임대주택 분양전환 소송
[대전부동산변호사가 알려드리는 임대주택 분양전환 소송 이야기]
안녕하세요, 지난 포스팅에 이어서 이번 포스팅에서도 임대주택 분양전환 소송 사례를 소개해드리려고 합니다.
부산고등법원 2009나19857 판결
2001년 3월 경 평창토건은 국민주택기금의 자금을 지원 받아 울산 북구 명촌동에 아파트를 건설하면서 분양전환 조건을 붙여 입주자 모집공고를 하였습니다.
임대주택 분양전환 조건
- 분양전환시기(임대기간) : 최초 입주지정 기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 5 년 이후
- 당해 주택에 대한 수선 보수의 범위 : 외부도장
- 산정기준 : 건설교통부(공공 임대주택건설 및 관리지침)에 의거 건설원가와 감정평가가격의 산술 평균으로 함
- 분양전환 가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음
- 보증금의 회수 : 임차인이 임대계약 체결 후 주택임차보호법 제3조의 제1항에 규정한 확정일차를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선 변제권이 있음
* 건설원가 = (입주자모집공고 당시의 주택가격) + (임대기간 중의 자기자금에 대한 이자) - (감가상각비)
원고들은 2003년 11월경에 평창토건과 각 임대차계약을 체결하고 임대주택에 입주하였습니다.
그리고 2005년 12월경부터 2006년 12월경까지 사이에 평창토건과의 기존 임대차계약을 갱신하며 평창토건에게 임대차보증금을 지급하였습니다.
원고들이 2003년 11월경에 평창토건과 각 체결한 임대차계약서에는 ‘임대주택의 매각 조건’에 관한 내용이 포함되어 있었습니다.
제12조 임대주택의 매각
➀ 평창토건은 임대주택을 다음 각 호의 조건에 따라 매각한다.
1. 임대주택의 매각시기는 최초 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 5 년으로 한다.
2. 임대주택의 매각가격 산정기준은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다.
3. 평창토건과 임차인이 임대개시 후 2년 6개월이 경과한 시점에서 매각에 합의할 시에는 그 합의시점에 매매계약토록 한다. 단, 임차인은 무주택자인 경우에 한한다.
➁ 평창토건이 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제1호의 규정에 의하며 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는 다른 임대사업자와의 매매계약서에 평창토건의 임대사업자로서 지위를 다른 임대사업자가 승계한다는 뜻을 명시한다.
평창토건이 임대아파트의 분양전환에 응하지 않았고, 임차인대표회의는 2008년 6월 24일 울산 북구청장에게 평창3차아파트에 대한 분양전환승인신청을 하였습니다.
울산 북구청장은 2008년 7월 4일 전용면적이 28.01평형인 119세대에 대하여는 세대당 105,255,611 원, 전용면적이 32.26평형인 708세대에 대하여는 세대당 122,472,519 원을 분양전환가격으로 정하여 위 신청을 승인하는 처분을 하였습니다.
평창토건 측에서는 울산 북구청장을 상대로 위 분양전환 승인처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기하였지만 아래와 같은 이유로 기각당했습니다.
평창3차아파트에 거주하는 임차인들은 우선분양전환을 받을 권리가 있고, 평창토건 측은 분양전환승인신청을 받은 날로부터 30일 이내에 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로분양전환신청을 승인할 의무가 있으므로, 울산북구청장의 분양전환승인처분은 적법하다
평창3차아파트 임차인인 원고들의 주장
구 임대주택법 제21조에 따라 우선적으로 분양전환 받을 권리가 있다고 주장하였습니다.
평창3차아파트 임차인대표회의는 임대주택법에 따라 구청장에게 분양전환승인을 신청하였고, 구청장은 원고들을 포함한 평창3차아파트 827세대에 대한 분양전환을 승인하였는데, 평청토건이 분양전환승인 후 6 개월 이상 분양전환에 응하지 아니하여 원고들은 평창토건에게 각 임대주택을 매도할 것을 청구하였고, 그에 따라 구청장의 승인처분에서 정한 가격으로 각 임대주택에 관한 매매계약이 체결되었다는 것입니다.
따라서 평창토건 측은 원고들에게 각 임대주택에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다는 것입니다.
또한 원고들이 평창토건 측에 지급하여야 할 매매대금에 관해서는, 원고들이 평창토건에게 지급한 임대차보증금 상당액이 임대주택의 매매대금에 상계 내지 공제되어야 하고, 그에 따라 추가로 지급할 매매대금은 존재하지 않는다는 것입니다.
피고 평창토건측의 주장
무주택자가 아닌 임차인들은 우선 분양전환을 받을 자격이 없는데, 원고들 중에는 무주택자가 아닌 임차인들이 다수 있고, 임대사업자는 유주택자인 임차인에 대하여는 분양전환가격에 따라 매도할 것인지 여부를 선택할 수 있기 때문에 구청장의 분양전환 승인처분에도 불구하고 유주택자 임차인들에게는 우선 분양받을 권한이 창설되는 것은 아니라고 주장하였습니다.
또한 구청장이 임대주택의 분양전환가격을 산정함에 있어 입주자모집공고 당시의 건축비가 아니라 분양전환 당시의 건축비를 기준으로 감가상각비를 계산하고, 건축비에 덕트설비의 설치비용, 건설근로자 퇴직공제부금, 보일러 공동연도의 설치비, 음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비, 하도급대금 지급보증 수수료 등 가산항목을 산정하지 않았기 때문에 구청장에 정한 분양전환가격은 타당하지 않다고 주장하였습니다.
법원의 판단
분양전환승인 신청 당시 임대주택에 거주하고 있던 임차인에 해당하는 원고들은 임대주택법 제21조 제1항 또는 제2항, 제5항, 제8항에 따라 임대주택을 우선 분양전환 받을 지위에 있다고 인정하였습니다.
또한 평창토건 측이 이미 울산 북구청장을 상대로 제기한 행정소송에서 패소한 결과에 따라 구청장이 정한 분양전환가격 역시 하자가 있다고 주장할 수는 없다고 판단하였습니다.
다만, 원고들이 평창토건에게 지급한 임대차보증금을 매매대금에 자동으로 충당하거나 매매대금에서 공제 또는 상계하는 것은 허용되지 않는다고 판단하였습니다.
따라서 평창토건 측은 원고들로부터 각 임대주택의 매매대금으로 정해진 ‘평형별 분양대금’란 기재 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 임차부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결하였습니다.
