고양이 빌딩의 당신
공격적 투자를 시작한 후 3년. JH의 수수료를 제외하고 내 수익은 최고치였다. 전체 자산도 종잣돈 두 배 규모로 늘었다. JH와 3년 계약 갱신 하는 날. JH로부터 받는 정기 컨설팅. 사실 조언이 아닌 ‘인정’으로 시작했다.
- 이제 투자가 무엇인지 선수가 되신 것 같습니다. 공격적 투자와 동시에 보유 주식의 안정적 운용까지 대단하십니다. 헌데 시대상황이 도와준 운도 한 몫 했다고 보는 게 맞겠습니다. 돌아가는 상황이 그렇지 않았다면 장에서 이정도 수익률을 낼 수는 없었을 겁니다.
- 네. 저도 운이 많이 좋았다고 인정합니다.
- 자 이제 자산 규모가 꽤 되었죠. 헌데, 블랙 스완이 날 듯합니다. 정부가 재편되면서 규제책만 계속 내기 시작합니다. 부동산은 고점 상투에서 더 오르거나 내려올 생각 없이 답보를 하고 있습니다. 그럼 우린 새로운 투자 방식을 생각해봐야 하지 않을까요?
- 네. 안 그래도 투자 계에서 조정 국면에 해당하는 날이 늘어나고 있네요. 외인과 기관이 빠지는 물량이 해외로 이동하고 있고요. 저도 투자자산 비중에 좀 변화를 꾀해야 하는 상황이다 생각하던 참이에요. 이제 30대 중반인데 언제까지 매일 모니터만 바라보기도 그렇고, 부모님 집에서 이젠 자연스럽게 출가도 해야 하는 개인적 상황도 있고요.
- 자 그럼 제 제안을 정리해서 드립니다. 살펴보시고 도움이 되길.
의 리포트. 꽤나 요약 형이다. 매우 흥미로운 제안이다.
[시장성격]
경제 상황은 유동성은 크지만 리스크 요인이 많음.
*정부시책은 공급보다 규제가 심함.
*금리는 낮아지는 듯 했다가 슬금슬금 오르고 있는 형국. *주식은 외국인들에게 개방된 이후 전체 시장의 반 이상을 차지.
*결국 투자 대상은 부동산으로 옮겨야 할 상황으로 판단됨.
* 하지만 정부의 선규제가 많아지는 시장이기도 함.
*요약: 부동산에 있어서도 일반 아파트나 건물보다는 오피스텔이 투자대비 성과가 좋은 투자처로 제안함.
* 전세 값이 오르고, 공급보다 규제가 많은 시장에서 임대 물량을 구하기 어렵게 되면서 원룸주택이나 다세대 다가구 주택 수요가 현실적
* 사람이 나고 들며 인생을 사는데 있어 20~30대 사이 한 번은 거쳐 가는 주거 형태가 바로 다가구, 오피스텔. 저금리 시대 알짜 상품이자 안정적 투자로 판단됨.
[참고정보]원룸: 방 하나, 전국적인 붐. 역세권 주변, 상가 주변 자투리땅을 효율적으로 활용. 원룸 주택은 크게 세 가지 형태. 다세대 다가구 형태와 오피스텔, 그리고 아파트. 공급 면에서 다세대 다가구 형태와 오피스텔이 현실적. 일반주거지 60% 건폐율과 400% 용적률, 준 도시지역은 70% 건폐율과 700% 용적률이 적용됨. 자치단체 건축 조례를 살펴보고 지역 조사 설정을 집행할 필요가 있음.
[투자자의 성향과 가능성]
어렸을 때부터 전통시장이나 명동처럼 사람의 유동인구가 많은 곳에 나가 시간을 보내는 김 선생. 사람들의 사는 모습을 구경하기를 좋아하는 김 선생. 반면 투자에는 적극적 성격인 김 선생.
권고: 장기적 상황주시. 토지거래, 아파트 집합건물에 대한 부동산 정책에 있어 규제책이 늘고, 다주택 보유자를 필두로 한 보유세/재산세/종부세 완화로 인한 유동성 개선노력은 제재가 유연하고 낮은 오피스텔로 옮겨갈 것. 임대사업자들의 시대가 열리기 시작할 것으로 예상함.
[고려사항]
공실률이 낮다는 강점과 주거용은 가격 상승이 두드러지는 상황. 투자금 유동성 폭이 크므로, 지역 고밀도 선택으로 결정하고 투자하시길 권장함.
시기가 딱 맞아 떨어졌다고 볼 수는 없다. 하지만 외부나 내 상황이 맞아 떨어진 것은 좋았다. 지금까지 주식에 90%가까이 투자하면서 공격적 투자생활을 했다면, 거의 절반 이하로 줄여야 했다. 내외부 경제 상황을 염려하고 있었는데 마침 JH도 같은 의견이었으니 지체할 필요가 없다. 이번엔 조금은 안정적 에셋 운용 성향으로 바꾸어야 한다. JH도 내심 자신의 에셋 변화를 예로 들어 주었다.
지체하면 한 순간에 무너질 수 있다. 바로 설계에 들어간다. 단기 채권을 10%로, 주식 투자를 40%수준으로 낮추고, 부동산 투자를 50%로 바꾸어 전체적으로 에셋 구성을 바꾸어 불안정한 시장에 대비하자. 다른 투자처를 찾기 위해 JH와 평소보다 많은 대화를 나누었다. 단기 수익보다 장기 수익으로 돌아서야 하는 시점이란 사실. 서로 동의했다.
주식투자의 전체 규모도 변화를 주었지만 투자에 임하는 습관도 고쳐야 했다. 투자 패턴을 상황에 맞추어 정형화 해나가야 했다.
* 최근까지는
주식은 투자다. 주식은 정확히 들어가고 모멘텀을 찾아 명확히 드라이브 걸고 결단하면 빠질 수 있어야 한다.
* 이제부터는
주식은 또 다른 저축이다. 안전하게 투자한다. 장기 투자, 배당 위주 건실한 종목에 넣어두고 기다리자.
주식투자에 들이는 시간투자 패턴도 바꾸고, 다시 습관으로 만들어야 했다. 그럼에도 불구하고, 장기 투자 외 단기 투자 종목이 눈에 띄는 경우가 없을까. 반드시 있다. 이런 경우엔, 확고한 단기 투자 차익이 예상된다면 반드시 세 가지를 지키자고 마음먹었다.
하나. 단타는 되도록 피한다. 가치투자 범주로 이동해야 한다. 분야 종목이 전체 오르거나 내리는 경향이 없다면 들어가지 않는다.
둘. 다른 사람이나 팀 혹은 기관이 주는 주식 리딩 정보는 절대 믿지 않는다. 이런 경제, 시황엔 8할이 거짓이다.
셋. 사고파는 타이밍의 원칙을 지키자. 시황이 시작하면 바로 사고, 시황 종료 전 주저하지 말고 판다.
습관을 바꾼다는 게 쉽지 않았다. 삼 개월이나 걸렸다.
가장 힘든 것이 욕심을 낮추고 시야를 거시로 봐야 하는 것. 조금만 더 하면 더 좋을 거 같지만 변화는 걷잡을 수 없이 빠르다. 기관과 외국인은 언제 어떻게 치고 빠질 수 있으며 공매도에 화력을 집중한다. 난 그 포화를 잘 피해야 한다. 의욕이 욕심을 낳고, 욕심은 과욕을 부른다. 그리고 과욕은 후회의 발주처다.
부동산은 좀 다른 성격이었다. 말 그대로 움직이지 않는 자산이다. 때문에 내가 움직여야 했다. 시기에 맞추어 경험도 중요하다. 때문에 출가를 위해 작은 오피스텔들을 알아보러 다니는 것에서 시작했다.
부동산 투자에 대해서는 JH의 가이드가 큰 도움이 되었다. 정부 규제책과 함께 반응하는 부동산 정보와 함께 발품이 최고였다. 발품은 인맥을 만들게 해주었고, 인맥은 부동산 정보의 큰 힘이었다. 하지만 인맥으로 맺어진 관계가 모든 걸 해결해주진 않았다. 집으로 돌아오면 반드시 정리를 했다. 주택건설 허가 실적, 지가동향, 주택가격동향, 건축허가실적 등을 하루가 멀다 하고 스크랩하고 정리해서 파악해두고 있었다. 집에만 있던 내가, 어느새 문밖으로 출입이 잦아졌다. 부모님도 이상한 낌새를 눈치 챈 듯, 나와 대화 할 기회를 기다렸다. 물론 내 목적은 눈치 채지 못하셨다.
- 혹시 요즘 나가는 곳이 먼 곳이니?
- 아. 아니에요. 나가는 곳 없어요.
- 아니 몇 개월 동안 매일 같이 나갔잖니. 해서 어디 직장에 꾸준히 출근하는 줄 알았다.
- 직업은 맞아요. 복덕방 발품 팔이니까요.
나가서 반나절 이상 늦게 들어오는 날이 많아졌다. 이런 나를 부모님은 어디 일자리를 찾았겠거니 생각하셨다. 그러던 어느 날. 독립하겠다는 내 의사에 표정이 바뀌셨다. 이번엔 상당히 불안해하셨다. 그리고 같이 알아보자고 하시는 걸 막아서서 자세히 설명 드렸다. 이미 다 알아보았다. 나의 투자처이자, 내가 직접 살 곳이자, 경험을 통해 얻게 될 중요한 것이다. 때문에 부모님이 잠시 신경써줄 수 있는 상황도 아니었다. 새로 알아본 투자처이자 독립 처는 오피스텔이었다. 불안해하시는 부모님께 오피스텔 투자 이유를 설명 드렸다.
우선 이 오피스텔 투자를 선택한 이유는 돈이 돈을 버는 구조. 상대적으로 초기 구축만 잘 해두면 투자금이 다시 순환되는 구조로 동작한다. 부모님이 가르쳐주셨던 부를 구축하기 위한 필수 조건이었다. 임대를 위해 투자한 돈이 다시 수익을 낳는 구조. 이 운영 수익 수준까지 성장하기 시작하면 더 이상의 손이 필요치 않다.
금리에 크게 좌지우지 되는 여러 에셋과 달리, 오피스텔은 2차 파급 효과에 의한 투자 리스크가 크지 않은 구조다. 기회요인에 있어 다른 투자처 대비 안정적이다.
경기에 영향을 받더라도 계속 안정적으로 기반을 유지할 수 있다.
오피스텔은 말 그대로 혼자 혹은 적은 인구가 거주하는 생활형 공간으로 충분하다. 외부로부터 쉽게 터치 받지 않는 임차인만의 시간과 환경을 구축하기에 부담스럽지 않다. 게다가 오피스텔 투자는 여럿이 함께 움직여 투자하지 않더라도, 여러 사람을 만나지 않더라도 진행이 가능하다. 쉽게 말하면 여러 사람을 만나지 않아도 투자를 진행하기에 좋다. 왜냐하면 계속해서 수요가 있기 때문이다. 불황이든 호황이든. 물건의 유동인구를 감안한 지리적 위치만 좋다면 공실이 거의 없다. 무엇보다 잠자코 지켜보는 성향으로 바꾸는 투자성격에 맞는다. 호흡 길게 기다릴 줄 아는 내 성격에도 맞다.
장기적으로는 확장하거나 전환해 나갈 수 있는 측면에서도 좋다. 대표적으로 대지 지분이 아닌 전체를 소유함으로써 건축법상 문제없다면 구조 변경, 신축 등 건축 행위가 가능하면서도 규제 변화에 크게 영향 받지 않는다. 매각하기에도 좋은, 물건 단위로 환금성이 높다. 쉽게 상가 투자의 경우와 비교해보자. 상가투자의 경우 트렌드, 상권 성격 변화, 획지 변화 등에 많은 신경을 써야 한다. 하지만 오피스텔은 경제 정황(부동산 경기 급상승, 청년의 주택 구입이 어려워진 경제상황) 을 고려했을 때 오히려 덜 신경 쓰인다. 투자의 주기가 변함으로써 다양한 형식의 물건을 새로 찾는 재미도 있어서 키워나가는 투자로서 성장하는 느낌이 좋다. 임차인 갱신 시 살짝 신경 쓰이더라도 크게 문제가 많은 사람이 아니고서는 오히려 좋은 관계를 유지하기에도 좋다.
긴 설명이 이어지고 나서야 이해하시고 표정이 온화해지셨다. 그리고 결국 나의 독립을 허락하셨다. 물론 난 그러실 줄 알았다. 의심의 여지없이. 직접 경험 해보기 위해 독립한다는 것도 말씀 드렸다. 불안해 하시면서도 내 결연함을 어찌하진 못하셨다. 다만, 투자가 잘 안되어 실패 한다면, 고생하지 말고 집으로 돌아와 주길 바란다 하셨다. 물론 리턴 할 일이 없을 정도로 준비해왔다. 오피스텔 투자가 성공할 수밖에 없는 이유는 차고 넘치는 상황이다.
결국 아니 드디어! 원룸을 얻고 독립했다.
도심 공간이 그대로 드러나 보이는 곳이다. 강남에서 조금 떨어진 강서지역의 디지털 단지다. 최근 오피스 건물 구획도 새로 형성되어 신규 입주사들이 많아졌다. 출퇴근 업무 환경에 맞추어 깨끗했다. 때문에 주변 오피스텔들은 공실 없이 활황이었다. 전체 자산투자 비중에서 50%를 투자했고 총 10층 오피스텔 건물의 한 층 네 개 호실을 얻어 셋은 임대를, 하나는 내가 직접 활용했다.
혼자 독립한 공간엔 책상과 옷걸이 하나 외엔 아무런 물건이 없었다. 책상은 거실과 맞닿은 방안의 외관벽면 외의 두 면을 기역자로 공간을 차지했다. 물론 그 공간엔 책과 장비의 지분이 대부분이었다. 나는 독서와 함께 여덟 개의 화면이었던 스크린을 다시 세 개로 줄였다. 주식시장 장내 지표 센싱을 위해 계속해서 들여다보는 부담을 줄였다. 그리고 남는 시간에 오히려 밖으로 나가 투자처를 더 물색하며 걷는 시간에 투자했다.
같은 층 사람들은 내가 임대인인지 몰랐다. 임차인들 사이에서 같은 임차인 중 하나로 이해하는 게 부담이 없을 듯해서 티내지 않았다. 계약 갱신은 중개 사무소를 활용했다. 삼년간의 오피스텔 투자 운용 기간 동안 단 한 번 도 내가 임대인이라는 사실은 비밀에 부쳐졌다.
내 투자 성향과 비중에 변화를 두는 사이, 또 한 번 정권이 바뀌었다. 투자가치가 높은 산업군으로의 재편도 반복되었다. 가속화되는 산업군 변화의 대표는 반도체를 필두로 한 스마트 폰에서 운용하는 디지털 서비스 산업과 ICT 산업이었다. 그 중 많은 회사들이 벤처 혹은 스타트 업이라는 이름으로 분업화된 회사를 만들었다. 이후 새로운 형태의 일자리가 형성되기 시작했다. 그렇게 형성된 스타트 업들 중 아이템이 좋은 경우 2년 사이 글로벌까지 서비스로 성장하는 곳이 나오기 시작했다. 단계적으로 투자규모를 확장하면서까지 성장하는 업체들이 나타나기 시작한 것이다. 정부는 이를 근거로 글로벌 투자를 유도했다. 동북아 외 중앙아시아 쪽으로 확장해나가기 위해 계속해서 법인대상의 세금완화와 투자프로그램을 집중시켰다.
그 여파로 내가 사는 디지털 단지 내에는 더 많은 유동인구가 형성되었다.
또 다시 운 좋은 상황에 편승한 셈이다. 삼 년간의 오피스텔 투자 수익률은 월 8%가 넘어섰다. JH는 상당히 놀라워했다. 그 유동인구 많은 강남에서도 임대수익률은 5%가 평균이라 했다. 거래 단위도 주식 투자 대비 꽤 높은 편이었고, 회전율도 좋았다. 말 그대로 대성공이었다.
오피스텔 임대 투자를 한지 삼 년이 거의 다 되어가는 시점. 또 의심의 여지없이. 내 에셋은 크게 불어나 있었다. 채권과 예적금을 포함해서 전체 자산 11억을 넘어섰다. 이제 눈을 더 크게 뜬다. 이곳저곳을 다니며 규모를 키워도 되겠다는 생각으로 확장하기 시작했다. 더 바쁘게, 발품을 들이며 움직였다. 오피스텔 단위에서 더 나아가 규모를 키우려는 생각을 확고히 하기 시작했다. 해서 오피스 건물단위의 중개에 관심을 두기 시작했다.
JH는 내게 투자금액 전체를 직접 투자하기 보다는 반 정도는 안정감 있게 보존하고, 이를 토대로 저 이율의 대출을 활용하는 방법을 제안했다. 저금리 상황이 지속되고 있는 형국에 나쁘지 않은 방법 같았다. 하지만 투자 결정은 내가 해야 하고 그 책임도 내가져야 한다. 지금까지 JH의 경우처럼, 다른 사람의 도움은 받은 적이 있더라도 정당한 대가를 지불했다.
다만 대출을 얻거나 다른 사람의 투자를 받은 적은 없었다. 대출이 되었건 간에 투자를 희석하는, 즉 남의 지분이 섞이는 것은 그 만큼의 책임과 타협 노력이 가중된다. 필요한 상황은 맞다. 규모의 경제로 키워야 하는 상황이니까. 마음속 밑단까지 끌고 내려가 고민을 두고 다시 한 단계씩 고심해야 했다. 단순히 키우고 투자수익률을 확보해서 갚으면 된다는 교과서적인 생각으로 실행할 규모가 아니다. 꽤 망설여졌다.
그 상황에 연락이 왔다.
- 꽤 오랜 시간 답이 없으십니다. 고민의 깊이감이 느껴집니다. 이제 뵈어야 겠는데요?
- 오랜만입니다. 네. 막상 투자수익 규모를 생각하니 꽤 고민스럽습니다.
- 그럼 잠시 직접 뵈어도 되겠습니까? 물론 제 외근 비용은 지불해주셔야 합니다. 물론 그만한 가치가 있는 이야길 나누고자 합니다.
- 네. 좋은 조언이라면 언제든 ···
- 그럼 여의도 ‘산혼’ 이라는 식당으로 내일 12시까지 오십시오. ‘죽’실로 오시면 됩니다.
- 네. 한데 왜 음···
- (뚝)
내 응답이 다 끝나기도 전에 전화는 끊겼다. ‘오십시오.’ 의뢰형도 아닌 명령형이다. 여러 차례 조언해 준 사람에게서 느끼지 못하는 미시감. 지금까지와는 달랐다. 사무실이나 내 원룸에서 주로 만났던 것과 달랐다. 명동에 나가 사람들을 살펴보는 취미가 있다는 사실까지 조사했던 사람이 JH다. 내 이야기를 하지 않아도 날 잘 아는 사람. 내가 이야기 하지 않는 나의 특성도 알아내는 사람. 일반 음식점에서 보자는 건 좀 더 편한 분위기가 아니라는 것은 더 잘 알 텐데. 이상했다. 여유도 주지 않고. 바로 내일이다.