재개발 재건축 Q&A
대전부동산변호사의 안내서
[대전부동산변호사가 알려드리는 재개발 재건축 이야기]
안녕하세요. 대전부동산변호사가 재개발, 재건축에 대하여 알려드리려고 합니다.
최근 재개발, 재건축에 대한 이슈가 되면서 많은 분들께서 재개발이랑 재건축이 정확히 무엇인지, 둘의 차이가 어떤 것인지 등에 관해 문의하시는데요. 이번 포스팅을 통해 대전부동산변호사와 재개발과 재건축에 관하여 많이 문의하시는 내용들을 알아보겠습니다.
재개발 재건축재개발사업? 재건축사업?
Q. 재개발사업과 재건축사업은 어떤 차이가 있나요?
A. 재개발사업은 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 의미합니다.
재건축사업은 정비기반시설은 양호한데 다만 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역이 있을 때 그 주거환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다.
Q. 노후 불량 건축물은 무엇을 의미하나요?
A. 노후, 불량 건축물은 도시정비법 제2조 제3호에서 규정하고 있는데요, 아래 4 가지 항목에 해당하는 건축물을 노후, 불량 건축물이라고 정의하고 있습니다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 건축물
1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도 조례로 정하는 건축물
재개발 사업Q. 재개발사업 추진 절차가 궁금해요!
A. 재개발사업은 도시 및 주거환경 정비기본계획과 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다.
이후에 분양 절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어가는데요, 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료됩니다.
재개발 재건축 차이조합에서 재개발사업을 시행하는 경우 :
기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산'
조합이 아닌 방법으로 재개발사업을 시행하는 경우 :
기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산
대전부동산변호사Q. 재건축은 어떻게 시행되나요?
A. 재건축은 토지소유자가 조합을 만들고 토지주택공사, 건설업자와 공동으로 하거나 시행사를 지정하여 진행할 수도 있습니다. 재건축이 가능하려면 건축된 지 30년 이상 되어야 하고, 300세대의 공통주택이어야 하며 1만 제곱미터 이상의 부지가 되어야 합니다.
재건축이 완료되기까지는 대략 10년정도의 시간이 소요되는데요. 안전진단을 하여 노후와 불량 정도를 파악한 뒤 안정성, 비용 등을 조사함으로써 재건축 가능성을 판단합니다.
안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립합니다. 이렇게 계획이 정해지면 사업 단계로 넘어가 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다.
다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 되는데요. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 할 수 있습니다.
다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거칩니다. 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.
이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하는데요. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다.
준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아닌 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료됩니다.
