독일 Tauschwohnung
월세 교환하기
이번에 새로 세입자를 구하면서 인근 부동산들 광고를 살펴보다가
Tauschwohnung이라는 것을 알게 되었다.
Tausch = 교환하다
Wohnung = 아파트
즉, 아파트 월세 조건을 그대로 유지하면서 서로 조건이 맞는 세입자들끼리 집계약을 교환하는 방식이었다.
예를 들어, 가족계획이 늘어서 좀 더 큰 집을 가야 하는 A가 있다고 하자.
그리고 가족이 줄어 반대로 좀 더 작은 집으로 가야 하는 B가 있다.
서로 집 크기, 조건, 위치, 월세 등이 부합할 경우 A와 B는 기존의 월세 계약 그대로 임차인끼리 서로 집을 교환하는 것이었다. 물론, 집주인의 동의가 있어야 한다.
대도시 월세의 경우 시간이 흐르면 계속 오르는 경향이 있다 보니 과거 좋은 조건으로 월세를 구해서 그대로 큰 변동 없이 살아오던 경우에는 다른 큰 집으로 갈 때 새롭게 오른 월세와 갭이 있어서 옮기기 쉽지 않은 경우가 생긴다. 그래서 기존의 저렴한 월세 계약을 서로 바꾸려는 것이다.
내가 실거주하고 있는 소도시에는 그런 게 없는데
베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트 등 대도시에는 이런 류의 교환 아파트(?)가 흔하다고 한다. 살펴보니 전문 사이트들도 있었다.
사실 집주인 입장에서는 어차피 새로 들어오는 세입자(Nachmieter) 신원 조회도 해보고, 경제력도 체크해야 하기 때문에 새롭게 광고를 해서 사람을 들이는 수고(?)와 크게 다르지 않을 것 같고, 아예 월세 계약을 종료하고 (보통 3개월 전에 통보 의무) 3개월 동안 광고비 좀 들이는 대신 새로운 월세 추이로 월세 올려서 새로운 세입자 받는 게 경제적으로는 이익일 것 같은데 집주인 입장에서 이를 승인하는 이유는 뭘까 궁금하긴 했다. 장점은 집주인이 아니라 세입자가 스스로 나흐미터(다음 세입자)를 구해온다는 것 정도뿐일 거 같은데?
아마도 고령 개인 임대인들은 “조용한 장기 세입자”를 자산 가치 상승보다 더 중요하게 보는 경향이 있고,
장기 안정성, 관리 부담 최소화, 분쟁 없는 운영을 원할 경우에 승인을 하는 것 같다.
사실 독일은 세입자 보호가 강하다 보니 Mietpreisbremse(Mietpreis 월세, Bremse 브레이크, 월세상한제)가 있어서 생각보다 많이 못 올리는 경우가 있어서 그런 것 같기도 하고. 그러나 2014년 이후 최초 사용하는 신축(?)의 경우에는 그 영향을 안 받기 때문에 전략을 달리 생각해 볼 필요도 있을 것 같고.
장기 거주 희망하는 세입자를 선호하긴 하지만, 또 너무 장기로 거주하면 월세를 올리는 것에는 제한적인 독일이다 보니 때때로 3-5년 내로 세입자 변경이 있는 것도 재정비 후 월세 올리는 데에는 나쁘지 않아 보이긴 하는데, 확실히 고가 주택의 경우에는 공실 리스크가 더 클 수 있기 때문에 아마도 이런 거래들이 자리 잡게 된 것 같다.
하지만 실제로 거래가 된 건은 전체 임대 시장에서 수치적으로는 미미하다고 한다. 그럴 수밖에 없을 것 같다.