월 평균 실질임대료는 평당 122,500원으로 전분기 대비 +11.8%, 전년동기 대비 +4.4%. 평균 렌트프리는 1개 미만.
Capital Market
2분기 한국 오피스 투자시장은 3조 3,318억원.
CBD
NH아문디자산운용이 유안타증권사옥을 3,060억원에 캡스톤자산운용으로 매각. 밸류애드 예정.
콘코디언 빌딩 매각 진행 중.
이지스자산운용이 트윈트리타워, 서울시티타워 매입 중.
SK리츠가 종로타워 매입 중.
GBD
코람코자산신탁 코크렙31호리츠가 보유하던 강남 에이플러스에셋타워를 4,300억원에 코람코더원강남 제1호리츠로 매각. 두나무가 해당 리츠의 지분 50% 보유, 사옥으로 사용 예정. 평당 4,750만원으로 최고가.
마스턴투자운용이 신논현역 에이프로스퀘어 빌딩 3,088억원에 JR투자운용으로 매각.
삼성SRA자산운용이 삼성SDS멀티캠퍼스를 2,582억원에 한국토지신탁으로 매각.
센터포인트 서초, 아이콘역삼 매각 진행 중.
YBD
브룩필드가 미래에셋에 매각하는 IFC가 거래 마무리 단계.
신한금융투자는 사옥을 이지스자산운용-KKR 컨소시엄에 매각.
BBD
SK 하이닉스가 분당 SK-U 타워를 5,072억원에 SK리츠로 매각. 세일앤리스백.
케이리츠운용이 분당엠타워를 2,700억원에 마스턴투자운용으로 매각. 밸류애드 예정.
REF & REITs
REF
부동산 관련 펀드 신규설정건수 163개.
국내 설정원본은 약 3조 3,159억 원, 해외 설정원본은 약 1조 7,634억 원으로 전분기대비 각각 57.4%, 49.6% 증가.
REITs
마스턴프리미어리츠 신규 상장. 프랑스 노르망디 물류센터, 오피스, 인천 스마트물류센터가 기초자산.
하반기에 대신글로벌리츠, KB스타리츠, 로지스밸리리츠 상장 예정.
Outlook
서울 오피스 시장은 3대 권역 모두 2023년까지 신규 공급이 없어 임대인 우호 시장은 계속될 것.
명목임대료 상승 지속, 인센티브는 감소할 것. 높은 임대료 지불 여력 중요.
3대 권역 모두 계속해서 공실률이 하락할 것. 강남, 판교 임차 수요가 CBD, YBD로 이전 가능.
준공 이전 선임차 사례가 관측되고 있음.
임대료 상승 목적으로 잔여임차기간(WALE)이 짧은 자산이 선호될 수 있음.
고금리 금융시장 속에서, 충분한 자금 조달 여력이 있는 투자자들이 우세할 것.
해외투자자들의 경우, 원화 약세의 이점을 활용할 수 있을 것.
