공공임대아파트 분양전환 소송 사례
[대전부동산변호사가 알려드리는 임대주택 분양전환 소송 이야기]
안녕하세요. 공공임대아파트의 분양전환 소송에 대한 사례를 이번 포스팅에서도 소개해드리고자 합니다.
공공임대아파트의 임대기간이 종료되면 적격세대에게는 아파트의 소유권을 이전해줘야하는 임대를 분양으로 전환하는 절차가 요구되는데요. 시세차익을 노리고 적격세대를 임의대로 부적격으로 처리하거나 적격세대임에도 불구하고 시간을 끌면서 분양전환을 미루는 사례들이 속출하고 있습니다.
서울고등법원 2010. 8. 13. 선고 2009나58274, 2009나58281(병합) 판결
피고는 시흥시 공공임대아파트의 임대사업자이고, 원고들은 각 보증금을 지급하고 공공임대아파트를 임차하여 거주하고 있는 임차인들입니다.
피고 임대사업자는 임대차계약 체결 당시에 ‘최초 입주지정기간 종료 후 5 년이 되면 임차인들이 각 임차하고 있는 아파트를 매각할 수 있다’는 약정을 하였습니다.
공공임대아파트는 1998년 6월경부터 임차인들의 입주가 시작되었고, 1999년 9월경까지 총 720 세대가 모두 입주하였는데요. 최초 입주지정기간을 기준으로 임대기간 5 년이 다 되어가자 분양전환기간인 5 년의 기산점에 관하여 피고 임대사업자와 임차인들 사이에 다툼이 생겼습니다.
임차인들은 분양대책위원회를 구성하여 피고 임대사업자에게 조속한 매각을 촉구하였고, 피고 임대사업자가 임차인들의 분양요구를 받아들여 2003년 8월 20일경 공공임대아파트를 분양전환하기로 합의하였습니다.
피고 임대사업자는 임대차계약 체결 시 ‘그 매각가격 산정기준은 임주자모집공고안에서 정한 바에 따른다’고 정하였고, 입주자모집공고안에는 분양전환가격을 건설부 ‘공공임대주택건설 및 관리지침’에 따라 건설원가와 감정평가가격의 산술평균가격으로 한다고 되어있었으며, 분양전환 가격의 기초가 되는 임대주택 분양가격은 17 평형은 54,008,000 원, 23평형은 70,107,000 원으로 되어있었습니다.
피고 임대사업자는 2003년 9월경 건설부의 관리지침에 따라 감정평가가격을 산정하기 위하여 한국감정원과 동아감정평가법인 2 곳에 감정을 의뢰하였고, 건설원가와 감정가격의 평균가격이 17 평형의 경우 61,896,333 원, 23평형의 경우 82,543,704 원으로 나왔고, 이를 토대로 2003년 9월 30일 시흥시에 평균감정가격을 첨부한 매각계획서를 제출하였습니다.
그러나 임차인들은 2003년 10월경부터 피고 임대사업자가 제시한 분양전환가격은 일방적인 감정에 따른 것이고, 그 감정결과가 부당하다고 주장하면서 피고 임대사업자를 상대로 농성을 벌이고 사옥을 점거하는 등 시위를 하였고, 관할 시흥시에 지속적으로 민원을 제기하였습니다.
결국 피고 임대사업자와 임차인들은 시흥시의 중재로 선정된 2 군데 업체에서 감정평가를 받고 그 결과에 불복하기로 합의하였는데, 새로운 감정결과가 17평형의 경우 55,030,952 원, 23평형의 경우72,741,136 원으로 나오자 이번에는 피고 임대사업자가 그 감정결과에 승복하지 못하겠다고 나서며 새롭게 선정된 감정인들을 고소하는 한편 시흥시에 분쟁조정신청을 하면서 갈등은 더욱 깊어졌습니다.
임차인들은 2005년 5월 1일경 임차인대표회의를 구성하면서 기존의 분양대책위원회를 승계하기로 하였습니다. 피고 임대사업자와 협의 하에 선정한 감정평가법인의 감정결과를 토대로 2008년 2월 29일 분양기준가격을 17평형의 경우 6,200만 원, 23평형의 경우 8,300만 원으로 정하였습니다.
피고 임대사업자는 2008년 3월 31일 시흥시에 373세대의 임차인 동의서가 첨부된 분양전환계획서를 제출하였고, 시흥시장으로부터 분양전환승인을 받았습니다.
그 후 피고 임대사업자는 임차인들에게 2008년 5월 6일부터 20일까지 기한을 정하여 분양계약을 체결할 것을 공고하고, 720세대 중 공가세대인 225세대를 제회한 495 세대 중 414세대의 임차인과 분양계약을 체결하였습니다.
원고 임차인들의 주장
피고 임대사업자가 원고들을 포함한 임차인들과 사이에 2003년 8월 20일자 1차 합의에 따라 2003. 9. 30. 시흥시장에게 1차 분양전환계획서를 제출하였는데, 이는 피고가 2003년 8월 20일 임차아파트에 관하여 매수청약을 한 것이고 원고 임차인들고 그에 승낙의 의사를 표시하였다고 봄이 상당하므로, 피고 임대사업자와 원고 임차인들 사이에는 2003년 8월 20일 임차아파트에 관한 매매계약에 체결되었다고 주장하였습니다.
또한 피고 임대사업자와 원고 임차인들은 총 3 차례에 걸쳐서 분양가격을 정하기 위한 감정을 시행하였는데, 원고 임차인들은 2차 합의에 따라 이루어진 감정결과 17평형 55,030,952 원, 23평형 72,741,136 원을 토대로 분양전환가격이 산정되어야 한다고 주장하였습니다.
피고 임대사업자의 주장
피고 임대사업자는 2008년 5월 6일부터 20일까지 기한을 정하여 계약체결을 공고하였음에도 불구하고 원고 임차인들은 계약을 체결하지 않았고, 이는 피고의 청약을 거절한 것이기 때문에 피고 임대사업자와 원고 임차인들 사이에 매매계약은 체결되지 않았다고 주장하였습니다.
즉, 피고 임대사업자는 매매계약을 체결하지 않은 원고 임차인들에게 임차아파트의 소유권을 이전할 의무가 없다는 것입니다.
법원의 판단
쟁점 1. 임대아파트에 관한 임차인의 우선분양권에 관하여
원고 임차인들이 2003년 4월 31일 피고 임대사업자에게 분양전환협조공문을 발송함으로써 임대주택법령에 따라 임차아파트를 분양받겠다는 의사표시를 하였고, 이에 대해 피고 임대사업자가 2003년 8월 20일 분양대책위원회에게 전체 원고 임차인들이 의사에 따라 분양전환계획서를 제출하겠다고 약속함으로써 분양전환에 관한 합의, 즉 매매계약이 성립되었다고 판단하였습니다.
임대주택법령 및 피고 임대사업자의 분양계획에 따르면, 피고 임대사업자와 원고 임차인들 사이의 분양전환합의가 이루어진 이후 분양절차는 감정평가업자의 선정, 매각대상자 확정, 시흥시장에 대한 분양전환신고, 분양계약의 체결 절차만 남게 되어 특별한 사정이 없는 한 분양계약 체결과 관련하여 임대사업자와 임차인 쌍방이 별도로 합의하여야 할 사항이 남아있지는 않고 계약체결 이후의 후속절차만 남기 때문입니다.
이에 대해서 피고 임대사업자는 분양전환가격이 정해지지 않은 상태에서는 매매계약이 체결되지 않았다고 보아야 한다는 주장을 하였지만, 법원은 “임대아파트의 분양계약에 있어서 그 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족한 것이고, 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액의 산정에 관하여 당사자 사이에 다툼이 있는 경우에는 법원이 이를 정할 수 있다”는 이유로 피고 임대사업자의 매매계약이 체결되지 않았다는 주장을 배척하였습니다.
쟁점 2. 분양전환가격에 관하여
원고 임차인들과 피고 임대사업자는 총 세 차례에 걸쳐서 감정평가업체에 분양가격 평가를 의뢰하였는데, 1차 합의에 따른 감정평가 기준가격은 17평형의 경우 61,134,000 원, 23평형의 경우 81,272,000 원이고, 2차 합의에 따른 감정평가 기준가격은 17평형의 경우 55,030,952 원, 23평형의 경우 72,741,136 원이며, 마지막으로 피고 임대사업자와 원고 임차인들이 최종적으로 합의한 기준가격은 17평형의 경우 6200만 원, 23평형의 경우 8,300만 원이었습니다.
이에 각 평가시기에 따라 감정평가금액이 다소 다르기는 하였지만, 피고 임대사업자와 원고 임차인들이 최종적으로 합의한 가격이 원고 임차인들의 우선분양권을 박탈할 정도로 지나치게 과다한 금액이라고 할 수 없다는 이유로 3 차 합의에 따라 정해진 분양대금을 기준으로 매매계약을 이행하는 것이 적절하다고 판단하였습니다.
따라서 법원은 피고 임대사업자는 원고 임차인들로부터 3 차 합의에 따라 정해진 기준가격(17평형의 경우 6,200만 원, 23평형의 경우 8,300만 원)을 지급받음과 동시에 원고 임차인들에게 임차아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 하였습니다.
