가계약금은 계약금일까
[대전부동산전문변호사가 알려드리는 아파트 매매 가계약금 이야기]
안녕하세요. 이번 포스팅에서는 아파트 매매거래를 하려고 할 때 가계약금을 지급하고 해약금 약정을 한 경우라도 다른 의사표시 없이 위약금 약정까지 한 것이라고 볼 수 없다고 판단한 사례를 소개해드립니다.
가계약금은 계약금이 아닌 증거금이라고 판단한 것입니다.
울산지방법원 2021. 6. 1. 선고 2020나12219 판결
피고는 울산 소재 아파트 E호의 소유자이자 매도인입니다. 공인중개사를 통해 원고인 매수자에게 아파트를 매도하기로 하였습니다.
원고는 2019. 9. 16. 공인중개사로부터 아래와 같은 문자메시지를 받고, 같은 날 피고 명의 계좌로 500만 원을 송금하였습니다.
<공인중개사의 문자내용>
피고는 2019. 9. 19. 아파트에 대한 매매계약을 체결하지 않겠다는 의사를 밝히고, 2019. 9. 27. 원고 명의 계좌로 700만 원을 송금하였습니다.
원고의 주장
원고와 피고는 아파트 매매계약에 대한 가계약을 체결하면서 매도인인 피고가 이 사건 가계약을 파기할 경우 가계약금의 배액을 상환하기로 약정하였다고 하였습니다.
피고가 이 사건 가계약을 일방적으로 파기하면서 매매계약 체결 의무 이행을 거부하였으므로 원고에게 가계약에서 정한대로 가계약금의 배액은 1,000만 원을 지급할 의무가 있으나 700만 원만 지급하였으므로 나머지 미지급액 300만 원을 지급하여야 한다고 주장했습니다.
관련 법리
해약금계약과 위약금계약은 서로 별개인데요.
해약금계약이란 약정 해제권 유보조항 중 특히 일정한 금액, 즉 해약금을 계약 상대방에게 지급함으로써 주된 계약을 해제할 수 있도록 정한 당사자 사이의 합의입니다.
위약금계약은 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전으로서, 위약금 지급에 관한 약정을 말합니다.
법원의 판단
민법 제565조 제1항에 따라 계약금의 경우 원칙적으로 해약금의 성질을 가지는데요. 증거금 등 가계약금에 대해서는 이러한 규정이 없어 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다는 법원의 판단입니다.
가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제이고, 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금계약이 있을 때에 한하여 그 가계약금은 비로소 위약금의 성질도 함께 가진다는 판단을 했습니다.
원고가 피고에게 송금한 500만 원을 일종의 증거금으로 보았는데요. 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되는, 이른바 '가계약금'에 해당하는 것으로 보인다고 하였습니다. 따라서 쌍방간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 본계약의 계약금 상당액을 위약금이나 해약금으로 지급한다는 내용의 약정이 당연히 성립한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
다만, 공인중개사로부터 '매매계약 체결 의무를 이행하지 아니하는 경우, 매도인은 가계약금의 2배, 매수인은 가계약금 포기시 계약을 해지할 수 있다.'라는 문자메시지를 받고 이의 없이 가계약금을 수수한 사실은 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 점에 대해서 의사 합치가 있었다고 보았으나 가계약금이 해약금을 넘어 위약금의 성질까지 가진다고는 볼 수 없다고 하였습니다.
따라서 원고의 주장을 받아들이지 않는 판결을 하였습니다.
