공동 명의 재산 중 내 지분을 팔고싶다면:공유물 분할

by 정성엽 변호사

Aug 12. 2025

"저는 여기 등기부에 나와있는 토지와 건물을 B와 1/2씩 지분을 가지고 소유하고 있는데,

자금이 부족해서 토지와 건물을 다른사람에게 팔려고 합니다. B는 팔지 않으려고 할텐데.. 어떻게 하면 좋을까요?"

우리 민법 제262조에는 물건의 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 '공유'로 한다고 규정되어 있습니다.

어떤 한 건물을 여러 명이 지분을 가지고 공동으로 소유하는 것도 민법에서는 공유로 정의합니다.

위 질문에서는 의뢰인은 '공유물분할의 소'를 고려할 수 있는데요.

공유물분할소송은 공유자 사이의 기존의 공유관계를 해지하고 각자의 단독 소유권을 획득하게 하는 소송을 말합니다.

1. 당사자

공유물분할소송에서는 공유자 전원이 분할에 참가해야만 합니다. 공유자 중 일부가 제외된 분할은 무효입니다.

※ 공유물분할소송은 상호명의신탁과 구별해야 합니다. 상호명의신탁은 구분소유의 실질을 가지고 있으므로 상호명의신탁관계의 종료는 명의신탁해지를 원인으로 하여 지분이전등기절차의 이행을 구하여야하고, 공유물분할청구는 할 수 없습니다.

2. 법적성질은 ?

법원은 공유물분할을 청구하는 자가 분할하기 원하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유물을 분할할 수 있습니다.

따라서 공유물분할소송의 실질은 비송사건이나 형식은 소송사건인 형식적인 형성의 소입니다.

법원은 원고가 현물분할 청구한 경우에도 대금분할판결이 가능한 것입니다.

그리고 제1심 판결보다 불리한 판결도 가능합니다.

3. 분할의 방법은 ?

① 협의에 의한 분할

현물분할, 대금분할, 가격분할(공유자 1인이 단독소유권 취득하고, 다른공유자는 지분의 가격을 받는 형태)등이 있고, 협의에 의하여 공유물을 분할하는 것이기 때문에 특별히 방법에 제한이 없습니다.

② 재판에 의한 분할

현물을 분할하는 것이 원칙입니다. 다만, 예외적으로 '경매에 의한 대금분할'을 고려할 수 있습니다.

경매에 의한 대금분할을 구하는 원고의 경우,

"별지 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고, 피고에게 각 1/2의 비율로 분배한다."라는 형식의 청구를 하게 됩니다.

공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고, 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독 소유권을 인정하는 판결을 하여야 합니다.

<가격분할의 인정여부>

우리 민법 제269조 제2항은 재판상 분할에 관하여 '현물분할'과 '경매에 의한 대금분할'만을 규정하고 있을 뿐 '가격분할은 규정하고 있지 않습니다.

그러나, 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허영됩니다.