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Jan 27. 2021
부동산법무상담 가계약 파기
가계약 파기 후 계약금 손해배상
부동산법무상담이번 포스팅에서는 부동산법무상담이 가장 필요한 사례! 흔히들 가계약이라고 말하는 단계에서 계약이 파기된 경우 상대방에게 청구할 수 있는 손해배상금이 가계약금인지 아니면 본계약금 전부인지에 관한 사례입니다.
부동산매매계약이 가계약 단계에서 해제되었으나 실제 물어줘야하는 손해배상은 본계약금 전부라고 판단한 서울고등법원 2014나2010739 판결을 소개합니다. 부동산법무상담이 필요한 분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.
부동산법무상담부동산법무상담 기초사실
매매계약의 체결
원고는 2013년 3월 25일 피고로부터 서울 서초구 C 아파트 00동 00호를 매매대금 11억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였습니다. 원고는 매매계약을 체결하면서 계약금은 매매대금의 10 %에 해당하는 1억 1,000만 원으로 정하였는데요, 매매계약 당일에 피고에게 계약금 중 일부인 1,000만 원을 지급하였습니다.
그리고 나머지 계약금 1억 원은 매매계약을 체결한 다음날인 2013년 3월 26일 피고의 은행계좌로 송금하기로 하였으며, 잔금 9억 9,000만 원 중 7억 3,000만 원은 매매계약 아파트의 전세금을 인수함으로써 그 지급을 갈음하기로 하고, 나머지 2억 6,000만 원은 2013년 4월 29일 현금으로 지급하기로 약정하였습니다.
부동산법무상담을 드리자면, 매매계약 체결 당시에 계약서를 작성하지 않더라도 매매계약서에 작성할 내용을 미리 정하고 그런 합의가 있었다는 증명만 남겨놓는다면 매매계약서가 작성된 것과 동일한 수준의 효력을 주장할 수 있습니다.
구두계약도 계약이라는 말씀 들어보셨죠? 계약은 꼭 서면으로 작성해야 효력이 발생하는 것이 아니라, 당사자 사이에 구두라도 어떠한 합의가 있었다는 사실만 증명이 된다면 계약의 효력이 발생하기 때문입니다.
부동산법무상담한편, 원고와 피고 사이의 매매계약 중 주요한 내용은 다음과 같습니다.
계약내용 제5조 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.
계약내용 제6조 매도인 또는 매수인은 이 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한, 제5조의 기준에 따른다.
특약사항 제4조 만일 2013년 3월 26일까지 계약금 중 1억 원이 입금되지 않을 경우, 별도 약속이 없는 한 최고 없이 계약은 해제된다.
부동산법무상담을 드리자면, 부동산계약 체결 시에 어느 경우에 계약을 해제할 수 있는지 그리고 계약을 해제하는 경우에 손해배상은 어떻게 지급하여야 하는지 미리 정해놓으면 부동산계약이 해제된 경우에 큰 어려움없이 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
만약 부동산계약 체결시에 손해배상에 관한 사항을 미리 정하지 않았을 때에는 부동산 계약이 해제된 이후에 아무런 약정이 없었던 손해배상을 청구해야하기 때문에 손해배상 승소판결을 받기까지 어려움이 있을 수 있습니다.
부동산법무상담계약금 지급 과정
원고는 매매계약을 체결한 당일에 피고 명의의 우리은행계좌로 계약금 중 일부인 1,000만 원을 송금하였습니다.
그러나 피고는 매매계약 다음날인 2013년 3월 26일 갑자기 매매계약을 취소해야겠다고 결심하였고, 매매계약 약 체결을 중개한 부동산중개인에게 전화하여 매매계약을 해제하겠다고 통보하였으며, 원고에게 알려줬던 우리은행 계좌를 해지함으로써 폐쇄하였습니다.
원고는 피고가 부동산중개인에게 매매계약을 해제하겠다는 통보를 하고 계좌를 폐쇄한 사실을 전혀 모른채 2013년 3월 26일 약속대로 나머지 계약금 1억 원을 피고의 우리은행 계좌로 입금하려고 하였으나 실패하였고, 1억 원을 자기앞수표 1 매로 발행하여 부동산을 방문하였습니다. 그리고 원고는 부동산중개인으로부터 피고가 일방적으로 매매계약을 해제하려고 계좌를 폐쇄하였다는 사실을 전해 듣게 되었습니다.
부동산법무상담매매계약 해제에 이르기까지 경과
원고는 2013년 3월 27일 피고가 나머지 계약금 1억 원의 수령을 거절하고 있다는 이유로 피고를 피공탁자로 하여 서울동부지방법원에 계약금 1 억 원을 공탁하였습니다.
그러자 피고 역시 같은 날 원고를 피공탁자로 하여 서울중앙지방법원에 원고로부터 받았단 가계약금 1,000만 원의 2배인 2,000만 원을 공탁하고, 원고에게 "매도인은 여러가지 사정때문에 매수인에게 일부 수령한 계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 매수인에게 공탁하고, 매매계약을 해지한다"는 내용의 해약통고서를 보냈습니다.
이에 원고는 2013년 4월 24일 피고에게 "잔금일인 2013. 4. 29. 오전 10시까지 잔금 2억 6,000만 원을 지참하여 매매계약이 체결되었던 부동산중개인 사무실에 방문할 예정이니, 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해달라"는 내용의 통고서를 보냈습니다.
부동산법무상담그리고 원고는 2013년 4월 29일 액면금 2억 6,000만 원의 자기앞수표를 지참하고 부동산중개인 사무실을 방문하였으나. 피고는 나타나지 않았습니다.
이에 원고는 2013년 6월 3일 피고에게 "피고는 2013년 4월 29일 오전 10시 잔금 기일에 참석하지 않아 현재 이행지체상태에 빠졌는바, 2013년 6월 7일 오전 10시까지 이전등기에 필요한 서류를 지참하여 원고 측 합동법률사무소에 참석하지 않으면 별도의 해제통고없이 당해 최고서를 통하여 계약해제의 의사표시를 갈음한다"는 내용의 통고서를 보냈습니다.
원고는 피고를 상대로 계약금 1억 1,000만 원을 달라는 손해배상청구!
원고는 피고를 상대로 매매계약이 해제되었다고 주장하면서, 매매계약은 피고의 일방적인 이행지체 등 채무불이행으로 인한 것이므로 약정한 계약금 1억 1,000만 원 및 원고로부터 수령한 계약금 중 일부 1,000만 원을 모두 지급하라는 내용의 손해배상 청구를 하였습니다.
부동산법무상담 : 가계약 상태에서 매매계약 해제는 신중하게!
부동산법무상담 팁을 드리자면, 가계약 상태에서는 상대방이 일방적으로 매매계약 해제 의사표시를 한다고 하더라도 곧바로 매매계약이 해제되는 것은 아닙니다. 온전한 계약금이 지급된 상태가 아니기 때문입니다. 손해배상은 매매계약이 해제되었을 때 청구할 수 있는데요, 따라서 소송을 하기 전 또는 소장 접수 단계에서 매매계약 해제를 확실하게 매듭짓는 것이 중요합니다.
부동산법무상담이에 대한 법원의 판단을 살펴보면 아래와 같습니다.
매매계약의 해제
쌍무계약인 부동산 매매계약에 있어 매도인이 이미 자신의 채무를 이행할 의사가 없음을 표시한 경우 매수인은 자기 채무의 이행제공이나 최고 없이도 계약을 해제할 수 있는바(대법원 92다9463 판결), 원고와 피고 사이에 발생한 사실관계들을 살펴보면, 피고는 계약금 받을 계좌를 폐쇄하고 매매계약을 해제하겠다는 통고서를 원고에게 발송함으로써 매매계약에서 정한 소유권이전등기 의무를 이행하지 아니할 의사를 명백하게 표시하였으므로, 원고와 피고 사이의 매매계약은 피고의 소유권이전의무 이행 거절을 이유로 한 원고의 2013. 6. 3.자 계약해제 의사표시에 의하여 적법하게 해제되었다고 판단하였습니다.
부동산법무상담을 드리자면, 상대방이 명백하게 계약에서 정한 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 상황이라면 참 난감할 것입니다. 이러지도 저러지도 못한다는 생각을 할 수 있습니다. 그 때는 먼저 상대방의 이행거절로 인해 계약을 해제하겠다는 의사표시를 할 수 있으며, 그에 따라 상대방에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
부동산법무상담원상회복의무
매매계약이 해제되었기 때문에 원고와 피고는 각자 원상회복의무를 부담하게 되는데, 피고는 원고로부터 수령한 계약금 중 일부인 1,000만 원을 반환할 의무가 있습니다.
제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
부동산법무상담손해배상의무
원고와 피고는 매매계약을 체결하면서 계약내용 제5조에서 '매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다'라고 하였고, 제6조에서 '매도인 또는 매수인은 매매계약상 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한 제5조의 기준에 따른다'고 약정한 사실이 있습니다.
이에 따라 매매계약이 매도인인 피고의 채무불이행으로 인해 해제되었음은 분명한 사안에서, 피고는 원고를 상대로 매매계약에서 정한대로 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.
다만, 원고와 피고는 손해배상금을 계약금에 상응하는 1억 1,000만 원으로 정하였으나, 이는 매매계약 체결 후 불과 하루만에 계약이 파기되었다는 점을 감안할 때 과도하다는 이유로 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상금은 7,700만 원으로 정하였습니다.
부동산법무상담판 결
피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 매매계약 해제에 따른 원상회복 내지 손해배상으로 합계 8,700만 원을 지급하라고 판결하였습니다.
부동산법무상담피고의 주장 및 배척
한편, 피고는 소송에서 두 가지 이유를 토대로 원고에게 계약금 배액을 상환할 의무가 없다고 주장했는데요, 피고의 주장을 살펴보면 다음과 같습니다.
먼저 피고는 매매계약이 해제되더라도 원고가 실제 입은 손해가 없고, 원고의 손해가 증명되지 않았기 때문에 원고의 손해배상청구는 기각되어야 한다고 주장하였습니다.
이에 대해서 법원은, 원고와 피고처럼 매매계약 체결 당시에 손해배상의 예정액을 미리 정한 경우에는 상대방의 채무불이행만 증명하면 되고 손해의 발생이나 손해배상금을 구체적으로 증명할 필요가 없기 때문에 피고의 주장은 타당하지 않다고 판단하였습니다.
부동산법무상담두 번째로, 사회상규상 매매계약 체결 후 24시간 이내에 상대방이 부득이한 사정에 의하여 매매계약 해제를 요구하면 몰취나 배상없이 상호 양보하여 처리하는 것이 거래관행이기 때문에, 24시간 이내에 매매계약을 해제한 피고에게 손해배상을 구하는 원고의 청구는 상식을 벗어난 부당한 청구라는 주장을 하였습니다.
이에 대하여 법원은, 피고의 주장처럼 매매계약 체결 후 24 시간 이내에 계약을 해제하는 것에 대하여 서로 양해하기로 하는 거래 관행이 존재한다고 볼 수 없다고 보았으며, 원고와 피고의 매매계약에서 원고가 피고에게 24 시간 이내 매매계약을 해제하는 경우에는 손해배상을 청구하지 않을 것이라는 신뢰를 준 적도 없기 때문에 피고의 주장은 타당하지 않다고 판단하였습니다.
부동산법무상담이 필요하신가요? 부동산 매매계약 체결 과정에서 법률 상담이 필요하시거나 가계약 또는 계약해제로 인해 어려움을 겪고 계시다면 상담 전화 주시기 바랍니다.
