이방인이 독일에서 내 집 마련한 이유
실거주 vs 투자
부동산은 현금 유동성이 쉽지 않다.
내가 팔고 싶을 때 팔기 어려울 수도 있고,
하다못해 전쟁이라도 나면
가지고 도망갈 수도 없고,
구매 시 세금 및 부대비용도 상당하다.
거주지를 정한다는 것은,
단순히 돈의 가치를 넘어서
각자의 삶에 대한 가치관이 담겨있는
삶의 터전으로서의 의미도 갖기 때문에
때로는 경제적 자산보다
심정적 자산으로서 더 큰 비중을 차지하기도 한다.
게다가 나 같은 평범한 외국인은
이민온 나라에서 집을 산다는 것에
더더욱 신중하고 망설여질 수밖에 없다.
우리가 이 나라에, 이 지역에
얼마나 계속 머무를지는 장담 못하기에…
언어 장벽이 집구매에 문제는 아니지만,
어쨌든 그만큼 더 시간과 노력을 들여야만
부동산을 구매할 수 있기에…
이곳에 무거운 집을 사면
언제든 훌훌 털고 쉽게 여기를 뜨지 못할 수 있다는
두려움도…
이방인이 터를 잡고 집을 구매한다는 건
생각할 것이 몇 배는 많으니
더 골치가 아프기 마련이다.
수많은 잠재적 걱정거리에도
내가 처음 실거주 목적의 집을 구매하기로
결심한 것은,
독일 집값은 꽤나 변동 없이 안정적이었으나
한국처럼 전세 제도가 없다.
월세가 싸지도 않다.
매달 나가는 1500유로의 월세가 아까웠고,
당시 우리는 아이들을 국제학교에 보냈고
12년을 쭉 보낼 계획이 있었기 때문에
교육비가 상당히 많이 드는 상황이었다.
철철마다 여행도 다녀야지,
스키, 테니스 같은 돈 드는 스포츠도 해야지,
한국 방문도 해야지…
차도 두 대 유지해야지…
(시골에서 차는 필수)
돈 쓸 일 많은 해외살이에
월세는 정말 아까운 마음이 들었던 것.
그리고 월세살이 하다 보니
내 성격에
남의 집에 못도 못 박고,
심지어 커튼도 못 달겠고,
조명 하나 다는 것도 신경이 쓰였다.
간장, 된장, 고추장
외국인들에게는 힘겨울
하지만 우리에게는 힘이 되어주는
고향의 음식을 맘 놓고 하는 것도
집주인아줌마의 냄새난다는 눈치에
내 집이 아니라 당당하지 못했다.
혈기 왕성한 아들 둘.
마음껏 뛰며,
흠집 나도 개의치 않는 내 집에서
편하게 지내야겠다는 생각이 들었다.
그래서 곧장 집을 알아보기로 결심을 했다.
집을 알아본다고 곧바로 마음에 들 수 있는 집이
짜잔 나타나지 않는 독일.
거의 1년은 알아보고,
남은 월세 계약 기간 (총 3년)은 채우고 나서야
내 집으로 이사할 수 있게 된다.
집 구매를 결심하고 난 후에
내가 가장 먼저 숙고해야 했던 것은?
집 구매의 진짜 목적! 실거주냐, 투자냐!
집을 사기로 마음먹었다면,
집을 알아보기 전에
가장 먼저 명확히 해야 하는 건
내가 집을 구매하는 진짜 목적이다!
사람의 가치관에 따라
거주와 주거환경이 1순위가 되기도 하고,
아니면 훗날을 위한 투자용 부동산 구매 계획이
우선순위가 될 수도 있다.
물론 돈 많은 부자들은 이 모든 조건을 충족하는
부동산을 여러 채 사면되니 예외. 아니면 부동산에 얽매이지 않고 전 세계 여행하듯 살든지.
나 같은 보통 서민들은
한정적인 재화를 가지고
어떻게 분배를 할 것이냐를 두고,
가장 먼저 따져야 할 것이
구매 목적이었던 것이다.
1) 비싼 넓은 새 집
2) 적당한 가격과 크기의 시골집
아이들이 있었기에
주거의 안전과 주변 환경은 기본값이었고,
단지 비싼 새 집이냐,
좀 저렴한 시골집이냐를 두고 고민했다.
나는 독일에서 가정주부이고
남편의 외벌이로 살다 보니,
늘 미래에 대한 불안과
남편의 실직이나 건강상 이유로
월급이 들어오지 못할 경우의 수까지도
염두해야만 하는 걱정 많은 인간이다.
그래서 지금 현재의 집 욕심보다는
좀 더 현실적으로 실거주형 시골집을 선택.
그리고 자연스럽게
이사를 하면서
국제학교에서 독일학교로 전학을 하게 되고
비싼 학비, 비싼 월세가 저축으로 돌아서면서
차곡차곡 모인 돈으로
21년 초에 독일 뮌헨에 있는
새로 건축된 대규모 대단지 아파트를
투자용으로 구입하게 된다.
그리고 부동산 중개인 없이
스스로 발품, 손품 팔아서
독일 여권을 가지고 있는 세입자를 구했고,
이 투자용 아파트에 들어가는
원리금 이상으로 월세를 받고 있다.
이제는 지금 살고 있는 저렴한 시골집에서
좀 더 평수가 넓고 좋은 조건의
실거주용 전원주택으로
갈아탈 수 있는 기회가 오기만을
기다리고 있다.
또다시 기회가 올까.
독일에서 집을 구매하는 과정은 비교적 체계적이지만, 외국인에게는 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 아래는 독일에서 집을 구매하는 일반적인 과정입니다.
1. 재정 계획 세우기
• 예산 확인: 집 구매 시 필요한 예산을 먼저 설정해야 합니다. 독일에서는 주택 구입 시 매매가 외에도 세금과 수수료(약 7~12% 추가 비용)가 발생합니다.
• 모기지 대출(주택담보대출): 독일에서는 대부분의 주택 구매자들이 은행을 통해 모기지 대출을 받습니다. 은행은 주로 소득과 신용 기록을 바탕으로 대출 가능 여부를 결정합니다.
• 추가 비용: 중개 수수료(매매가의 3-7%), 변호사 비용, 공증 수수료, 취득세(매매가의 약 3.5-6.5%) 등을 고려해야 합니다.
2. 집 찾기
• 부동산 플랫폼: ImmobilienScout24, Immonet, Immowelt 같은 독일의 주요 부동산 웹사이트를 통해 집을 검색할 수 있습니다. 지역 신문이나 지역 부동산 중개사를 통해서도 확인 가능합니다.
• 부동산 중개사: 중개사를 고용하면 집 찾기부터 거래까지 도움을 받을 수 있습니다. 독일에서는 중개사가 매도인과 매수인 중 한쪽 또는 양쪽 모두에게 수수료를 부과할 수 있습니다.
3. 집 검사 및 방문
• 원하는 집을 찾았다면 직접 방문하여 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 집의 구조, 내외부 상태, 교통 및 생활 환경을 충분히 살펴보는 것이 좋습니다.
4. 구매 제안 및 협상
• 마음에 드는 집을 찾았다면 매도인에게 구매 제안을 할 수 있습니다. 가격 협상이 가능하며, 매도인이 제안을 수락하면 다음 단계로 넘어갑니다.
5. 계약 체결 (공증)
• Notar(공증인) 임명: 독일에서는 부동산 거래 시 공증인이 반드시 참여해야 합니다. 공증인은 구매 계약서 작성을 감독하고, 거래가 법적으로 유효한지 확인합니다.
• 계약서 검토: 공증인은 구매자와 매도자 모두에게 계약서를 미리 보내줍니다. 충분히 검토하고 변호사나 전문가의 조언을 받을 수도 있습니다.
• 계약 서명: 계약서는 공증인 앞에서 서명하며, 이때 계약 내용과 절차가 다시 한 번 설명됩니다.
6. 주택 구입 세금 및 수수료 납부
• 취득세: 계약 체결 후 집값의 3.5-6.5%에 해당하는 취득세(Grunderwerbsteuer)를 납부해야 합니다. 이 세금은 각 연방주마다 다릅니다.
• 공증 수수료: 공증인 수수료는 통상 집값의 약 1-2%입니다.
• 중개 수수료: 만약 중개사를 고용했다면 중개 수수료를 지급해야 합니다.
7. 대출 및 자금 이체
• 은행으로부터 대출을 받는 경우, 대출 승인이 완료되면 공증인과 은행이 대출 자금을 관리합니다. 대출 금액과 본인이 준비한 자금을 합산해 매도인에게 지불됩니다.
8. 등기 등록 (Grundbuch)
• 계약이 완료되면 공증인이 주택 등기부(Grundbuch)에 새로운 소유자로 매수인을 등록합니다. 등기부 등록이 완료되어야 주택 소유권이 정식으로 매수인에게 이전됩니다.
9. 집 인수
• 모든 비용이 정산되고 소유권이 이전된 후, 매수인은 주택의 열쇠를 받고 주택을 인수합니다.
추가 고려 사항
• 외국인의 부동산 구매: 독일은 외국인이 주택을 구매하는 데 특별한 제한이 없지만, 대출 시 은행에서 추가 서류나 보증을 요구할 수 있습니다.
• 보험: 집을 구입한 후에는 주택 보험(Hausratversicherung)과 같은 보험에 가입하는 것이 좋습니다.
이러한 과정을 통해 독일에서 집을 구매할 수 있으며, 공증인과 중개인 같은 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
