분양광고와 달리 공사가 이루어진 경우 손해배상책임은?
수분양자(구분소유자)들은 분양사를 상대로 손해배상을 구할 수 있을까?
1. A회사는 분양시행사로서 B상가를 신축하고 분양하기로 하는 분양계획을 세웠다. A회사는 먼저 선분양하기로 계획하고 준공 전에 분양 카탈로그를 제작하였는데 그 분양 카탈로그에는 "퍼팅공원, 옥상휴게공원, 복도휴게공간이 설치됩니다."는 내용이 포함되어 있었다. 그러나 A회사의 의도와는 달리 B상가의 선분양은 원활하게 이루어지지 않았다.
2.2004. 12. 30. B상가의 사용승인을 받고 집합건축물로 변경한 후에야 비로소 A회사는 분양계약자들과 분양계약을 체결할 수 있었다.
3. 그런데 분양 이후 B상가의 분양자들은 A회사의 분양 카탈로그와는 달리 B상가에 퍼팅공원, 옥상휴게공원, 복도휴게공간 등의 부대시설이 설치되어 있지 않다고 하면서 미시공부분에 대한 허위과장광고를 이유로 손해배상 청구를 하였다.
우리나라에서 이루어지는 분양계약의 대부분은 선분양 후시공 계약입니다. 원칙적으로 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있습니다.
그런데 선분양, 후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동, 호수, 평형, 입주예정일, 대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형, 재질, 구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형, 재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것입니다.
비록 분양 광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중
구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회 통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양 계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보아야 합니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829,5836판결)
반면에 선시공, 후분양 방식으로 분양되거나 당초 선분양, 후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당합니다.
따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형, 재질 등에 관한 사항은 분양 계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601판결)
결국 위에서 본 사례에서 B상가의 구분소유자들은 A회사가 준공 완료 후 사용승인을 받은 이후에 비로소 분양계약을 체결하였는바 선시공, 후분양 방식으로 분양계약을 체결하였음을 알 수 있습니다. 선시공 후분양의 경우 위에서 본 판례의 법리를 적용하면 B상가 중 퍼팅공원, 옥상휴게공원, 복도 휴게공간이 A회사가 준공 전에 분양을 위해 제작한 분양카탈로그에 나타나 있는 내용과 달리 시공되었다고 하더라도 A회사의 손해배상책임을 인정하기 위해서는 A회사가 B상가 구분소유자들과 분양계약을 체결할 당시 분양카탈로그에서 표시한 부대시설에 관한 내용대로 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 있어야 할 것입니다.
그런데 위 사안에서 A회사는 분양계약을 체결할 당시 B상가 구분소유자들과 부대시설에 관한 내용대로 계약을 체결한 사실이 없는바 결국 B상가 구분소유자들은 A회사를 상대로 분양카탈로그대로 시공되지 않았다는 이유를 들어 A회사를 상대고 손해배상책임을 물을 수 없게 되는 것입니다.
이상에서 본 바와 같이 선시공 후분양으로 진행되는 분양계약에 있어 분양광고의 내용대로 시공이 이루어지지 않았다는 책임을 분양자에게 묻기 위해서는 분양자가 분양계약을 체결할 당시 분양광고에 표시한 대로 시공해 주기로 별도의 약정을 하였다는 사정이 존재해야 합니다. 만약 별도 약정이 존재하지 않고 분양 계약 이전에 분양광고에만 그러한 내용을 표시하였다면 이런 사정만으로 수분양자들은 분양자를 상대로 허위 분양광고를 이유로 손해배상책임을 묻는 것은 어렵습니다.
그러나 선분양 후시공의 경우에는 분양광고 중 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회 통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관하여는 비록 그 내용이 분양 계약상에 구체적으로 명시되어 있지 않다고 하더라도 분양사는 분양 광고대로 시공할 책임을 지고 만약 분양광고대로 시공하지 않았다면 수분양자들은 분양사를 상대로 손해배상 책임을 물을 수있게 되는 것입니다.
결국 분양 방식이 선분양이냐 후분양이냐에 따라 분양광고에 따른 손해배상책임을 인정하는 요건도 달라지게 되는 것인바 분양자나 수분양자들은 이러한 판례의 법리를 이해하고 위 법리에 따라 분양계약을 체결해야할 것입니다.
이상 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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