건물공사에 사용된 자재 소유자의 자재대금 청구 상대방은
자재 소유자는 건물 소유자에게 자재대금을 청구할 수 있을까?
1. 김씨는 2015. 6. 이씨에게 건물의 신축공사를 공사대금 5억 원으로 정하여 도급주었는데 위 계약에는 박씨가 제작한 8인승 승강기를 설치하는 내용이 포함되어 있었다.
2. 박씨는 2015. 6. 30.경 김씨의 대리인임을 주장하는 이씨와 사이에 건물에 박씨가 제작한 8인승 승강기를 제작, 판매, 설치하기로 하는 계약을 체결하였는데 승강기의 소유권은 승강기 대금을 완불한 시점에 매도인인 박씨로부터 매수인인 김씨에게 이전하는 것으로 정하였다.(그런데 실제로 이씨는 김씨의 대리인이 아니었고 김씨가 이씨에게 어떠한 대리권도 부여한 사실이 없었다)
3. 박씨는 2015. 12. 9.경 건물에 승강기를 설치하였는데 이후 박씨가 이씨로부터 승강기대금을 일부 지급받지 못하자 박씨는 김씨를 상대로 승강기를 제공받을 아무런 법률상 원인이 없음에도 불구하고 승강기를 제공받았고 승강기는 건물에 부합되어 김씨에게 소유권이 귀속되었으므로 김씨는 미지급 승강기 대금을 박씨에게 부당이득으로 반환하여야 한다고 주장하며 소송을 제기하였다(김씨는 승강기의 소유권이 이씨에게 유보되어 있다는 사실을 전혀 알지 못하였다).
민법 제256조에서는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다고 정하고 있고 민법 제261조에서는 부합으로 법률규정에 의한 소유권 취득이 인정된 경우에 손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 부합으로 인하여 손해를 받은 자의 보상청구가 인정되기 위해서는 민법 261조의 요건 뿐만 아니라 부당이득 법리에 따른 요건 역시 충족되었다고 인정되어야 합니다.(대법원 2018. 3. 15. 선고 2017다282391판결)
매매 목적물에 대한 소유권이 유보된 상태에서 매매가 이루어진 경우에는 대금이 모두 지급될 때까지는 매매 목적물에 대한 소유권이 이전되지 않고 점유의 이전만 있어 매수인이 이를 다시 매도하여 인도하더라도 제3자는 유효하게 소유권을 취득하지 못합니다.(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다30534판결) 결국 제3자는 계약관계에 의한 급부만을 이유로 소유권이 유보된 소유자의 반환청구를 거부할 수 없고 부합 등의 사유로 제3자가 소유권을 유효하게 취득하였다면 그 가액을 소유자에게 부당이득으로 반환하여야 함이 원칙입니다.
다만 매매 목적물에 대한 소유권이 유보된 경우라고 하더라도 이를 다시 매수한 제3자의 선의취득이 인정되는 경우에는 그 선의취득이 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 되므로 제3자는 그러한 반환의무를 부담하지 않습니다. (대법원 2018. 3. 15. 선고 2017다282391판결)
즉 제3자가 도급계약에 의하여 제공된 자재의 소유권이 유보된 사실에 관하여 과실 없이 알지 못한 경우라면 선의취득의 경우와 마찬가지로 제3자가 그 자재의 귀속으로 인한 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있다고 볼 수 있으므로 매도인으로서는 그에 관한 보상청구를 할 수 없게 되는 것입니다.(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602판결)
위에서 본 사례에서도 박씨에게 소유권이 유보된 승강기가 김씨와 이씨 사이에 체결된 공사도급계약의 이행으로 건물에 부합되었으므로 김씨는 건물의 소유권을 취득함과 동시에 건물에 부합된 승강기의 소유권도 취득하게 됩니다.
다만 박씨가 김씨에 대하여 승강기의 소유권 귀속으로 인한 이익을 반환하라는 청구에 관하여는 승강기의 소유권이 박씨에게 유보되어 있다는 사정을 김씨가 과실 없이 알지 못하였으므로 김씨에게는 승강기의 귀속으로 인한 이익을 보유할 법률상의 원인이 있다고 보아야 하는바 박씨는 김씨에게 승강기의 건물 귀속으로 인한 이익을 반환하라는 청구를 할 수 없게 됩니다. 결국 박씨는 이씨에게만 승강기 제작계약에 따른 손해를 배상할 것을 청구할 수 있을 뿐입니다.
이상과 같이 건물 공사에 있어서 소유권이 제3자에게 유보된 자재들이 이미 사용된 경우 자재들의 소유권을 가지고 있는 사람들은 그 청구의 상대방을 정확히 특정하여 소유권 상실로 인한 손해를 청구해야 합니다. 자재 소유자들이 만약 부당이득을 보유하고 있다고 볼 수 없는 사람에 대하여(위 사례에 있어서는 김씨에 대하여) 소송을 제기할 경우에 그 자재 소유자는 소송에서 패소할 뿐만 아니라 소송비용의 손해 또한 감수하여야 되는 결과가 초래될 수 있습니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문변호사 문석주였습니다.
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