이중경매개시결정과 무잉여 취소
이중경매개시결정이 있는경우 무잉여의 기준이 되는 권리는?
1. 김씨는 이씨의 채권자로서 이씨가 돈을 갚지 않자 이씨 소유의 B부동산에 대하여 강제경매신청을 하였다. (B부동산에는 채무액 8억 원의 제1순위 근저당권, 채무액 10억 원의 2순위 근저당권이 존재하고 있었다)
2. 그런데 이후 B부동산에 대한 제1순위 근저당권자인 A은행은 이씨 소유의 B부동산에 대해 다시금 근저당권을 실행하여 임의경매개시결정을 받았다.
3. 한편 이씨의 친구인 박씨는 A은행의 경매신청 이후 이씨를 대신하여 A은행에 대한 채무를 변제하였고 이에 A은행은 채무 변제를 이유로 B부동산에 대한 경매신청을 취하하였다.
4. 그러나 법원은 A은행의 경매신청 취하가 효력이 없다고 판단하여 B부동산에 대한 경매절차를 계속 진행하였고 최씨는 B부동산에 대하여 8억 원에 낙찰을 받고 법원은 최씨에 대하여 낙찰허가결정을 하였다.
5. 이에 이씨는 위 낙찰허가 결정에 대해 이미 B은행이 경매신청을 취하한 이상 A은행의 경매절차는 취소되는 것이고 김씨의 경매신청 역시 제2순위 근저당권자의 채무에 충당되면 남는 것이 없으므로 무잉여 경매가 된다는 이유로 낙찰허가결정에 대해 불복하는 항고신청을 하였다.
강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사소송법 제102조 소정의 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 보아야 합니다.(대법원 1998. 1. 14.자 97마1653결정)
한편 임의경매절차가 개시된 후 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된 경우에는 경매절차의 진행에는 아무런 영향이 없고 대위 변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로, 종전의 경매신청인이 한 취하는 효력이 없습니다.(대법원 2001. 12. 28. 자 2001마2094결정)
결국 위 사안에서도 이씨의 친구인 박씨가 A은행의 경매신청 이후 A은행에게 이씨의 채무를 변제하였고 A은행이 채무변제를 이유로 경매신청을 취하하였다고 하더라도 박씨가 이씨의 채무를 변제함으로서 근저당권은 당연히 박씨에게 넘어가게 되고 박씨가 경매신청인의 지위를 승계하게 되는 것이므로 종전 경매신청인인 A은행의 경매신청 취하는 아무런 효력이 없는 것입니다.
A은행의 경매신청 취하가 효력이 없는 이상 A은행의 경매 절차 역시 그 효력이 유지되는바 B부동산에 대한 경매절차는 이중경매절차로서 무잉여 여부가 되는 권리 역시 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자인 1순위자 박씨가 되는 것입니다.
위 법리에 따르면 B부동산은 8억 원에 낙찰이 되었는바 낙찰대금인 8억 원은 1순위 근저당권자인 박씨에게 배당될 수 있고 B부동산에 대한 경매절차에는 아무런 하자가 없는 것입니다.
결국 B부동산에 대한 낙찰허가결정에 하자가 있다는 이씨의 주장은 인정될 수 없고 B부동산은 최씨가 대금을 납부하는 즉시 최씨 소유가 되는 것입니다.
이상에서 본 바와 같이 경매절차에 있어 무잉여 하자가 존재하는지 여부, 경매절차 취하에 효력이 있는지 여부는 경매절차의 진행과 함께 계속하여 변화합니다. 따라서 경매절차의 이해관계인들로서는 경매절차의 진행을 꼼꼼히 살펴 실질적으로 경매절차에 하자가 존재하는지 여부를 판단해 보아야 할 것입니다.
이상 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
상담문의
1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약
2. 홈페이지에 접속한 후 무료 인터넷상담을 신청 (www.solutionlaw.co.kr )에
3. 아래 네이버톡톡에 접속하여 상담문의
https://talk.naver.com/ct/wcd9r7
4. 부동산분쟁상담센터 오픈채탱방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의
