가계약금 포기(배액배상)만으로 매매계약 해제 가능할까
민법 제565조는 “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
위와 같이 계약금 교부의 근거가 되는 계약당사자의 합의를 ‘계약금약정’ 또는 ‘계약금계약’이라고 볼 때,
① 계약금은 약정의 내용에 따라 계약체결의 징표로서 계약금을 수수하기로 약정한 경우 계약금은 증약금의 성질을 가지며,
② 약정해제권 유보의 대가로 계약금을 수수하기로 약정하였으면 해약금의 성질을,
③ 채무불이행의 경우 계약금을 몰수하거나 배액을 상환하여야 한다는 약정에 따라 계약금을 미리 수수한 것이며 위약금의 성질을,
④ 계약금을 교부한 자가 부담하는 대금지급채무 중 일부를 미리 변제하기로 하는 약정에 따라 계약금을 지급하였으면 선급금의 성질을 갖습니다.
매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만, 민법 제565조는 계약금이 해약금의 성질을 갖는 것으로 추정합니다.
주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있지만 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우,
교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없습니다(대법원 2008.3.13.선고 2007다73611 판결 참조).
계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정계약금’이라고 봄이 타당합니다(대법원 2015. 4. 23 선고 2014다231378 판결).
‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문입니다.
예를 들어, 매매계약 체결 당시 그 계약서 비고란에 계약금 6,000만 원 중 300만 원은 계약 당일 OO계좌로 넣고, 나머지 5,700만 원은 그 다음날 OO은행 예금계좌로 송금하기로 약정하였는데,
위 계약을 체결한 당일 밤 매도인은○○아파트를 처분할 의사가 없어 그 다음날 매수인이 계약금을 입금하기 전에 매수인에게 이 사건 매매계약 파기의 의사표시를 하였지만, 계약금이 교부되지 아니하여 법원은 계약금계약은 성립되지 않았다고 보았습니다.
따라서 매도인은 매수인의 채무불이행이 없는 한 300만 원의 배액만을 지급하고 이 사건 매매계약을 임의로 해제할 수 없습니다.
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