지역주택조합아파트 계약 해제 가능한가
사업변경으로 조망권 나쁜 아파트 분양받게 되어 계약 해제를 원한다면
[대전부동산변호사가 알려드리는 주역주택조합아파트 계약 해제 가능여부 이야기]
안녕하세요. 대전부동산변호사가 지역주택조합에 계약한 후 사업 변경으로 동.호수가 바뀌어 조망권이 나쁜 아파트를 분양받게 되었더라도 계약을 해제할 수 없다고 판단한 사례를 소개해드리려고 합니다.
지역주택조합아파트 계약 해제울산지방법원 2021. 3. 26. 선고 2020가단102753
피고는 울산 중구 일대에서 주역주택조합아파트 건립사업을 추친하기 위해 주택법에 근거해 설립된 지역주택조합입니다. 원고는 2014. 5. 22. 피고 추진위원회의 업무대행사와 피고의 조합원으로 가입하고 추후 건립될 아파트 중 T동 y호를 총 분담금 289,850,000원에 분양받기로 하는 내용의 조합가입계약을 체결하였습니다.
원고는 조합가입계약에 따라 2014. 3. 25.부터 2018. 7. 23.까지 업무대행비 1,000만 원, 분담금 87,842,000원, 취득세 4,775,000원 총 합계 102,617,000원을 납입하였습니다.
피고는 창립총회를 거쳐 2015. 6. 4. 주택조합설립인가를 받아 지역주택조합으로 설립됐고, 피고의 추진위원회가 체결한 용역계약에 따른 권리. 의무를 그대로 승계하였습니다.
피고는 이 사건 사업계획이 기존 550세대 2개동에서 455세대 3개동으로 변경되어 동. 호수 재배치가 필요하게 되었고, 2018. 6.경 임시총회에서 동. 호수 재배치에 관해 이사회에 위임하기로 결의하였는데요. 당시 원고는 이에 찬성하였습니다.
피고는 2019. 6. 28. 임시총회에서 동. 호수 재배치 방식에 관해 2가지 안으로 조합원들의 투표를 진행하였고, 당시 원고는 2안에 찬성했으나 다수 조합원들 의사에 따라 1안으로 결정되어 원고는 S동 m호를 배정받게 되었습니다.
지역주택조합 계약 해제원고의 주장
원고는 조합가입계약 당시 T동 y호를 공급받기로 했다가 이후 피고가 임의로 동. 호수를 변경하여 조망권이 나쁜 S동 m호를 배정하였으므로 이는 조합가입계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정변경에 해당하고, 원고에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로 구속력을 인정하는 것은 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우라고 하였습니다.
원고는 이 사건 소장 송달로 피고에게 사정변경으로 인한 조합가입계약 해제 의사를 표시하였으므로 피고는 계약해제에 따른 원상회복으로 원고가 납부한 금액의 합계 102,617,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하였는데요.
2019년 임시총회의 결의에 따라 동. 호수가 변경되었다 하더라도 동. 호수가 변경됨으로써 조합가입계약은 무효가 되는 것이고 원고가 새로운 계약조건을 받아들이지 않는 경우 원고는 조합에서 당연히 탈퇴가 된다고 주장했습니다. 이 경우 조합원의 임의탈퇴에 관한 규약이 적용되지 않으므로 피고는 원고에게 원고가 납부한 금액 전액을 반환하라고 주장했습니다.
아파트 계약 해제피고의 주장
피고는 사업계획 변경으로 인해 2019년 임시총회에서 조합원들의 의결로 동. 호수를 재배치하게 되었고, 원고가 원하지 않는 방식일지라도 조합의 결의에 따른 것인 이상 조합가입계약을 해제할 사정변경이 생긴 것이라 할 수 없다고 주장했는데요.
원고가 새로 배정된 동. 호수에 계약을 하지 않을 경우 조합원 탈퇴를 요청하여 이 사건 규약에 따른 절차를 밟아야 하는 것이나 원고는 절차를 거치지 않았고, 조합가입계약서 제10조 제2항에 따른 절차도 거치지 않았으므로 원고의 주장은 이유가 없다고 하였습니다.
다만, 원고의 조합원 탈퇴가 인정되더라도 원고가 납부한 금액에서 업무대행비 1,000만 원, 취득세 4,775,000원 및 위약금 31,438,000원을 공제한 금액인 56,404,000원을 원고에게 반환할 금액이라 주장했습니다.
지역주택조합원 가입피고 지역주택조합의 조합규약 중 이 사건과 관련된 부분
제12조 (조합원의 탈퇴 . 자격상실 . 제명)
① 조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.
④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 제7조 제4호의 부담금(조합비)총액의 10분의 1의 금액을 공제한 잔액을 환급하고 그 잔액을 이자 없이 탈퇴자 본인 계좌로 환불처리되며, 조합설립인가 전에는 환급청구일로부터 15일 이내에, 조합설립인가 후에는 조합 가입계약서의 내용에 의하여 환급청구일로부터 30일 이내에 지급한다. 단, 조합설립인가일 기준하여 관계법령에 의거 조합원의 자격 확인으로 적합하지 않는 가입자에 대해서는 기 납입한 금액을 조합원이나 일반분양자가 대체되어 입금이 완료된 상황일로부터 15일 이내에 환불한다.
지역주택조합원 계약법원의 판단
1. 사정변경으로 인한 계약해제 여부
조합가입계약서 제2조에 이 사건 사업의 '사업개요는 인. 허가 과정에서 다소 변경될 수 있으며 사업계획승인 완료시 확정'된다고 규정되어 있고, 제3조에 원고가 동. 호수 관리 업무 등 조합 업무를 포괄하여 이에 대한 권한을 피고에게 위임한다는 내용이 명시되어 있습니다.
지역주택조합 사업은 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 후 조합설립인가를 받아 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되므로, 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있음을 어느 정도 예상할 수 있습니다.
그리고 피고의 2019. 6. 28.자 임시총회에서 동. 호수 재배치 방식에 관한 결의 이전까지는 원고도 이 사건 사업계획의 변경 등에 관해 아무런 이의를 하지 않은 것으로 보이고, 동. 호수 재배치 방식에 관한 피고의 2019. 6. 28.자 임시총회의 의결에 참여한 점을 보면,
조합가입계약 체결 당시 원고가 T동 y호를 공급받기로 약정하였으나 사업계획의 변경으로 인해 S동 m호를 공급받게 되었고, 조망권이 좋지 않다는 사실만으로는 원고가 위 조합가입계약을 해제할 정도의 사정변경이 있다고 인정하기 어려우므로 사정변경으로 인한 계약해제를 전제로 하는 원고의 주장은 이유없다고 판단했습니다.
2. 조합원 탈퇴 여부
원고가 피고의 2019. 6. 28.자 임시총회 결의에 따라 배정받은 S동 m호에 대한 계약 체결을 원하지 않는다고 해서 피고의 조합원에서 당연 탈퇴된다고 볼 수는 없으며, 원고가 이 사건 규약 내지 이 사건 조합가입계약에 정해진 조합원 탈퇴를 위한 절차를 거친 사실을 인정할 만한 증거도 없으므로 조합원 탈퇴를 전제로 하는 원고의 주장은 이유없다고 판단했습니다.
따라서 법원에서는 원고의 청구는 이유가 없으므로 기각한다는 판결을 내렸습니다.
