아파트 하자담보책임
하자보수 청구권자, 절차, 하자보수 종료
[민사변호사가 알려드리는 하자담보책임 이야기]
지난 포스팅에서 아파트 하자보수에서 하자의 범위 및 하자담보책임에 관해 살펴보았습니다. 이번 포스팅에서는 하자보수의 청구권자가 누구인지, 하자보수 절차 및 하자보수 종료에 관련하여 소개하고자 합니다.
하자보수 청구권자
「공동주택관리법」 제37조1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항제1호에 의하면 전유부분에 대한 하자보수 청구권자는 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이 됩니다. 공용부분에 대한 하자보수 청구권자는 입주자대표회의, 공공임대주택의 임차인대표회의, 관리주체(관리사무소장) 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단입니다.
사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우에 입주자가 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있는지 궁금하실텐데요. 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다.
그러나 하자보수보증금의 예치명의자는 입주자대표회의이며, 하자보수보증금은 입주자대표회의가 자신의 권리로 보증기관에 청구할 수 있을 뿐이므로, 하자보수보증금을 사용하여 보수하고자 하는 입주자로서는 직접 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 없습니다. 입주자대표회의를 통해 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다.
하자보수 절차
「공동주택관리법 시행령」 제38조제1항, 3항, 4항
하자보수 청구권자에 대해 알아보았는데요, 다음으로 하자보수 절차에 관해 살펴보겠습니다.
하자보수 절차는 크게 청구, 통보 및 보수, 결과통보 이렇게 구분할 수 있습니다.
1. 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우에 담보책임기간 내 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 합니다.
2. 하자보수 청구권자가 사업주체에게 하자보수를 청구하고 나면, 사업주체는 하자보수를 청구받은 날로부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 서면 통보를 하고 보수해야 합니다.
다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면으로 통보해야 합니다.
하자보수계획서에는 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정 포함)을 담당자 성명, 연락처나 그 밖에 보수에 필요한 사항을 기재하면 됩니다.
3. 마지막으로 하자보수가 완료되면 사업주체는 그 즉시 보수결과를 하자보수를 청구한 청구권자에게 통보를 하여야 합니다.
하자보수 종료
담보책임기간의 만료 전 절차
사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 공동주택의 입주자대표회의 또는 해당 공공임대주택의 임차인대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이때 하자보수 절차에 따라 하자보수 청구권자에서 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용과 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 함께 통보하게 됩니다.
그러므로 하자보수 청구권자는 전유부분에 대해서는 담보책임기간이 만료가 되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자 또는 공공임대추택의 임차인에게 개별통지하고 공동주택단지 안에 게시판에 20일 이상 게시하여야 합니다. 또한 공용부분에 대한 조치는 담보책임기간이 만료되는 날까지 계속하여 하자보수를 청구하여야 합니다.
이의제기
하자보수 청구권자는 사업주체에게 이의를 제기할 수 있기도 합니다.
「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항에 의하여 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.
담보책임 종료 절차
하자보수가 끝난 때에 사업주체는 전유부분에 대해서는 입주자에게, 공용부분에 대하여는 입주자대표회의의 회장을 통해 담보책임 종료확인서를 작성하게 됩니다. 공용부분 담보책임 종료확인서는 담보책임기간이 만료된 사실과, 완료된 하자보수 내용, 담보책임 종료확인에 대해 반대의견을 제출할 수 있는 사실과 제출 기간 등의 내용으로 개별통지 및 게시반에 게시를 하여야 합니다. 입주자대표회의 의결은 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대할 경우 입주자대표회의는 의결을 할 수 없습니다.
하자보수보증금을 지급한 경우 하자담보책임이 종료되었다고 할 수 있을까요?
결론적으로 먼저 말씀드리면 하자담보책임이 종료되었다고 할 수 없습니다. 사업주체는 하자보수보증금을 예치하여야 하지만 하자보수보증금을 사용하고도 보수가 완료되지 못한 하자가 있는 경우에 사업주체에게 하자보수책임이 있기 때문입니다.
아무리 사업주체가 이런 하자부분을 예방하려고 노력해도 신규 아파트에서 이 같은 하자 문제점이 적지 않게 발생하게 됩니다. 이러한 절차 없이 입주민이 자체적으로 보수를 한다고 할 경우 비용을 자체적으로 부담해야 하는 것을 유의하셔야 합니다. 대전부동산변호사의 도움을 받아 적절한 과정을 택해 하자보수를 해결하시기 바랍니다.
