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by 전승희의 집다운 집을 위한 올바른 건축이야기 Jan 16. 2023

건축예산과 설계비

해마다 요맘때면 견적의뢰용 도면이 몰려듭니다.

어떤 도면은 말 그대로 평/입/단면도 등 허가용 도면만으로 구성되어 있기도 하고, 어떤 도면은 각종 마감재는 물론, 스위치 하나까지도 제조사 및 제품명, 담당자가 지정되어 있는 경우도 있습니다. 견적을 하는 시공사 입장에서 볼 때 전자는 디테일은 고사하고, 물량 산출에도 어려움이 발생할 수 밖에 없고, 후자의 경우 기존의 거래처가 아닌 전부 새로운 업체를 통해 단가를 구해야하는 번거로운 작업이 필요할 수 있습니다.

하지만, 전체적인 견적의 완성도를 위해서는 후자가 합리적이라고는 할 수 있죠.

대부분의 예비건축주들은 "싸고 좋은 집"을 원합니다.

무턱대고 저렴한 집은 아니지만, 그런 집을 찾습니다.

그리고, 디자인적으로도 뛰어난 집을 원합니다.

합리적인 건축을 위해 선 설계 후, 비교 견적을 받아 시공사를 선정합니다.

견적은 크게 재료비와 인건비로 구성되며 그 비율은 대략 반반이나 6:4 정도로 나타납니다.

세세한 재료지정이 되어 있다 하더라도, 인건비에서 차이를 보일 수 있으며 인건비의 차이는 결국 숙련도와 완성도의 차이를 가져옵니다. 결국 보다 완성도 높은 건축물을 위한 투자가 인건비의 투자라 할 수 있는 것이죠.

하지만, 안타깝게도 많은 건축주들이 그것까지 감안한 선택을 하지는 않는 것 같습니다.

주택의 하자는 재료의 물성에 기인하는 경우도 있지만, 시공자의 정성과 노하우에 따르는 경우가 더 많은데도 말이죠.

각설하고, 설계로 다시 돌아가봅시다.

시공견적과 마찬가지로 설계비도 건축사사무소에 따라 제법 큰 편차가 존재합니다.

어떤 설계사무소는 평당 10만원 이하로도 수주하지만, 네임밸류가 있는 건축사사무소는 대부분 프로젝트당 얼마라는 식으로 설계비를 말합니다. 대게 2,000만원 이상, 3,000~5,000만원을 상회하는 곳도 있습니다.

누군가에게는 별 부담이 아닐 수 있지만, 타이트한 예산으로 자그마한 단독주택을 마련하고자 하는 이들에게는 상당히 부담스러운 비용일 수도 있습니다.

하지만, "설계를 잘해야 좋은 집을 지을 수 있다"는 말도 있고, 마음에 드는 디자인도 포기하기 어려워 부담스러운 설계비용을 치르고 건축을 준비합니다. 이런 건축주들 가운데 공사비 부담으로 인해 시공사 선정에 어려움을 겪는 건축주들을 적잖이봅니다.

일례로, 얼마 전 설계사무소의 현장설명회에 참석해, 시공관련 시방을 취합하고 견적을 제출한 적이 있습니다. 며칠 후 건축사사무소에서 난감하다는 듯한 반응의 전화를 받았는데, 건축주의 예산에 두 배 이상이라며, 조정 방안을 물어보는 것이었습니다. 편차가 워낙 커서 조정으로는 불가한 상황이었습니다. 물론, 현설에 참여한 시공사 3곳 모두 차이는 있지만 비슷한 선에서 공사비가 형성됐구요. 결국, 건축주는 처음부터 다시 설계를 해야했습니다.

이 정도로 심한 편차를 보이는 경우가 많지는 않지만, 대체로 유명 건축가의 좋은 설계, 디자인이 뛰어난 설계안은 시공에 소요되는 비용 또한 상대적으로 높아질 수 밖에 없음을 간과하고, 예산에 대한 커뮤니케이션이 전혀 없는 경우 충분히 발생할 수 있는 상황입니다.

수천만원짜리 설계로 구현된 건축물을 평당 400~500만원으로 구현하기는 쉽지 않습니다.

그렇다고, 예산이 부족하면 무조건 저렴한 설계를 해야하는 것인가?

그렇지는 않습니다. 많은 건축주들이 건축사와의 미팅에서 요구하는 것은 '방 몇개, 화장실 몇개, 거실 크게' 이런 것들입니다. 실구성에 대해 구체적인 계획을 풀어놓는 경우도 있기는 합니다만, 건축예산에 대한 이야기는 많이 하지 않는 듯 합니다. 예산에 대한 언급이 없는 경우 건축사들은 그들의 디자인 스타일에 근거한 도면 작업을 합니다. 혹은 더 나은 집을 위한 새로운 시도들이 접목됩니다. 결국 건축주는 설계가 완성되고, 시공사들의 견적서를 받아보고 나서야 보유한 예산과의 괴리를 느끼게 되는 것이죠.

그 후 예산에 맞는 마감재로 변경한다해도 초과되었던 예산범위를 충족시키지 못할 수도 있고, 예산에 맞는 마감재 선택이 주택의 느낌을 완전히 다른 방향으로 돌리는 경우도 있습니다. 혹은, 예산에 맞는 시공견적에 따라 울며 겨자먹기 식으로 시공사를 선택하고, 공사과정에서 요구되는 추가비용이나, 품질로 인한 스트레스를 받는 경우도 많습니다.

결국, 예산에 맞는 건축을 위해서는 설계사무소 선택 과정에서부터 공사비 예산에 대한 검토가 반드시 선행되어야 하는 것입니다. 설계사무소와의 협의는 물론, 그 설계사무소 포트폴리오의 시공비에 대한 정보도 확인하는 것이 필요합니다.

설계사무소가 결정되었다면 도면작업에 건축주의 적극적인 의사게진이 필요합니다. 각 단계별로 체크해야할 것들도 있구요.

관련 사항에 대해서는 다음 글에서 풀어보도록 하겠습니다.

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전 승 희

더 좋은 집을 위해 고집할 것은 고집하려 합니다.

무조건 따라가지는 않겠습니다.

- 2012 새건축사협의회 선정 건축명장

- 2012 서울시 주민참여형 재생사업 시공분야 주택개량 상담전문가 위촉

- 2012 경기도 건축문화상 수상

- 2015 경기도 건축문화상 수상

- 2019 강원도 건축문화상 수상