상가 재분양을 잡아라!!
[재테크] “은퇴 대비한 투자, 자영업 창업에도 최적”
부동산 新트렌드로 부상한 상가 재분양
매년 이맘 때면 한국은행 기준금리가 결정되고 올해 경제성장률 전망치가 발표된다. 한국은행은 이미 지난 1월 올해 경제성장률 전망치를 2.8%에서 2.5%로 하향 수정한 상황이다. 경제전문가들은 올해 기준금리도 작년과 동일한 1.25%가 되지 않을까 전망하고 있다.
이런 전망이 이제는 놀랍지가 않다. 이미 한국경제는 저성장을 벗어나지 못하고 있다. 수출실적이 날마다 새로운 기록을 경신하고 있다고 하지만 경기침체를 극복할만한 획기적인 계기나 부양책을 기대하기는 어렵다. 정부 주도의 고도경제성장의 부작용이랄까 이제는 정부의 개입으로는 커져버린 한국의 경제구조에 동력을 불어넣기 힘들기 때문이다.
(출처: pixabay)‘저성장’ + ‘100세 시대’ + ‘조기 은퇴’ = 부동산 재테크?
여기에 100세 시대의 도래, 조기 은퇴 시대의 도래는 재테크와 창업에 대한 비상한 관심을 불러일으키고 있다. IMF 이후 20년이 흐르며 정년을 보장하던 고용형태가 바뀌며 은퇴시기가 55~60세에서 40대로 급격히 낮아졌다. 생애주기라는 개념으로 본다면 40대의 시기는 곧 다가올 자녀의 대학 진학과 결혼 준비가 임박해 생활비 외에도 많은 자금을 필요로 한다.
여기에 기대수명 또한 급격히 늘어났다. 한국인의 평균수명은 2015년 현재 82세로 집계되어 30년간 13세가량 늘어난 것으로 나타났다. 40대에 조기 은퇴하게 되면 40년의 생계의 문제가 지속된다는 것이다. 또한 2050년의 평균수명은 100세가 넘을 것으로 전망되고 있어 앞으로는 이 기간을 더 길게 잡아야만 한다.
은퇴자금 점점 늘어나기만 해
그러다 보니 보통 ‘은퇴=노후’라는 개념이 ‘은퇴=창업’으로 바뀌며 이는 부동산 시장에 영향을 미치는 변수로 작용하기 시작했다. 은퇴와 더불어 얻는 퇴직금, 국민연금, 기타 금융상품의 혜택으로는 생활비와 함께 자녀들의 양육비, 교육비를 감당하기 어렵고 은퇴 후 20~30년 후에 닥칠 노후를 보장받을 수 없어서다. 그러다 보니 부동산 경기가 예전만 같지 않다고 하면서도 자산이 되어주면서 수십 년간 임대수익을 기대할 수 있거나 자영업으로 생계를 이어갈 수 있는 상가 부동산에 대한 관심이 커질 수밖에 없다.
이뿐만 아니다. 목돈이 필요할 경우, 대출을 받는 데도 용이하다. 고정적인 급여생활을 하고 있지 않기 때문에 개인 신용을 바탕으로 한 대출을 받기가 쉽지 않다. 부동산 자산은 담보대출을 받기 용이하기 때문에 매력적이다. 급하게 자녀의 결혼과 분가를 준비해주어야 한다든가, 새로운 사업을 시작한다든가 하는 확정되지 않은 미래의 변수(變數)를 대비하기 위한 절대적인 상수(常數)로 작용해준다.
(출처: pixabay)상가투자 철저한 검증이 필요해
그러나 상가투자는 함부로 하다간 손해 보기 쉽다. 굿모닝시티 사태를 비롯 수많은 미분양 사태들이 이를 증명하고 있다. 이에 대해 부동산 전문가들은 상가 부동산 시장은 분양가가 높게 형성되는 데다 배후상권이 이를 뒷받침해주지 않으면 투자에 실패하게 된다고 말한다.
기본적으로 상권이 형성되어져야 한다. 단순히 인구가 집중되어 있고 지하철역이 들어설 예정이라고 해서 유효한 상권이 형성된다고 볼 수는 없다. 충분한 구매력이 있어야 하고 구매자들이 특정될 수 있어야 한다. 그러지 않으면 점포가 쉽게 자리 잡지 못한다. 또한 다양한 점포가 들어서며 상가가 구색을 갖춰야 집객효과가 강해지는데, 그렇지 못하면 상권이 아무리 좋아도 상가가 활성화되지 못하게 된다. 결국 세입자가 출점한 점포를 철수하기 시작하며 공실이 나오기 시작하고, 상가 내에 공실이 속출하게 되면 매수자도 떨어져 나가고 시세도 내려가 매각마저 하기 어려워진다.
상가 부동산이 갖고 있는 장점과 매력이 많지만 부동산 투자를 전문으로 경험해보지 않은 상태에서 단순히 은퇴준비를 위해 시도할 경우 실패하게 되는 원인이 바로 이것이다. 그래서 상가 부동산 투자는 본인이 직접 창업할 것을 염두하고 하는 것이 가장 안전하다.
상가 재분양은 좋은 기회, 상권을 읽는 눈 가져야
그렇기 때문에 상가 재분양은 좋은 기회를 제공한다. 우선 분양시점보다 파격적인 분양가를 손꼽을 수 있다. 또한 채권 문제를 해결하는 오랜 시간을 필요로 하는데 그 사이 주변 도로와 교통망이 정비되며 적절한 입지를 갖추게 된다. 한편으로는 주택가나 아파트 단지 등 배후지를 바탕으로 이미 형성된 점포와 상가들을 분석하면 어떤 업종이 입주에 유망한 지를 가늠할 수 있다. 따라서 시세차익을 노린 투자가 목적이든, 창업이 목적이든, 월세 소득을 목적으로 했든 간에 상대적으로 리스크가 최소화된다.
그러나 일반인에게는 재분양 상가에 대한 부정적 이미지가 강하다. 최근 전문 쇼핑몰이라고도 부르는 테마상가들이 대거 생겨났다가 미분양 사태를 겪으며 부도를 낸 경우가 많았다. 대규모 자본과 전문건설회사도 실패했다는 점으로 위축되는 데다 정보의 대부분을 인터넷 뉴스 검색이나 입소문을 통해 알게 되며 우려와 의혹이 더 커지게 된다.
그러나 그런 방식으로 미분양 사태가 발생하던 당시의 문제점만 눈에 띄기에 올바른 판단을 내릴 수 없다. 자신이 직접 가게를 얻어 창업을 한다는 심산으로 매물을 답사해보면 더욱 현실적인 판단을 할 수 있다. 다행히 부동산에 대한 전문지식이 부족하더라도 창업교육, 컨설팅을 받는다든가 소상공인 시장 진흥공단이 제공하는 포털 소상공인 마당의 상권정보를 활용하면 상가 재분양 물건에 대한 판단력을 높일 수 있다.
[칼럼니스트 윤준식('망하지 않는 창업' 저자) / ventureman@empas.com]
