부동산 경매에서 공유자가 우선매수권을 행사하려면?
매각기일 이전에 공유자가 우선매수신고서를 제출한 경우 우선매수권 행사방법
1. 김씨와 이씨는 A부동산을 공동소유하고 있는 공유자들이다. 그런데 그 중 김씨의 지분이 경매로 넘어가게 되었고 입찰기일이 정해지자 공유자인 이씨는 김씨의 지분에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사하려고 하였다.
2. A부동산의 입찰기일은 2011. 9. 17. 10:00였는데 이씨는 같은 날 9:30경 A부동산의 공유자로서 집행법원에 공유자의 우선매수권을 행사하여 입찰기일에서 최고가매수신고인이 있는 경우 그 신고된 입찰가액과 동일한 가액에 우선매수할 의사를 밝히면서 입찰보증금은 입찰기일에 출석하여 납부하겠다는 취지를 기재한 공유자우선매수신고서를 제출하였다.
3. 한편 이후 진행된 입찰기일에서 입찰에 참여한 박씨는 1억 5,310만 원으로 기재한 입찰표를, 공유자 이씨는 일반 입찰자로서 1억 5,300만 원으로 기재한 입찰표를 집행법원에 제출하였는데 이에 집행관은 박씨를 최고가매수신고인으로 호창하고 공유자 이씨가 일반 입찰인으로서 납부한 입찰보증금을 이씨에게 반환하였다.
4. 매각결정기일에 이씨는 입찰기일에 공유자의 우선매수권을 행사하였다고 항변하였으나 집행법원은 이씨의 우선매수신고는 유효하지 않은 행사라고 판단하면서 A부동산의 매수자를 최고가로 입찰한 박씨로 결정하였다.
5. 이에 이씨는 본인의 공유자 우선매수권 행사가 유효하다고 주장하면서 박씨를 낙찰자로 결정한 집행법원의 매각허가결정에 대하여 항고를 제기하였다.
민사집행법 제140조 제1항에서는 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가 매수신고에도 불구하고 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다고 정하고 있습니다.
이러한 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 매각 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아닙니다.(대법원 2000. 1. 28.자 99마5871결정)
결국 공유자가 매각기일 전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금을 집행관에게 제공해야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관이 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전까지는 부족한 보증금을 보충하거나 우선매수신고의 의사를 표명하였다면 공유자의 우선매수권을 유효하게 행사한 것으로 보아야 하는 것입니다.(대법원 2002. 6. 17.자 2002마234)
결국 집행관은 공유자의 우선매수권 행사를 보장하기 위해서 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가 제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 할 의무가 존재하는 것입니다.(대법원 2002. 6. 17.자 2002마234)
한편 입찰기일 전에 공유자우선 매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 그 공유자가 우선 매수권을 포기한 것으로 해석할 수도 없습니다.
결국 위 사안에서는 공유자 이씨가 매각기일 전에 집행법원에 공유자우선매수신고서를 제출한 이상 집행관은 입찰의 종결선언을 하기 전에 우선매수신고자인 이씨의 출설여부를 확인하고 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지를 확인하여 공유자인 이씨에게 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주었어야 합니다.
그럼에도 불구하고 집행법원은 집행관이 공유자인 이씨에게 우선매수권을 행사하고 입찰보증금을 제공할 것인지 여부를 확인하지 아니한 채 공유자로서가 아닌 일반 입찰자로서 입찰보증금을 제공한 것에는 효력이 없다고 하여 이씨의 우선매수권 행사의효력을 부인하였는바 이러한 집행법원의 낙찰허가결정에는 위법이 있는 것입니다.
따라서 이 사건 경매절차에서 최씨에게 낙찰허가를 한 집행법원의 결정은 그 효력이 없어 무효이고 집행법원은 다시금 매각기일을 열어 낙찰자를 다시 결정해야 할 것입니다.
이상에서 보는 바와 같이 부동산 경매에서 공유자 우선매수권은 집행관이 입찰의 종결선언을 하기 전까지만 행사하면 되고 특히 집행관은 사전에 이미 공유자가 우선매수권 신고를 하였다면 입찰 종결선언을 하기 전에 공유자에게 우선매수권 행사여부를 사전에 확인해야 합니다. 만약 이러한 집행법원의 절차에 위법이 있다면 경매대상 부동산의 공유자는 이러한 법원의 매각허가결정에 대해 다툴 수 있는 것입니다.
지금까지 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
상담문의
1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약
2. www.solutionlaw.co.kr 를 방문한 후 무료 인터넷상담을 신청
3. 네이버톡톡(https://talk.naver.com/ct/wcd9r7)에 접속하여 상담문의
4. 부동산분쟁상담센터 오픈채탱방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의
