부동산경매에서 낙찰자가 소유권을 상실한 경우
경매절차에서 경매를 취소하고 낙찰대금을 돌려받을 수 있을까?
1. 채권자 김씨는 A부동산에 대하여 강제경매신청을 하였고 이에 법원은 강제경매개시결정을 한 후 입찰절차를 진행하여 이씨에게 낙찰을 허가하는 결정을 선고하였으며 이씨는 그 낙찰대금을 완납하여 소유권을 취득하였다.
2. 그러나 A부동산에는 이미 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었는바 이씨가 낙찰대금을 완납한 후 해당 가등기권자는 가등기에 기한 본등기를 경료하였고 이에 A부동산의 경매신청의 등기가 말소됨에 따라 이씨는 경매에 의한 소유권이전등기를 마칠 수 없게 되었다.
3. 이에 이씨는 가등기에 기한 본등기는 경매장애사유에 해당하므로 경매절차는 취소되어야 한다고 주장하면서 법원에 민사집행법 제16조에 정한 집행에 관한 이의신청을 하였다.(아직 매각대금에 대한 배당절차는 진행되지 않은 상태이다)
민사집행법 96조에 의하면 강제경매절차 중에 부동산의 멸실 기타 매각으로 인하여 권리의 이전을 불가능하게 하는 사정이 명백하게 된 때에는 집행법원이 강제경매의 절차를 필요적으로 취소하도록 규정하고 있습니다. 즉 집행법원은 민사집행법 96조의 사유가 발생한 경우에는 직권으로 강제경매의 절차를 취소하여야 하는 것이고 경매절차상의 이해관계인이 집행법원에 대하여 민사집행법 96조에 의한 경매절차의 취소신청을 하였다고 하더라도 이러한 취소신청은 집행법원의 경매절차취소를 촉구하는 의미를 가질 뿐입니다. 다만 집행법원이 절차를 취소하여야 할 사정이 명백함에도 불구하고 취소결정을 하지 아니할 때에 경매 이해관계인은 민사집행법 제16조에 정한 집행에 관한 이의신청에 의하여 집행법원에 불복을 신청할 수 있습니다.
민사집행법 96조에 의한 강제경매절차 취소사유에는 부동산의 멸실, 채무자의 소유권 상실, 부동산이 공장재단의 일부임이 판명, 채무자에 대해 파산 회생절차 개시 등이 포함됩니다. 그러나 이미 경매절차에서 매각대금이 납부된 경우에는 매각대금 납부와 동시에 경매대상 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되는 것이므로 매각대금이 납부된 후 낙찰자가 소유권을 상실한 경우에는 민사집행법 96조에서 정하고 있는 멸실 기타 매각으로 인하여 권리의 이전이 불가능하게 되는 사정이라고 보기 어렵습니다. 이러한 경우에는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 원칙적으로 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임으로서 계약을 해제할 수 있다고 할 것입니다.
그런데 만약 매각대금에 대한 배당이 실시되기 전이라면 낙찰인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 계약을 해제하도록 하는 것은 가혹하기 때문에 이러한 경우에는 민사집행법 96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있습니다.(대법원 1997. 11. 11.자 96그64결정)
위 사안에서도 이씨는 A부동산의 경매절차에서 매각대금을 납부함으로서 일단 A부동산의 소유권을 취득하였습니다. 그러나 이후 A부동산이 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 이씨는 취득한 소유권을 상실하게 된 것입니다. 결국 이러한 경우에는 A부동산에 설정된 가등기의 행사로 인하여 낙찰자인 이씨가 일단 취득한 소유권을 상실한 것이므로 담보책임으로서 경매에 의한 매매계약을 해제할 수 있습니다. 다만 아직 매각대금에 기한 배당절차는 진행되지 않은 상태이므로 이씨는 집행법원에 대하여 민사집행법 96조를 유추적용하여 민사집행법 제16조에서 정한 집행에 관한 이의신청을 통해 경매에 의한 매매계약을 해제한 후 매각대금을 돌려받을 수 있을 것입니다.
이와같이 경매절차에서는 매각대금이 납부되었는지 여부, 배당절차가 진행된 상태인지 여부에 따라 소유권을 상실한 낙찰자의 권리구제방법에 있어 큰 차이를 보이게 됩니다. 따라서 각 경매절차의 이해관계인들은 현재 경매가 어떤 절차에 있는지를 잘 확인하여 그에 따른 적절한 권리구제방안을 고민해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문변호사 문석주였습니다.
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
