84. 모기지 잔액을 다 갚을까?

만박사의 메릴랜드 일기 84

미국에서 집을 구매할 때 보통 집값의 20%를 다운페이로 (통장에 현찰로 준비), 나머지 80%를 모기지 론을 이용한다. 돈 많은 사람들은 100% 캐시로 사는 경우도 있다. 그러나 우리 같은 서민은 20% 다운페이하기도 힘들다. 만약 20% 다운페이가 힘들면 5%만으로도 집은 구매할 수 있다. 그러나 모기지 인슈어런스라는 PMI를 더 내야 한다. 대출을 잘 갚아서 20% 다운페이 금액을 넘어섰다고 해도 이 PMI는 내야 하는 줄 알았다. 오늘 자세히 알아보니 22% 정도 넘어섰을 경우에 은행에 직접 요청을 해야지 PMI를 안 낼 수 있다고 한다.

가령, 집값이 500,000불이라면, 다운페이로 100,000불이 있어야 하는데, 이것도 집을 알아보기 전 2-3개월 정도는 통장에서 잠자고 있어야 한다는 것이다. 론을 전문으로 하는 매니저를 만나면 이것저것 요구하는 서류가 10개도 넘는다. 서류를 제출하면 최종적으로 얼마의 금액을 융자해 줄 수 있다. 답변이 온다. 이러면 그때부터 리얼터와 집을 보러 다니면 된다.

대부분 30년 모기지로 융자를 받는다. 내 나이가 45인데, 75살까지 갚아야 한다니. 끔찍하기는 하지만, 한국에서 집을 구매하는 것과 미국에서 하는 것은 많은 차이가 있어 보인다. 나 또한 24년 여름에 집을 구매하기 위하여 열심히 돈을 모으고 있다.

오늘 하고자 하는 이야기는 목돈이 생겼을 경우, 모기지 조기 상환을 해야 하나, 말아야 하나. 이 질문에 답을 하기 위해서다. 한국에서 나라면 무조건 조기상환을 했다. 바로 다음 달에 나가는 이자가 줄기 때문이다. 하지만 미국에서는 조기상환을 한다 해서 당장 monthly 페이먼트의 금액이 줄지 않는다. 이것에 대한 답은 본인의 재정 상황을 잘 고려해야 한다는 것이다. 만약에 모기지를 모두 상환하고 나중에 예상치 못한 큰돈이 필요해진 경우, 집을 담보로 대출을 받으면 되지? 이런 생각을 할 수 있는데, 이게 그렇게 쉽지만은 않다. 또한 INCOME이 없는 경우에는 더더욱 힘들다.

많은 분들이 조기상환할 돈이 있다면 주식이나, 투자 상품에 투자를 하라고 조언해 준다. 왜냐면 모기지 조기상환을 하면 모기지의 이자는 줄어들지만, 이것은 단리 이자이고, 투자를 해서 얻는 수익은 복리로 돈이 불어나가기 때문에, 돈이 커가는 시간을 고려해 본다면, 후자가 훨씬 이득이다. 어떤 사람이 모기지 이자 3%(단리이자, SINGLE INTEREST)를 줄이기 위하여 선결제를 하는 것과 연평균 7.5%의 수익이 발생하는 투자상품에 투자를 한다고 가정해 보자. 7.5%의 복리이자(COMPOUND INTEREST)로 원금의 두 배가 되는 기간은 RULE OF 72에서 말한 것처럼 72/7.5로 계산하면 9.6년이 된다. 원금이 100,000불이었다면 9.6년 뒤에는 200,000불이 되어 있을 것이다.

미국 사람들은 다 주식을 한다고 한다. 나는 한국에서도 안 해 봤고, 자신이 없어서 아직 그 시장에 뛰어들지 못했다. 하지만, 간접 투자를 해보려 한다. 나 대신 돈을 7.04%의 복리로 불려주는 방법을 찾은듯하다. (다음 편에 계속)