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Jan 28. 2021
월세 보증금 돌려받기
대전부동산변호사가 알려주는 임대차보증금 반환 소송
월세보증금돌려받기아래 사건은 임대인이 임대차기간이 만료되었는데도 보증금을 지급하지 않자, 임차인들이 임대인을 상대로 임대차보증금을 지급해달라는 소송을 제기하였고, 결국 임대인은 임차인들로부터 부동산을 명도받음과 동시에 임차인들에게 임대차보증금을 지급하라는 판결이 내려진 사안입니다.
사안의 내용은 전세보증금돌려받기에 관한 사례인데요, 전세보증금이나 월세보증금이나 그 반환을 구하는 내용은 동일하기 때문에 월세보증금돌려받기 방법을 이해하는데 도움이 될 것입니다.
월세보증금돌려받기월세보증금돌려받기
[대전지방법원 2004 가합 7716 임대차보증금 판결]
원고 1, 2, 3, 4는 각각 피고로부터 대전 중구 산성동 소재 주택을 임차하였습니다. 원고 1은 2002년 12월 25일부터 2 년동안 대전 중구 산성동 소재 주택 201호를 보증금 3,500만 원에 임차하였습니다. 원고 2는 2003년 1월 14일부터 2년동안 주택 301호를 보증금 3,500만 원에 임차하였습니다. 원고 3은 2003년 3월 4일부터 2년 동안 주택 택 302호를 보증금 3,500만 원에 임차하였고, 마지막으로 원고 4는 2003년 3월 27일부터 2년동안 주택 403호를 보증금 3,200만 원에 임차하였습니다.
원고들은 각각 피고에게 임대차보증금을 모두 지급하였고, 피고로부터 부동산을 인도받아서 이사한 이후에는 각각 전입신고도 모두 마쳤습니다.
임대차계약 중 혹시나 주택이 경매로 넘어갈까 걱정되신다면,
월세보증금돌려받기 위해서 전입신고는 필수인거 다들 알고 계시죠?
월세보증금돌려받기피고는 2003년 5월 2일 송ㅇㅇ에게 원고들이 거주하고 있는 주택을 4억 7,000만 원을 받고 매도하였습니다. 송ㅇㅇ은 피고로부터 주택을 매수하면서 원고들에게 피고를 대신하여 전세보증금을 지급하기로 약정하였고, 이에 피고는 송ㅇㅇ에게 소유권도 넘겨주었습니다.
그러나 피고는 송ㅇㅇ에게 주택을 매도하였고, 송ㅇㅇ이 임대차보증금을 지급할 것이라는 사실을 임차인들인 원고들에게 알려주지 않았습니다. 원고들은 2004년 6월 15일 즈음에 주택의 등기부등본상 소유자가 변경된 사실을 알게 된 후 피고에게 항의하면서 임대차보증금의 지급 확약을 요구하였습니다.
그러나 피고는 원고들에게 임대차보증금을 어떻게 할 것인지 충분한 설명을 하지 않았고, 결국 임차인이던 원고들은 보증금 합계 137,000,000 원의 임대차보증금 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 송유 부동산에 가압류신청을 하고 그 결정을 받아 집행하였습니다.
그리고 원고들은 부동산가압류 이후 피고를 상대로 각자 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.
월세계약 후 거주하고 있던 집의 소유자가 변경되었을 때에도 마찬가지로 적용될 수 있는 사례이기때문에 월세보증금돌려받기 위해서는 전 소유자와 현재 소유자를 상대로 월세보증금은 누가 반환할 것인지 확인받는 것이 좋습니다.
월세보증금돌려받기대부분 임대인이 건물을 다른 곳에 팔아버리면, 새로운 건물주가 새로운 임대인이 되면서 임차인들에게 보증금을 반환할 의무가 발생하기 때문에 전 건물주에게는 임대차보증금의 반환을 구하지 못하는 것으로 알고 계실 것입니다.
그러나 이번 대전지방법원 2004가합7716 판결은 건물주가 변경되었음에도 전 건물주가 임차인들에게 임대차보증금 반환의무를 부담하고 있다고 판결하였습니다.
법원에서 인용한 대법원 판결을 보면, 조금 이해하기 쉬우실 텐데요. 만약 임차인들이 이의를 제기하는 때에는 새로운 건물주와 임차인 사이에 임대차계약 관계가 지속되는 것이 아니라 기존 임대차계약이 종료되고 이에 전 건물주가 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는 것입니다.
월세보증금돌려받기대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이고(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 등 참조),
임차인에 우선하는 권리자가 있다고 하여 그 지위의 승계에 임차인 동의가 필요한 것으로 볼 수는 없다 할 것이지만(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 참조),
임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 하며(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 참조),
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).
월세보증금돌려받기사건으로 돌아와서 살펴보면, 임차인인 원고들이 피고가 송ㅇㅇ에게 주택을 매도한 사실을 알고 곧바로 피고에게 항의하고 피고 소유의 부동산을 가압류함으로써 원고들이 살고 있는 주택의 양도와 임대인의 지위 승계에 대하여 이의를 제기하였고, 결국 임대차보증금 반환소송으로 임대차계약을 해지하였다는 사실이 인정되었습니다.
결국 임차인인 원고들은 피고에게서 송ㅇㅇ에게 승계되는 임대차계약 관계의 구속을 면하고, 그 결과 주택의 매도인이자 전 건물주인 피고의 원고들에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 판단하였습니다.
따라서 대전지방법원 2004가합7716 판결은 원고들이 거주 중이던 주택을 피고에게 명도하는 것을 조건으로 하여, 피고는 원고 1, 2, 3에게 각각 3,500만 원씩의 보증금을 반환하고 원고 4에게 3,200만 원의 보증금을 반환하라는 판결을 내렸습니다.
월세보증금돌려받기보통 부동산의 소유자가 변경되면, 새로운 소유자가 임대인이 되어 기존 임대인에게는 보증금 반환을 구할 수 없다고 알고 계시는데요.
이번에 소개해드린 판결은 부동산의 소유자가 변경되더라도 기존 임차인들이 새로운 임대인이 기존 임대인의 지위 및 보증금반환채무를 승계하는 것에 동의하지 않고 곧바로 임대차계약을 해지하고 (월세)보증금을 돌려받기 위한 법적 절차를 진행한 사안에서는, 기존 임대인이 여전히 임차인들에게 (월세)보증금을 돌려주라는 판결이 내려진 것입니다.
월세보증금돌려받기임대차계약이 해지된 경우에 보증금을 돌려받는 절차는 월세계약과 전세계약이 동일합니다. 때문에 이번 사안은 전세보증금을 돌려받기 위한 소송절차였지만, 월세보증금 돌려받기 방법이 궁금하신 분들에게도 도움이 되었으면 합니다.
