명도소송소가 알아보자

대전부동산변호사가 알려주는 명도소송소가 이야기 

명도소송소가

명도소송에서 소가는 매우 중요합니다. 명도소송소가에 따라서 원고가 법원에 납부해야할 인지대가 결정되고, 명도소송 재판을 1명의 단독판사로 구성된 단독재판부에 배정할지 아니면 3 명의 판사들로 구성된 합의부에 배정할지가 결정되기 때문입니다.

소가란, "원고가 명도소송에서 전부 승소할 경우에 얻게 되는 경제적 이익을 돈으로 환산하여 평가한 금액"을 의미합니다. 따라서 명도소송소가는 명도소송을 하는 부동산의 가액, 즉 토지나 건물의 가액을 기준으로 계산하고 있습니다.  

토지의 가액은 [토지 면적(지분) x 개별공시지가 x 50/100] 입니다. 명도소송소가를 계산하는데 필요한 토지의 가액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가를 기준으로 계산합니다. 

건물의 가액은 [총면적(지분) x 시가표준액 x 50/100] 입니다. 명도소송소가를 계산하는데 필요한 건물의 시가표준액은 건물 신축가격에 건물의 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율, 건물 특성별 가감산율을 반영하여 계산하고 있습니다. 

드디어 명도소송소가를 계산할 수 있게 되었는데요. 명도소송소가는 토지가액의 1/2 또는 건물가액의 1/2 입니다. 

명도소송소가

명도소송소가를 계산해보았으니, 이제부터는 명도소송 판결을 소개하고자 합니다. 첫 번째로 소개할 판례는 소원 법률사무소의 성공사례입니다. 

소원법률사무소의 명도소송 승소사례 

소원 법률사무소에서는 주택 임대인을 대리하여 월세를 밀린 임차인에게 건물명도 및 밀린 월세를 모두 지급하라는 건물명도 등 소송을 제기하였습니다. 그리고 주택에서 퇴거하고 밀린 월세를 모두 지급하라는 원고 전부 승소 판결을 받았습니다. 

당시 보증금은 300만 원이었고, 월세는 30만 원이었는데요. 이미 임차인은 1 년 넘게 월세를 연체하고 있는 상황이었습니다. 즉, 밀린 월세로 보증금을 모두 소진한 상황에서 임차인은 임대인의 연락도 받지 않고 계속해서 주택을 점유하여 사용하고 있었습니다. 

명도소송소가

현행법상 아무리 임차인이 월세를 밀리고 있다고 하더라도 임대인이 자의적으로 임차인을 집에서 쫓아낼 수는 없습니다. 잘못하면 주거침입으로 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 

따라서 밀린 월세가 더 쌓이기 전에 하루빨리 건물명도소송을 통해 임대차계약 관계를 정리하고, 밀린 월세를 받아내야하는 상황이었습니다. 

건물명도하고, 밀린 월세도 모두 달라는 내용으로 명도소송 제기!

소원 법률사무소에서는 임대인을 대리하여 임차인을 상대로 "3개월 이상의 월세를 미지급하였기 때문에 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 해지되었으며, 임차인은 이미 밀린 월세로 보증금을 소진하였으므로 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 없고, 오히려 보증금으로도 충당하지 못하는 월세를 임대인에게 지급하여야 한다"는 내용의 건물명도 소송을 제기하였습니다. 

명도소송소가

이 사건에서 명도소송소가는 주택에 대한 공시지가를 반영하여 계산하였고, 공시지가를 기준으로 계산하였기 때문에 비교적 소가가 적게 계산되었습니다. 때문에 임대인이 법원에 납부하여야 할 인지액도 비교적 적게 게산되었습니다. 

소송은 1 년 남짓 진행되었는데요, 임차인은 집에 놋물이 나오고 집이 낡아서 사람이 살기 어려워 월세를 지급하지 않았다는 등 차임지급거절권을 행사하겠다는 주장을 하였습니다. 그리고 임대인에게 이사비용과 위자료까지 달라는 반소를 제기하였습니다. 

임차인의 차임지급거절권 및 위자료 청구 배척!

그러나 소원 법률사무소에서는 놋물이 나오더라도 음용하는데 전혀 문제가 없다는 부분을 수질검사 자료를 통해 반박하였고, 때문에 이사비용이나 위자료를 지급할 의무도 없다고 주장하였습니다. 

법원에서는 소원 법률사무소의 주장을 모두 받아들여서 피고 임차인이 요구하는 비용은 모두 지급할 필요가 없다고 판단하였고, 원고 임대인이 구하는 비용에 대해서는 전부 승소 판결을 하였습니다. 

두 번째로 소개할 판례는 서울중앙지방법원 사건인데요, 서울중앙지방법원 2014가합502914 건물명도 판결입니다. 

[사실관계] 

원고 임대인은 피고 B 주식회사와 임대차계약을 체결하였는데요, 보증금은 3억 5천만 원으로 정하고, 임대차계약기간은 피고 B 주식회사가 실제 영업을 시작하는 날로부터 7 년으로 정하였으며, 월세는 매월 최소 64,385,000 원으로 하되, 

만약 피고 B 주식회사가 영업을 개시한 이후에 임대차계약을 해지할 경우에 임대인과 임차인 중 계약해지의 귀책사유를 제공한 당사자는 상대방에게 최소 금액으로 정한 월세 상당을 위약벌로 지급하기로 약정하였습니다. 

한편 피고 B 주식회사는 2011년 3월 15일 원고 임대인의 동의를 받아 피고 C 주식회사에게 건물 3 층을 전대하였습니다. 

명도소송소가

[원고 임대인의 건물명도소송]

시간이 흘러 원고 임대인은 피고들을 상대로 건물명도소송을 제기하면서 "피고들이 2012년 7월부터 2012년 11월까지 2 개월치 이상의 월세를 지급하지 않았으므로 임대차계약을 해지한다"는 의사표시를 하였습니다. 

그와 더불어 원고 임대인은 피고들을 상대로 밀린 월세 57,066,915 원을 달라고 청구하였으며, 특히 피고 B 주식회사를 상대로는 위약벌로 정한 최소 보장임대료 70,823,500 원을 달라고 청구하였습니다. 

명도소송소가

[법원의 판단] 

가. 건물명도에 관한 판단 

임차인인 피고들이 2 개월 이상의 월세를 연체한 것이 사실이고, 원고 임대인이 건물명도 소송을 제기하면서 피고들에게 '임대차계약 해지'를 통지하였기 때문에 원고와 피고 B 사이의 임대차계약은 종료되었다고 판단하였습니다. 

따라서 건물 3 층을 점유하고 있는 피고 B 주식회사와 피고 C 주식회사는 원고 임대인에게 3층 건물을 명도하여야 한다고 판결하였습니다. 

나. 연체차임청구에 관한 판단

피고 B 주식회사는 당연히 임대차계약에서 정한 월세를 원고 임대인에게 지급할 의무가 있고, 임대인이 동의하여 전대차계약을 체결하고 건물 3 층을 사용하고 있는 피고 C 주식회사 역시 원고 임대인에게 건물 3 층의 월세를 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다. 

따라서 피고들은 각자 원고에게 미지급한 월세 57,066,915 원 및 이에 대한 지연이자를 모두 지급하라고 판결하였습니다. 

명도소송소가

다. 위약벌 청구에 관한 판단

원고 임대인과 피고 B 주식회사는 최초 임대차계약을 체결하면서 혹시 양 당사자 중 누군가의 귀책사유로 인해 임대차계약이 해지되는 경우, 귀책사유를 제공한 당사자는 상대방에게 최소 보장임대료를 위약벌로 지급하기로 약속한 사실이 있었습니다. 

따라서 법원은 피고 B 주식회사가 월세를 미지급하면서 임대차계약이 해지되었고, 피고 B 주식회사 때문에 임대차계약이 해지되는 경우에는 최소 보장임대료만큼의 금액을 원고 임대인에게 지급하기로 약속하였기 때문에, 피고 B 주식회사는 원고 임대인에게 최소 보장임대료인 70,823,500 원 및 이에 대한 지연이자를 별도로 지급하라고 판결하였습니다. 

명도소송소가

세 번째로 소개할 판례는 대전지방법원 사건인데요, 대전지방법원 2007가단19912 건물명도 판결입니다. 이번 사건은 임대인이 임차인을 상대로 임대차계약이 기간만료로 해지되었으므로 퇴거하라는 명도소송을 제기하였으나 묵시적 갱신이 인정되어 패소한 사례입니다. 

[사실관계] 

피고 임차인은 1999년 7월 30일 건물소유자 박oo으로부터 점포를 임대하면서 보증금으로 5천 만원을 지급하고, 임대차기간은 1999년 7월 30일부터 2001년 7월 30일까지 정하였습니다. 

피고 임차인은 당시 건물 소유자였던 박oo으로부터 점포를 인도받아서 현재까지 계속 영업을 하고 있었습니다. 

그 후 피고 임차인은 2003년 7월 30일에 건물 소유자 박oo과 새롭게 임대차계약을 체결하면서, 보증금은 5천만 원으로 하고, 월세는 20만 원씩으로 정하였으며, 임대차기간은 2003년 7월 30일부터 2005년 7월 29일까지로 약정하였습니다. 

한편  원고 임대인은 2007년 2월 6일 박oo으로부터 피고 임차인이 사용하고 있던 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그리고 2997년 8월 7일 즈음에 피고 임차인에게 임대차계약 기간 만료로 임대차계약이 해지되었다는 통고를 하면서 피고 임차인이 사용하고 있던 점포를 인도해달라는 건물명도를 요구하였습니다. 

그러나 피고 임차인이 계약갱신을 요구하며 건물명도를 하지 않자, 결국 원고 임대인은 피고 임차인을 상대로 명도소송소가를 계산한 후 명도소송을 제기하였습니다. 

명도소송소가

[원고 임대인과 피고 임차인의 주장]

임대계약만료 VS 계약갱신청구권

원고 임대인은 피고 임차인이 전 건물소유자였던 박oo과 새롭게 임대차계약을 체결하면서 정한 계약기간이 만료되었으므로 건물을 명도해달라고 요구하였습니다. 

그러나 피고 임차인은 임대차계약기간이 만료된 2007년 7월 30일 이후에  상가건물임대차보호법 제10조에서 정한대로 계약갱신을 요구하였기 때문에 임대차계약기간은 2009년 7월 29일까지 연장되었다고 반박하였습니다. 

명도소송소가

[법원의 판단]

가. 계약갱신여부 

상가건물임대차보호법 제10조에 따른 계약갱신요구는 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하여야 하고(제1항), 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(제2항). 

그러나 피고 임차인이 최초로 점포를 임차한 1999년 7월 30일 이후 전체 임대차기간이 5 년을 경과하였기 때문에 피고 임차인에게는 상가건물임대차보호법에서 정한 계약갱신요구권이 인정되지 않는다고 판단하였습니다. 따라서 피고 임차인의 "계약갱신요구권에 의해 임대차계약기간이 20009년 7월 29일까지 연장되었기때문에 원고 임대인의 건물명도 소송은 기각되어야 한다!"는 주장은 받아들여지지 않았습니다. 

명도소송소가

나. 묵시의 갱신여부 

상가건물임대차보호법상 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 것이고, 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되므로(제10조 4항), 결국 임대차기간은 1년으로 묵시의 갱신이 됩니다(제9조 제1항).

이 사건에서 원고 임대인은 피고 임차인의 임대차계약기간이 만료되는 2007년 7월 29일이 되기 전 6 개월부터 1 개월까지 사이에 피고 임차인에게 임대차계약 갱신의 거절이나 임대차계약 내용을 변경하겠다는 통지를 한 사실이 없었습니다. 

때문에 법원에서는 피고 임차인의 임대차계약기간이 법에서 정한대로 1년간, 즉 2007년 7월 30일부터 2008년 7월 29일까지 동일한 조건으로 갱신되었다고 판단하였습니다.

명도소송소가

명도소송소가 궁금하신가요? 

명도소송을 준비 중이시라면 대전부동산변호사에게 상담받아보시길 권해드립니다. 임대차계약 기간이 종료되었거나 임차인이 월세를 밀리고 있다면 당연히 명도소송에서 승소할 수 있을 것이라고 생각할 수 있습니다. 

그러나 소송은 승소 사유가 있더라도 그 절차를 어떻게 진행하느냐에 따라 예상하지 못한 결과로 이어질 수 있기 때문에 항상 신중하게 판단해야 합니다. 익숙하지 않은 재판 절차를 진행하면서 자칫 본인에게 불리한 사유를 재판부에 전달하거나 필요한 증거신청을 제때 하지 않는 등의 실수를 저지른다면 패소할 수도 있기 때문입니다.