전세권에 기한 건물의 경매신청 및 우선변제권에 관하여
전세권자가 보증금을 받기 위해 건물 전체에 대해 경매를 신청할 수 있을까
1. 김씨는 7층 규모의 건물 상가 일부를 건물주로부터 임차하여 전세권등기를 하였다.
2. 그런데 전세계약의 전세기간이 종료한 후에도 전세권설정자인 건물주는 김씨에게 전세보증금을 돌려주지 않았는데 이에 김씨는 건물 전부에 대하여 임의경매 신청을 하였다.
3. 이러한 김씨의 건물 전체에 대한 임의경매신청은 적법할까?
경매개시결정은 경매절차를 개시함과 동시에 그 부동산을 압류하는 효력이 있고, 경매법상의 압류의 효력발생시기는 개시결정의 송달 또는 경매신청기입등기촉탁에 의하여 경매신청의 등기가 된 때입니다. 압류의 효력이 발생하면 1개의 부동산에 대하여 압류의 효력이 미치는 범위는 그 부동산 전체에 대하여 그 효력이 미치는 것이므로 1동의 건물 중 그 일부분에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 비로소 가능한 것이고 분할등기 없이 1동의 건물 중 일부에 대한 경매신청은 그 효력이 없습니다.(대법원 1973. 5. 31. 자 73마283결정)
한편 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 건물 전부에 대하여 후순위 권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것인 반면 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 경매신청권이 없습니다.(민법 제303조 제1항, 제318조)
이러한 법리는 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 해서 달리 볼 것은 아닙니다.
결국 위와 같은 사례에서도 김씨는 건물 전체가 경매에 넘어간 경우에는 건물 전체에서 우선변제권을 주장할 수 있으나 건물이 경매절차에 넘어간 상태가 아닌 경우에는 비록 김씨의 전세권 부분이 독립성이 없어 분할하여 등기를 신청할 수 없다고 하더라도 전세권 범위를 초과하여 건물 전체를 경매신청할 수 없는 것입니다.
따라서 김씨의 전세권에 기한 건물 전체에 대한 경매신청은 부적법하며 김씨의 경매신청은 각하될 것입니다.
이와같이 전세권에 기해 부동산을 경매신청하기 위해서는 해당 부동산의 전세권 설정 부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 되고 등기 가능성이 있는 것이어야 합니다. 그렇지 않는 경우 전세권자는 부득이하게 다른 담보권자들의 경매절차를 이용하여 본인의 전세보증금을 우선변제받을 수밖에 없습니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문변호사 문석주였습니다.
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
