토지가 강제경매로 인해 넘어간 경우 낙찰자의 건물철거
토지 강제경매로 인해 건물과의 소유권자가 달라진 경우 건물철거가 가능할까
1. 김씨는 2003. 6월 경 이씨에게 자신 소유인 A토지 상에 B주택을 신축하는 공사를 도급주고 자신이 건축주가 되어 건축허가를 받았으며 이씨는 그 무렵부터 이씨 본인의 비용으로 B주택의 신축공사를 시작하였다.
2. 이후 김씨는 2003. 9. 8. A토지를 이씨에게 양도하였는데 이씨는 같은 날에 은행으로부터 대출을 받으면서 A토지에 관하여 은행에 1번 근저당권을 설정해 주었다.
3. 은행이 근저당권을 설정할 당시에 B주택은 이미 골조공사까지 건축이 진행되어 있었던 상태였고 2004. 10경에는 B주택이 거의 완성되었다.
4. 이후 이씨가 돈을 갚지 못하자 은행은 A토지에 관하여 강제경매신청을 하였고 박씨는 2007. 4. 25. 경매절차에서 A토지를 매수하여 매각대급을 완납하였다.
5. 한편 B주택은 2005. 5. 11. 건축허가 명의자인 김씨 앞으로 소유권 보존등기가 마쳐졌는데 그 후 2006. 4. 11. 이씨에게 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐졌고 같은 날 B건물의 소유권은 다시 최씨에게로 이전되었다.
6. 이에 A토지를 매수한 박씨는 B건물의 소유자인 최씨를 상대로 A토지를 사용할 권한이 없다는 이유로 B건물을 철거하고 A토지를 인도하라는 건물명도 소송을 제기하였다.
동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상건물이 매매, 증여, 강제경매 등으로 인해 소유자가 달라지게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득합니다. 그리고 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 충분합니다. 즉 위 요건을 충족하여 관습상의 법정지상권을 취득하였다면 건물 소유자는 건물의 대지가 비록 타인의 소유라고 하더라도 적법하게 그 대지를 사용할 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.(다만 건물소유자는 당연히 그 토지 사용으로 인한 임료를 지급해야 합니다)
만약 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 그 경매 낙찰자에게 이전되는 경우 토지와 지상건물이 동일인에게 속하였는지 여부는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 법정지상권의 성립여부를 가려야 합니다.
반면에 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상건물에 대하여 강제경매결정 이전에 가압류가 되어있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인해 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 박생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 합니다.(대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다 52140 전원합의체 판결)
이와는 달리 토지 또는 그 지상건물의 압류나 가압류 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 할 것입니다.(대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059판결)
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한편 건축업자가 타인의 대지를 매수하여 계약금만 지급하거나 대금을 전혀 지급하지 아니한 채 그 지상에 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축하면서 건축허가 명의를 대지소유자로 하는 경우에는 그 목적이 대지대금채무를 담보하기 위한 경우가 일반적이고 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보권의 설정이라 할 것이므로 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위내에서 채권자엑 그 소유권이 이전되는 것이라고 보아야 할 것입니다.(대법원 2001. 3. 13. 선고 200다48517, 45824, 48531 판결)
위 사안에서는 A토지에 대한 강제경매개시결정 이전에 당초 은행 앞으로 근저당권이 설정되어 있었고 A토지에 관하여 근저당권이 설정될 당시에 A토지 소유자인 이씨에 의해 B건물이 규모, 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었으며 그 후 경매절차에서 A토지 매수인인 박씨가 매각대금을 완납하기 이전인 2004. 10월경에 이미 B건물은 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있었던 만큼 A토지와 B건물은 저당권 설정 당시부터 모두 이씨의 소유에 속하고 있었다고 보아야 합니다.
그런데 위 사안에서 A토지의 근저당권 설정시인 2003. 9. 8. 당시에는 B건물이 김씨 명의로 건축허가를 받고 있었으므로 근저당권 설정당시에 A토지와 B건물의 소유자가 동일인이 아니었다고 보아야 되는 것은 아닌지가 문제될 수 있습니다. 그러나 김씨의 건축허가 및 보존등기는 A토지의 대금채무를 위해 이씨가 본인 소유의 건물을 담보로 제공한 것으로서 담보목적의 범위 내에서 소유권이 이전되는 것일뿐 여전히 근저당권 설정시에 A토지와 B건물의 실질적인 소유자는 이씨로서 동일인의 소유에 속하고 있었다고 보아야 할 것입니다.
결국 A토지에 대해서는 저당권 설정 당시에 시행 중이던 신축공사의 완료로 인해 건축된 B건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립하므로 B건물에 관하여는 매각대금 완납 당시의 건물 소유자인 이씨가 관습상의 법정지상권을 취득하고 A토지의 낙찰자인 박씨는 이씨로부터 B건물을 양수하여 박씨에게 관습상 법정지상권 설정등기절차의 이행을 구할 지위에 있는 최씨를 상대로 그들 소유의 A토지 지상 B건물의 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없습니다.
따라서 위 사안에서 박씨가 최씨를 상대로 한 B건물을 철거하고 A토지를 인도하라는 청구는 최씨에게 관습상의 법정지상권이 인정되기 때문에 인용되지 않을 것입니다.
이상과 같이 건물소유자의 대지를 사용할 권리인 법정지상권은 사회경제상 건물 존속가치와 토지이용관계를 조절하기 위한 제도로서 그 성립 및 존속에 있어서 많은 법적 쟁점이 산재해 있습니다. 따라서 건물소유자나 건물이 위치하고 있는 대지의 소유권자들은 법정지상권 성립 여부를 신중히 고려하여 건물과 토지의 이용관계를 정리해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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