소중한 전세금 지키는 법
임대차계약서에 특약사항 추가하기
친구에게 도움이 필요하다고 연락이 왔습니다.
얘기를 들어 보니,
공인중개사를 통해서 전세로 아파트 임대차계약(흔히 말하는 "전세계약"입니다)을 체결했는데, 이삿날 전에 집주인이 아파트를 담보로 대출을 받았다고 합니다.
당연히 계약체결 전에 등기부등본상 담보대출이 없는 것을 확인했고, 계약서에 특약사항으로 저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 체결할 것을 적어 두었습니다.
친구는 당장 집주인에게 해당 저당권의 말소를 요구하였으나, 집주인은 임대차계약 체결 후 아파트를 담보로 대출받는 것은 아무 문제없다고 주장하면서 안하무인 격으로 나왔습니다.
우리나라에서 평범한 사람에게 전세금(보증금)은 그 사람 재산의 전부일 것이고, 전세금은 다음에 살 집을 구하는데 기반이 되는 반드시 필요한 소중한 돈이기도 합니다. 그래서 법은 이 소중한 돈을 보호하기 위한 조치를 마련하고 있습니다. 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임대차보호법이 제정되었고, 임차인이 해당 부동산에서 계약 기간 동안 거주할 수 있는 권리 및 보증금을 다시 돌려받을 수 있도록 보호하는 것 등입니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
전세금은 임대차 계약이 만료되면 이사 가는 날 집주인이 세입자에게 돌려주어야 하는 돈입니다. 그런데 집주인이 자력이 없어 전세금을 돌려주지 못하게 되면 해당 부동산의 경매 등을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
이때, 부동산이 팔린 금액을 나누어 가질 수 있는 우선순위가 등기부등본(을구)에 기록되어 있습니다. 만약 돌려받아야 할 전세금보다 선순위의 저당권이 있는 경우에는 부동산을 판 금액에서 저당된 채권최고액을 제하고 남는 금액만 받게 되는 것입니다.
예를 들면, 10억원 시세의 아파트가 있고, 6억원의 저당권이 먼저 설정되어 있는 상태에서 전세금이 7억원인 경우 임차인은 4억원(10억원 - 6억원)만 돌려받을 수 있게 됩니다. 즉, 3억원은 받지 못하게 되겠지요.
그래서 부동산 임대차계약을 체결할 때는 항상 등기부등본을 확인하여 나의 전세금을 지켜야 합니다.
여기서 한 가지 주의해야 할 점은 임대차 계약에서의 보증금 반환 순위를 부여받으려면 이사를 하고, 전입신고를 마치면 그 다음날부터 우선순위를 가지게 됩니다.
주택임대차보호법상 우리의 보증금이 보호받기 시작하는 시점은 바로 전입신고를 한 다음날입니다. 보통 우리는 계약 체결 시 확정일자를 받고 이사하는 날 전입신고를 하기 때문에 이사한 다음날부터 우리의 보증금은 우선순위를 갖게 되는 것입니다.
따라서 부동산 임대차게약을 체결하고 이사를 한 날까지 우리의 보증금은 보호받지 못하게 되는 것이지요.
이 기간 동안 우리의 보증금을 어떻게 보호할 수 있을까요?
보통 부동산 임대차계약은 법무부에서 만든 표준 주택임대차표준 계약서를 통해서 체결합니다.
본 계약서에는 당연히 우리의 보증금을 보호할 수 있는 조항은 없습니다. 그래서 우리의 보증금을 보호할 수 있는 조항을 추가해야 합니다.
임대인은 임차인이 임대차 목적물을 인도받고 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지 임대차 목적물을 저당권 등 제한물권 없는 상태로 유지해야 한다
정리해 보자면, 임대차보증금을 지키기 위한 방법은 아래와 같습니다.
1. 계약 체결 전 부동산 등기부등본상 대출 등 선순위 권리가 있는지 확인할 것
2. 계약 체결 시 위 특약사항을 추가할 것
3. 계약 체결 후 동사무소 등에서 확정일자 부여받을 것
4. 이사 및 전입신고를 할 것
5. 이사 다음날 등기부등본이 계약 시와 같은지 최종 확인할 것
제 친구는 집주인이 저당권 말소 요구에 응하지 않아, 임대차계약을 해제하겠다는 의사를 전달하였지만, 집주인은 잘못이 없다고 주장하며 끝내 계약해제를 받아들이지 않았습니다. 결국 민사소송이 진행됐고, 판사는 "집주인이 근저당권을 설정하여 제한물권 없는 상태를 유지할 특약사항을 위반하였으므로 이와 같은 이유로 계약이 해제되었다고 봄이 타당하다고 판시"하여, 제 친구의 손을 들어주었습니다.
제 친구는 본인의 잘못이 아닌 타인의 잘못으로 소송이라는 큰 과정을 진행해야 하고, 추가적인 변호사 비용을 지불해야 했고, 무엇보다 사건 발단부터 소송에 이르기까지 상당히 많은 스트레스를 받았습니다.
그러나, 이 같은 힘든 여정에서 판결의 결과가 다행히 좋을 수 있었던 것은 제 친구가 현명하게 부동산 계약 시 특약사항을 추가한 점 덕분일 것입니다.
우리의 소중한 보증금을 지키기 위해 특약사항을 추가해야 하는 중요한 이유입니다.
