부동산중개인은 임대차관계를 명확히 설명할 의무가 있다
[대전민사변호사가 알려드리는 부동산이야기]
안녕하세요. 이번 포스팅에서는 부동산중개업자가 임차인들의 권리관계애 대해 서면 등 구체적인 설명 없이 전세, 월세 있다는 식으로만 설명했을 때 중개의뢰인이 입은 손해에 대해서 부동산중개업자가 배상할 책임이 있다고 본 사례를 소개해드립니다.
대구지방법원 2006. 2. 7. 선고 2005가단72468 판결
원고는 2004. 4. 3. 중개인의 중개로 이 사건 주택의 소유자와 주택 중 3층 전부에 대해 전세금 5800만 원, 전세기간 2년으로 정하여 전세계약을 체결했습니다. 이후 종전의 전세권자가 2003. 10. 21.설정해 놓은 전세권이전등기를 경료받았습니다.
이 사건 주택은 은행의 임의경매신청으로 2억800만 원에 낙찰되었고, 원고는 확정일자 임차인에게 밀려서 후순위권자가 되어 전혀 배당을 받지 못했는데요.
이 사건 주택은 2000. 6. 23.자 채권 최고액 7200만 원의 근저당권설정등기,
2002. 10. 21.자에는 101호 보증금 6400만 원의 임대차계약이 체결 및 전입신고, 확정일자가 받아져있습니다.
그리고 2002. 10. 31.자에는 201호에 전세금 4500만 원의 전세권설정등기가 마쳐져 있고,
2003. 10.10.자에는 202호에 대해 보증금 4300만 원의 임대차계약을 체결한 임차인이 거주하고 있으며 전입신고 날짜는 2003. 10. 6. 확정일자는 2003. 10.10.입니다.
주택 소유자는 근저당권이 설정돼있고, 수명의 임차인들이 임차보증금을 걸고 입주한 상태이므로 경매가 될 경우 원고가 위 전세금을 배당받을 수 없는 것을 알면서도,
원고에게 기존 임차인들 중에서 1명만 임차보증금에 기한 임대차계약을 체결한 것이고, 나머지 임차인은 보증금 없이 월세 임대차계약이기 때문에 경매되더라도 원고가 전세금을 우선 배당 받을 수 있다고 하였습니다.
원고의 주장
중개인은 원고가 전세계약할 때 원고보다 선순위로 배당받을 수 있는 임차인들의 보증금 등 권리관계를 제대로 알려주지 않았고, 등기된 선순위 채권액을 공제해도 원고의 전세금은 확보된다고 설명하였습니다.
원고는 이러한 중개인의 말을 믿고 전세계약을 체결하였기에 원고가 전세금을 전혀 회수하지 못한 손해를 입은 것은 집주인과 중개인의 잘못이기에 전세금 손해액 5800만 원을 배상하라고 주장하였습니다.
법원의 판단
1. 중개인의 과실
법원은 중개인이 임차인들의 권리관계를 서면으로 제시하며 설명하지 않고 근저당권 및 전세권 설정 사실만 확인해줬고, 전세도 있고 월세도 있다는 식의 주먹구구식 설명을 하며 원고에게 전세권만 이전 받으면 원고의 전세금을 확보하는데 문제가 없다고 말했기에
중개인은 중개대상물의 권리관계에 대한 설명의무를 성실히 이행하지 않은 과실이 있다고 판단하였습니다.
따라서 중개인은 원고에게 원고가 입은 전세금 상당의 손해를 배상하라고 하였습니다.
2. 원고의 책임 비율
다만, 원고는 주택의 선순위 임차보증금 액수 등을 확인하며 전세금 회수 가능성에 대해 판단을 했어야 하는데, 이를 게을리하여 중개인의 말만 믿고 전세계약을 체결했기에 50%의 과실 비율을 상계하였습니다.
중개대상물건에 많은 세입자가 살고 있을 때,
부동산중개업자의 확인 및 설명의무의 내용 및 범위가 어디까지인 것인가?
이 사건의 쟁점은 위와 같은 것인데요.
중개인은 '실제 권리관계'란 중개대상물인 주택의 소유권, 저당권에 관한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계인 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등 주택에 관한 권리관계 사항을 기재하여 원고에게 서면으로 제시하고, 설명해야하는 의무가 있다고 판단한 것입니다.
