상가 관리단이 단전, 단수 조치를 취할 수 있을까?
구분점포의 업종준수의무 위반과 상가관리단의 단전, 단수 제재조치
1. A상가 구분소유자들은 상가의 규약을 제정하면서 관리단 규약 12조에 각 구분소유자들의 업종준수의무를 정하였가. 그 내용은 업종준수의무를 위반할 경우 1차적으로 시정을 요구하고 만약 시정요구에도 업종준수의무를 계속하여 위반하는 경우에는 이를 시정할 때까지 단전, 단수 조치를 취할 수 있다는 내용이었다.
2. 그런데 A상가에서 여성의류매장을 운영하고 있던 김씨는 같은 상가 이씨의 악세사리 매장이 잘되는 것을 보고 기존에 신고한 여성의류매장이 아닌 악세사리 매장으로 업종을 변경하였다.
3. 이에 A상가의 관리단은 김씨에 대해 업종준수의무를 위반하였다고 고지하면서 김씨를 상대로 시정을 요구하였다. 그러나 김씨는 관리단의 시정요구를 무시하고 계속하여 악세사리 매장 운영을 계속하였고 이에 관리단은 규약 12조에 의거하여 김씨에 대해 단전, 단수 조치를 하였다.
4. 관리단의 단전, 단수 조치에 대해 김씨는 관리단을 상대로 관리단의 단전, 단수 조치는 필요하고 합리적인 범위는 넘는 것으로서 무효라고 주장하면서 관리단이 김씨의 점포에 대해 단전, 단수 조치를 해서는 안된다는 내용의 가처분 신청을 제기하였다.
집합건물법 제28조는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 집합건물법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제29조에서는 규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다라고 정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있습니다.
다만 건물의 관리 또는 사용에 관한 사항들을 규약으로 정할 수 있다고 하더라도 그 규약은 집합건물법에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 경우에는 그 규약은 무효라고 보아야 합니다.(대법워너 2004. 5. 13. 선고. 2004다2243판결)
한편 집합건물법 제43조 내지 46조에서는 구분소유자들이 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하거나 공동생활상의 장해가 되는 상태를 발생시킨 경우에 법원에 이러한 의무 위반자에 대하여 정지청구, 사용금지청구, 경매청구, 인도청구를 구할 수 있음을 정하고 있습니다. 그런데 이와같이 관리단이 법원에 의무위반행위를 한 구분소유자에 대해 소송을 제기할 수 있다고 하더라도 이러한 규정들이 관리단의 자율적인 제재조치를 완전히 금지시키는 조항이라고는 보기 어렵습니다.
결국 위 사안에서도 A상가의 단전, 단수 규약에 따른 조치는 구분소유자인 김씨의 생활에 미치는 영향이적고 단지 영업을 하지 못함으로 인한 금전적 손해만을 가져오는 것이며 관리단으로서는 단전, 단수 조치 이외에 다른 효과적인 제재수단을 상정하기 어렵고 1차적으로 시정을 요구해야 하는 선행절차를 정하고 있다는 점에 비추어 보면 단전, 단수에 대한 내용을 정하고 있는 규약이 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하고 있다고 보기 어렵습니다.
따라서 A상가의 관리단은 업종준수의무를 위반한 구분소유자들에 대한 단전, 단수 조치의 규정을 만들 수 있고 이러한 규약을 위반한 김씨를 상대로 단전, 단수 조치를 취할 수도 있는 것입니다.
즉 A상가의 단전, 단수 조치 규약이 무효이고 이러한 조치는 위법이라는 김씨의 주장은 인정될 수 없고 김씨의 가처분 신청은 기각될 수밖에 없는 것입니다.
이와같이 상가의 관리단 규약은 단체자치의 원칙상 구분소유권의 본질적 내용을 침해하는 것이 아니라면 자유롭게 제정할 수 있습니다. 다만 그 규약이 현저하게 합리적인 범위를 벗어나는 경우라면 그러한 규약은 무효이고 무효인 규약에 따른 관리단의 조치는 위법이라고 볼 여지가 있는바 관리단과 구분소유자들은 이러한 규약 제정의 법리를 이해하고 규약을 제정하거나 변경함에 있어 신중을 기해야 할 것입니다.
지금까지 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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