상가의 업종제한약정 위반과 그 법적구제방법은?
업종제한약정의 법적성질과 분양회사에 대한 영업금지가처분
1. 김씨는 2001년 경부터 A상가 01호 점포를 매수하여 구분소유자가 되었으며 2005. 2.경 위 점포를 B회사에게 임대하여 현재는 임차인 B회사가 위 점포에서 커피숍 영업을 하고 있다. 또한 이씨는 1995년 경 A상가 14호 점포를 분양받은 구분소유자로서 현재 위 점포에서 역시 커피숍을 운영하고 있다.
2. 김씨와 이씨는 모두 각 분양 당시에 지정업종을 '커피숍'으로 정하여 분양되었으며, 각 분양계약서에 의하면 '지정업종은 반드시 본 분양게약서에 표기한 지정업종으로 개점하여야 하고, 개점 후에도 그 업종을 임의로 변경할 수 없다'고 정하고 있다.
3. 한편 A상가 건물 03호, 04호는 실제로는 A상가의 분양회사인 C회사가 소유, 관리하는 점포로서 C회사가 D신탁회사에게 점포를 신탁하여 현재 D신탁회사가 그 소유자로 되어있다.
4. 03호, 04호 점포는 A상가 완공 이후 분양된 적이 없이 처음부터 분양회사인 C회사에서 소유, 관리하여 왔고 최초에는 '전시장 및 홍보관'으로 사용되다가 2000년 경 점포의 지정업종을 '웨딩잡화, 혼수'로 변경하였고 2001년 A상가의 관리단 대표위원회 정기회의에서 지정업종을 '휴게실로 변경하였으며 2004. 12. 27. 관리단 대표위원회 회의에서는 점포의 지정업종을 커피숍으로 변경하였다.
5. E커피회사는 2005년 경 커피 판매영업을 위하여 03, 04호를 5년간 사용하기로 하는 사용계약을 C회사와 체결하고 그 무렵 이 사건 점포에 인테리어 공사를 한 후 커피전문점을 내었다.
6. 이에 기존에 A상가에서 커피숍을 운영하고 있던 김씨와 이씨는 03호, 04호 점포의 소유자인 D신탁회사, 임차인인 E커피회사를 상대로 커피숍의 영업금지가처분 신청을 하였다.
건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관rP에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고 , 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있습니다.(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081판결, 2005. 8. 19.자 2003마482결정)
또한 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용되는 것입니다.(대법워너 2005. 7. 14. 선고 2004다67011판결)
만약 상가 구분소유자 중 일부가 업종제한약정을 위반한 경우 위반자를 상대로 한 동종영업금지청구권은 분양계약이나 관리단 규약 등에 특별히 달리 정한 것이 있거나 기타 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내에 소재하고 있는 모든 상가 점포들에 대하여 주장할 수 있는 것이지 위반자의 점포가 다른 층에 위치하고 있다거나 고객층이 서로 다르다는 이유만으로 위반자에게 영업금지를 청구하는 것이 제한되는 것은 아닙니다.(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165결정)
한편 건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하고 만약 구분소유자의 동의없이 통과된 관리단 의결은 무효라고 보아야 합니다.
영업이익을 침해당하는 자가 법원에 동종영업의 금지를 구하는 가처분은 이에 따라 영업을 금지당하는 상대방이 영업자체를 하지 못하게 되는 결과 그로 인해 상대방이 받을 고통이 크다고 볼 수 있으므로 가처분 신청에 있어서는 영업을 금지해야 할 고도의 필요성이 요구됩니다.
위에서 본 사례에서도 C회사가 분양회사라고 하더라도 업종제한약정은 적용되는 것이고 단지 03호, 04호가 분양회사가 소유하는 점포라는 이유만으로 당초부터 업종제한 없이 모든 업종의 영업을 할 수 있는 점포라고 볼 수 없습니다. 특히 C회사는 스스로 03호, 04호 점포를 '전시관 및 홍보관'으로 지정하였기 때문에 처음 지정된 업종에 대해 다른 구분소유자 등에 대해 묵시적으로 업종제한 약정을 한 것이라고 보아야 합니다.
또한 C회사는 관리단 회의를 통해 업종을 최초의 '전시관 및 홍보관'에서 '커피숍'으로 변경하였으나 A상가의 관리단 규약에 의하면 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는바 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항이라고 할 것이므로 업종의 지정 내지 변경에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 할 것입니다. 그런데 위 사안에서는 C회사가 A상가의 관리단 결의를 함에 있어 직접적인 권리에 영향을 미치는 김씨와 이씨에 대한 동의를 얻지 않았기 때문에 C회사의 '커피숍'으로의 업종변경의 효력이 없는 것입니다.
결국 03호, 04호 점포가 분양된 바 없고 분양회사인 프라임산업이 여전히 이를 소유한 채 D신탁회사에 신탁을 한 상태라고 하더라도, 점포의 분양회사이자 소유자인 C회사 및 D신탁회사와 점포를 임차한 E커피회사는 점포에서 커피숍 영업을 직접 하거나 제3자로 하여금 커피숍을 하게 해서는 안 될 의무가 있고 이러한 의무를 위반한 경우 이로 인해 영업상 이익을 침해받을 김씨와 이씨는 C회사, D신탁회사, E커피회사를 상대로 커피숍의 영업금지를 청구할 권리가 있는 것입니다.
앞서 말씀드린 대로 영업금지 가처분은 인용될 경우 영업금지를 당하는 당사자의 고통이 크기 때문에 고도의 필요성이 인정되어야 하는데 E커피회사가 계속하여 커피숍을 운영할 경우 김씨와 이씨는 상당한 매출 감소와 고정 고객의 이탈, 인지도 하락 등의 구체적이고 즉각적인 손해가 지속될 것으로 보이고, 이러한 손해는 E커피회사가 점포에서의 영업을 중단함으로 인하여 입게 되는 손해에 비해 미미하다거나 추후 금전적 보상에 의해 모두 만족을 얻을 수 있을 것으로 단정할 수도 없는 것이므로 김씨와 이씨의 가처분신청에 대한 보전의 필요성은 크다고 볼 수 있습니다.
따라서 김씨와 이씨는 03호, 04호 점포의 소유자인 D신탁회사, 임차인인 E커피회사를 상대로 커피숍의 영업금지가처분 신청은 인정될 수 있고 E커피회사는 해당 점포에서 커피숍을 운영하지 못하며 D신탁회사는 해당 점포에 커피숍을 직접 운영하거나 임차할 수 없는 것입니다.
이와같이 상가의 업종제한약정의 경우 실제 동종 영업장이 들어설 경우 입게되는 기존의 구분소유자의 피해가 크다는 점에서 판례는 업종제한약정의 범위를 넓게 인정하는 경향이 있습니다. 결국 업종제한약정과 관련된 분쟁이 발생할 경우 구분소유자들은 위와 같은 업종제한약정에 대한 구체적인 대법원의 판시를 참고하여 본인의 권리를 구제받을 수 있도록 서둘러 법적조치를 취해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 변호사 문석주였습니다.
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