상가 점포의 이전 소유자가 관리비를 체납할 경우
점포의 현재 소유자가 관리비를 대신 지급해야 할 의무가 있을까?
1. A회사는 B상가 건물의 운영 및 관리를 목적으로 설립된 회사로서 B상가 구분소유자들이 정한 관리규약에 따라 관리비 산정 및 납부기준을 마련하여 매월 각 점포별로 관리비를 산정, 부과, 징수해 오고 있었다.
2. B상가의 관리규약에는 "등기부등본상 소유권 이전을 받은 자 및 규약에 따라 임차한 영업입점자는 권리 의무를 자동으로 승계한다."라고 규정하고 있다.
3. 한편 김씨는 B상가 306호 점포를 경매절차에서 낙찰받고 그 대금을 완납하여 점포에 관한 소유권을 취득하였고 그후 다시 김씨는 이씨에게 점포를 매도하여 이씨 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
4. 김씨가 306호 점포를 낙찰받을 당시 이전 소유자들에 의해 체납되어 있던 공용부분 관리비는 600만 원 이었고 김씨는 낙찰받을 때부터 이씨에게 점포의 소유권을 넘길 때까지의 관리비 역시 납부하지 않고 있었는데 그 금액은 총 80만 원 이었다.
5. 이에 A회사는 김씨를 상대로 김씨가 306호의 소유권을 가지고 있던 기간동안의 관리비는 연체료를 포함하여 지급해야 하고 김씨 이전 소유자들이 체납한 관리비 중 공용부분에 대한 관리비 역시 김씨가 지급해야 한다고 주장하며 김씨를 상대로 관리비 지급 청구를 하였다.
6. 김씨는 A회사의 청구에 대해 본인 이전 소유자들이 체납한 관리비는 이미 본인이 이씨에게 306호 점포를 매도하였으므로 현재 점포의 소유권을 보유하고 있지 아니한 이상 관리비채무를 부담하는 것으로 볼 수 없다는 항변을 하였다.
집합건물 특히 상가에 있어 체납관리비를 누가 지급해야 하는가에 대한 문제는 상가 관리단 문제에 있어 자주 제기되는 쟁점 중 하나입니다. 관리비에는 크게 공용부분에 대한 관리비, 전유부분에 대한 관리비로 나눌 수 있는데 판례에 따르면 원칙적으로 관리규약에서 정하고 있는 경우 공용부분에 대한 관리비는 점포를 승계한 자가 부담하여야 한다고 판시한 바 있습니다.
"집합건물법 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지, 관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지, 관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이어서 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다."(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604판결)
특히 위 사례에서 문제가 되는 것은 점포를 매수한 후 다시 이를 제3자에게 매도한 자가 이전에 체납한 공용부분에 대한 관리비를 부담할 의무를 지는가 하는 점입니다. 그런데 집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지, 관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 해당 법률의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 볼 때 구분 소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 보아야 합니다.(대법원 2008. 12. 11. 2006다50420판결)
따라서 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담하게 되는 것입니다.
본 사안에서도 비록 김씨가 B상가 306호를 소유하였다가 이씨에게 이를 다시 되팔았다고 하더라도 김씨가 이씨에게 소유권을 넘김으로서 전 소유자가 체납하고 있었던 관리비 채무를 현재의 소유자에게 면책적으로 승계시켰다고 볼 수는 없습니다. 결국 A회사는 김씨를 상대로 김씨 본인이 체납한 관리비 및 연체료, 김씨 이전 소유자가 체납한 공용부분에 대한 관리비를 김씨에게 지급하라는 청구를 할 수 있게 되는 것입니다.
이상에서 보는 바와 같이 상가 또는 집합건물에 대한 권리관계는 단체법적 문제가 결부되어 있는 관계로 그 법리가 일반 민사법상의 법리와 달리 해석해야 하는 경우가 종종 있습니다. 상가의 관리단 및 관리인 또는 상가의 구분소유자들은 이러한 집합건물법 상의 법리를 이해하고 상가 이용에 따른 권리 의무관계를 판단함에 있어 신중해야 할 것입니다.
지금까지 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
상담문의
1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약
2. www.solutionlaw.co.kr 를 방문한 후 무료 인터넷상담을 신청
3. 네이버톡톡(https://talk.naver.com/ct/wcd9r7)에 접속하여 상담문의
4. 부동산분쟁상담센터 오픈채팅방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의
