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Feb 04. 2021
부동산 계약파기 가계약금반환
가계약서 작성 후 계약파기 가능할까?
토지를 매매하면서 가계약서만 작성하고 본계약서는 나중에 작성하기로 하였는데, 매도인이 마음이 바뀌어 부동산계약파기 하겠다고 한 경우, 부동산계약이 파기되지 않고 매도인은 매수인에게 소유권을 이전하라는 판결이 내려진 사례가 있습니다.
법원에서는 가계약서를 작성하고 계약금을 주고 받은 상황이라면, 본계약서가 없더라도 부동산계약에 대한 매도인과 매수인의 의견이 합치되었다고 보아야 한다고 판결하였습니다.
즉, 구두 계약도 계약이다! 라는 말을 들어보셨을텐데요. 종이로 된 본계약서가 없다고 하더라도 매도인과 매수인 사이에 부동산계약에 관한 합의가 있었다면, 부동산계약이 성립되었다고 보는 것입니다.
부동산계약이 성립되었다면, 부동산계약파기를 쉽게 할 수는 없겠죠? 판례 역시 매도인의 부동산계약파기 주장을 받아들이지 않고, 가계약서를 작성할 때 정했던 대로 소유권을 이전하라고 판결하였습니다.
부동산계약파기이번에 소개할 판례는 전주지방법원 2005. 6. 16 선고 2004나4648 판결 [소유권이전등기] 사건입니다.
부동산계약파기 사건의 사실관계
원고는 2000년 8월 17일 사촌형인 피고의 소개를 받아 피고의 동서인 소외 이ㅇㅇ에게 3,000만 원을 대여하였는데, 소외 이ㅇㅇ은 원고에게 3,000만 원을 변제하지 않고 있는 상황이었습니다.
그 후 원고는 소외 이ㅇㅇ에게 3,000만 원의 변제를 요구하였으나 제대로 된 변제가 이루어지지 않던 중 2003년 3월 13일 원고와 피고 그리고 소외 이ㅇㅇ이 참석한 자리에서 부동산에 관한 가계약서를 작성하였습니다.
즉, 원고는 피고의 소개로 이ㅇㅇ에게 돈을 빌려주었으나 이ㅇㅇ이 돈을 갚지 않자 피고에게 항의하였겠지요. 그래서 피고가 빌린 돈을 갚는 대신에 본인 소유의 땅을 원고에게 주기로 약정하면서 가계약서를 작성한 것입니다.
피고는 추후 마음이 바뀌어 땅을 주고 싶지 않아졌고, 그래서 부동산계약파기를 주장하였지만, 소송에서는 결국 패소하고 부동산을 원고에게 줘야하는 결론이 내려진 것입니다.
부동산계약파기가계약서의 내용은, 매도인 피고와 매수인 원고가 상호 협의하여 계약서를 작성함. 계약금 600만 원 지불하고, 잔액은 근저당권 설정금액과 원고가 소외 이ㅇㅇ에게 대여한 차용금을 이자 제한 나머지 지불키로 함. 이라고 작성하였습니다.
그리고 피고와 원고는 각각 매도인과 매수인란에 날인하였고, 원고는 당일 피고에게 계약금으로 600만 원을 지급하였습니다.
피고는 가계약서를 작성할 때 단순히 원고를 달래기 위해서였는지도 모르겠습니다. 그러나 어찌되었건, 서로 협의하여 계약금을 600만 원으로 정하고, 토지에 있던 근저당권 채무를 모두 원고가 인수하는 조건으로 매매대금을 충당하기로 하는 아주 구체적인 내용의 부동산계약서를 작성하였습니다.
원고와 피고는 위 계약서를 가계약서라고 지칭하였지만, 가계약이라는 용어는 실무에서 사용되는 용어일 뿐 법률상 본계약과 구분되는 용어가 아닙니다. 때문에 법원에서는 가계약이나 본계약이나 당사자들이 사용하는 말이 아니라 계약의 내용을 보고 계약의 성격을 결정하고 있는 것이지요.
때문에 매도인과 매수인이 "가계약서"라는 문서를 작성했다고 하더라도, 계약내용이 본계약과 다르지 않다면 본계약으로 인정될 수 있는 것이며, 그만큼 부동산계약파기 요건도 까다로워 질 것입니다.
한편, 피고가 원고에게 매도한 부동산에는 전주지방법원 군산지원에서 접수한 등기로서 채권최고액 84,000,000 원, 채무자 피고, 근저당권자 ㅇㅇㅇㅇ조합으로 된 근저당권 설정등기가 경료되어 있었는데, 2003. 3. 13.자 근저당권 채무는 61,277,234 원이었습니다.
부동산계약파기매도인 VS 매수인
매수인 曰
계약금으로 지급한 600만 원이랑 근저당권 채무 인수금액 뺀 나머지를 받아가고, 소유권을 내 놓아라!
이에 대해서 원고는 피고가 부동산을 매매대금 115,000,000 원으로 정하여 매도하기로 매매계약을 체결하였으므로, 피고는 매매대금 115,000,000 원에서 원고가 지급한 계약금 600만 원과 근저당권 피담보채무 61,692,953 원 및 원고의 소외 이ㅇㅇ에 대한 대여금 및 이자 합계 37,000,000 원을 공제한 나머지 10,307,047 원을 지급받음과 동시에 부동산에 관한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였습니다.
매도인 曰
본계약서를 작성하지 않았으므로 정식계약이 아니다!
부동산계약이 성립된 적이 없다!
이에 대해서 피고는 가계약서를 작성한 다음날 본계약서를 작성하기로 하였으나 근저당권의 피담보채무액과 대여금 및 이자를 매매대금에서 공제하는 문제에 대해 합의가 이루어지지 않아 정식계약이 체결되지 않았고, 가계약 당시에 매매계약의 중요한 내용인 매매대금이나 중도금 또는 잔금의 액수와 지급시기 등을 정하지 않았기때문에 원고와 피고 사이에 매매계약이 성립된 바 없다고 주장하였습니다.
부동산계약파기법원의 판단
매매계약은 성립되었으니, 계약에서 정한 의무를 각자 이행하라!
법원에서는 원고과 피고가 부동산 매매계약서를 작성한 경위는 소외 이ㅇㅇ의 원고에 대한 대여금 및 이자 채무 변제때문인데, 원고와 피고가 비록 가계약서에 부동산의 매매대금을 기재하지는 않았지만 당시 그 금액을 115,000,000 원으로 특정하였다는 사실을 피고가 인정하고 있다는 점과
원고가 피고의 근저당권에 기한 채무를 인수하고 소외 이ㅇㅇ에 대한 대여금 및 이자 채권을 피고에게 양도하기로 약정하였다는 점,
그리고 매매계약서용지가 없어 일단 가계약서라는 제목으로 백지에 위와 같은 약정내용을 기재하고 바로 그 다음날 정식계약서를 작성하기로 했었던 점 및
무엇보다도 가계약서 작성 당일에 계약금 600만 원을 지급받았던 사정을 고려할 때, 원고와 피고 사이에 매매계약이 성립되었다고 보는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
부동산계약파기즉, 비록 서면의 제목이 가계약서로 되어있고, 잔금의 지급시기가 기재되어 있지 않으며 정식계약서도 작성하지 않았지만,
매매목적물, 매매대금 조건을 특정하였고, 중도금 지급방법 합의가 있었음!
가계약은 명칭만 가계약일 뿐 매매계약의 중요사항인 매매목적물 및 매매대금 등 계약조건을 구체적으로 특정하고 있었고, 중도금의 지급방법에 관한 합의가 있었기때문에 매매계약이 성립되었다고 판단한 것입니다.
부동산계약파기계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).
보통은 "매매계약서"라고 불리는 문서를 작성해야 부동산계약이 성립한다고 생각하고 계실 것입니다. 그러나 실제로는 종이로 된 계약서를 작성하지 않더라도 부동산계약 성립이 인정될 수 있습니다.
매도인과 매수인이 서로 사고 팔기로 하는 부동산이 무엇인지 특정하고, 부동산계약 매매대금이 얼마인지, 그리고 매매대금을 어떻게 주고받을 것인지를 구두로라도 정하면 부동산계약이 성립된다고 판단받을 수 있습니다.
즉! 매도인과 매수인 사이에 매매계약서에 적을 내용에 관한 합치된 의사가 있다는 사실만 인정되면, 부동산계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 그리고 부동산계약의 성립이 인정되면 부동산계약파기를 쉽게 주장할 수 없습니다.
부동산계약파기한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것입니다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
따라서 법원에서는 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원ㆍ피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하고 있습니다다.
부동산거래 실무에서는 가계약이라는 단어가 많이 사용되는데요. 매매계약 체결 후 24 시간 이내에는 부동산계약을 아무런 제약없이 파기할 수 있다고 알고 계신 분들도 있습니다. 가계약 단계에서는 가계약금만 반환하고 부동산계약파기가 가능하다고 알고 계신 분들도 있구요.
그러나 가계약이라는 단어는 법률상 본계약과 구분된 의미를 갖지 않습니다. 가계약이든 본계약이든 매매계약에 관한 의사의 합치가 있고, 매매목적물과 매매대금이 정해진 상태라면 모두 정식계약으로 인정될 수 있습니다.
때문에 가계약금만 주고받은 상태라고 하더라도, 부동산계약파기를 하기 위해서는 계약금으로 정한 금액 전부(매매대금의 10 %)를 손해배상으로 지급해야합니다.
부동산계약파기부동산계약파기 시점은?
부도산계약파기 시점은, 매수인이 부동산계약에서 정한 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
판례는 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다고 판시하고 있습니다( 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조).
만약 매수인이 부동산계약에서 정한 중도금을 입금하거나, 원래 정했던 잔금 지급기일보다 일찍 잔금의 일부를 중도금 명목으로 입금한 경우에는 계약금 배액 상환을 전제로 한 부동산계약파기가 불가능합니다.
부동산계약파기부동산계약파기 법률분쟁?
부동산계약파기로 걱정이 많으신가요? 부동산계약파기 후 손해배상으로 지급할 금액을 가계약금으로 해야하는지 아니면 매매대금의 10 %라고 정했던 본계약금으로 해야하는지 고민이신가요? 부동산계약파기로 인한 법률분쟁으로 고민 중이라면, 부동산계약파기에 대해 잘 알고 있는 변호사와 상담 받아보시길 권해드립니다.
