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by 문석주 변호사 Sep 18. 2018

상가번영회가 관리비를 징수할 권한이 있을까?

구분소유자들의 의결권 행사방법과 관리단의 관리비 징수권한

1. A상가는 1990년 경 지하 1층, 지상 5층 규모의 건물로 신축되었다.

2. A상가는 지하층부터 3층까지는 구분된 호실별로 4층, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 소유권보존등기가 마쳐졌다. 그런데 위 등기에는 전유부분과 공유부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지는 A상가의 소유자들이 공유하고 있고 대지권 등기가 되어 있지 않았다.

3. 이후 2000년 경 A상가 중 지하층, 1층, 2층은 대부분의 격벽이나 구분시설을 철거하면서 신축 당시의 구분이 존재하지 아니하는 상태가 되었다.

4. 한편 A상가의 소유자들은 층별 소유자 운영위원회를 두는 방법으로 6개의 층별로 나누어 이 사건 상가를 유지 관리하다가 층별로 선정된 대표자들이 2006. 1. 1.경 상가의 유지, 관리업무를 담당하는 'A상가 번영회'를 구성하고 회칙 및 관리규약을 작성하였는데 그 회칙에는 현재 각 층별 자체에서 구성, 운영하고 있는 대표자들로 'A상가 번영 임원회의'를 구성하여 건물 관리에 대한 모든 안건을 심의, 의결하여 집행하도록 하였다.

5. 'A상가 번영회'는 그 무렵부터 관리비를 징수하는 등 A상가에 대한 관리업무를 하였으며, 이에 따라 A상가 입주자들은 'A상가 번영회'에 관리비를 납부해왔다.

6. 그런데 번영회의 층별대표자로 있다가 해임된 김씨는 A상가의 관리를 목적으로 하는 '주식회사 A상가'를 설립한 후 2010. 1.부터 '주식회사 A상가'가 상가를 관리한다며 관리비를 '주식회사 A상가'에 납부해줄 것을 요청하는 내용의 관리주체 변경 통보를 발송하였고 이에 김씨에 동조하는 일부 A상가 소유자들은 'A상가 번영회'에 대한 관리비 납부를 거부하였다.

7. 이에 'A상가 번영회'는 관리비 납부를 거부하는 A상가 소유자들을 상대로 관리비 지급 청구를 하였다.

건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 합니다. 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효입니다.

즉 집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐입니다. 마찬가지로 구분 건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있는 것입니다.

한편 집합건물법에서는 건물의 구분소유자 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 정하고 있는데 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체라면 그 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있습니다.(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199판결)

또한 집합건물 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하는 한편, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 되는 것입니다.(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정)

위 사안에서 원래 A상가 중 지하층, 1층, 2층은 그 안에 있던 격벽이나 구분시설이 철거됨에 따라 구조상의 독립성이 상실되어 구분소유권이 소멸되고 공유관계로 변경되는 것이지만 여전히 3층, 4층, 5층에 위치한 구분건물을 포함하여 집합건물법의 적용대상이 될 수 있습니다.

A상가에 대해 집합건물법을 적용할 수 있다고 볼 경우 A상가의 소유자들은 층별로 운영위원회를 분리하여 두고 건물을 관리하여 오다가 A상가의 통합관리를 위해서 'A상가 번영회'를 구성하게 된 것으로서

공유지분권리자들 사이에서는 그와 같은 구분의사 아래 층별 공유관계를 대표하는 층별 대표자를 정한 것

으로 볼 수 있어 공유인 구분건물에서의 의결권 행사를 정한 집합건물법의 취지에 부합되며, 또한 3층 내지 5층 부분의 경우에도 층별로 선정된 대표자들에 의해 상가번영회를 구성하는 방식의 관리가 이루어진 것으로 볼 수 있으므로 A상가 번영회는 A상가의 유지보수를 비롯한 관리에 관한 업무를 수행할 권한이 있다고 보아야 하는 것입니다.

결국 A상가 번영회에게 A상가의 유지 보수에 관한 업무를 수행할 권한이 있는 이상 A상가 번영회는 A상가의 구분소유자들을 상대로 관리비를 징수할 권한 역시 인정되고 따라서 A상가 번영회가 A상가의 관리권한이 없으므로 구분소유자들로부터 관리비를 징수할 수 없다는 구분소유자들의 주장은 인정될 수 없는 것인바 A상가 구분소유자들은 A상가 번영회의 관리비 징수에 대해 다툴 수 없습니다.

이상에서 보는 바와 같이 집합건물 특히 상가의 관리 권한이 누구에게 있느냐 하는 문제는 결국 관리단의 구성이 적법한지 여부 및 관리단으로부터 적법한 관리 권한을 부여받았는지 여부로 귀결됩니다. 따라서 현재 관리단 분쟁이 있는 상가의 구분소유자들은 집합건물에 관한 법리를 면밀히 검토하여 본인에게 유리한 방법으로 논리를 구성해야 할 것입니다.

이상 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.

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