분양계약상 분양사기를 이유로 계약을 취소하는 방법은?
시행사의 분양광고상 기망행위와 분양계약상 의무 불이행
1. A회사는 B건물을 수산물유통센터로 건축하여 분양한 시행사이고 C신탁회사는 A회사로부터 B건물 부지를 신탁받은 수탁자이다.
2. A회사와 C신탁회사는 B건물 부지에 관하여 대리사무계약 및 분양관리 신탁계약을 체결하였다.
3. A회사는 B건물의 착공신고를 하고 공사에 착공하여 완공한 다음 B건물에 대한 사용승인을 받았다.
4. A회사는 분양광고에서 주차장 면적과 합하여 결정된 평당 분양가(약 2,000만 원)로 광고를 게재하였으며 각종 신문에 gtx 도심철도 역사 확정이라는 내용을 광고하였다.(그러나 당시 도심철도 역사 계획은 확정되지 않은 상태였다)
5. 김씨, 이씨는 매도인 A회사, 자금관리신탁사 C신탁회사와 이 사건 B건물 중 101호, 102호 점포에 관한 분양계약을 체결하고 그 무렵 A회사와 분양받는 각 점포 면적에 비례하여 상가 주차장 중 일부를 함께 분양받되 주차장에 관한 공유지분을 이전받기로 하는 내용의 계약을 체결하였다.(A회사는 분양당시 주변시세보다 분양가가 높아 분양이 제대로 이루어지지 않을 것이라고 예상한 후 상가 및 부설주차장으로 함께 분양할 수 없다는 사실을 알고 있었음에도 불구하고 상가 점포 부분과 함께 묶어 분양함으로써 마치 상가의 평당 분양가가 주변 시세와 비슷환 것처럼 보이게 하는 편법을 사용하였다)
6. 이후 A회사는 B상가에 관하여 주차장 부분까지 포함하여 분양신고를 하려고 하였으나 주차장법상 이를 매각할 수 없다는 이유로 주차장 부분은 면적에서 제외하여 B상가에 관한 분양신고를 하였다.
7. 한편 김씨와 이씨는 분양계약에 따라 C신탁회사 명의의 계좌에 분양대금을 납입하였다. 그 후 김씨와 이씨는 분양받은 B상가 중 101호, 102호 점포에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으나 분양받은 주차장 중 일부 지분에 관하여는 지분이전등기를 마치지 못하였다.
8. 이에 김씨와 이씨는 A회사와 C신탁회사를 상대로 B상가 중 3, 4,층 주차장 부분은 관련법령 위반으로 당초부터 분양대상이 될 수 없고 분양되더라도 김씨와 이씨가 소유권이전을 받을 수 없으며, 분양당시 A회사와 C신탁회사는 B상가를 수산물 유통센터로 용도를 특정하여 분양하였으므로 수산물유통센터로서 기능할 수 있도록 시설을 갖추어야 했으나 이를 전혀 갖추지 않고 상가를 분양하였으므로 이 사건 분양계약은 이행불능으로 해제되었거나 A회사와 C신탁회사의 사기를 이유로 취소한다고 하면서 분양대금 및 이자를 반환하라는 청구를 하였다.
계약으로부터 발생하는 부수적 채무의 불이행을 원인으로 하여 계약을 해제할 수 있는 것은 그 불이행으로 인하여 채권자가 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 또는 특별한 약정이 있는 경우에 한정됩니다. 또한 계약으로부터 발생하는 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되 계약의 내용, 목적 불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 합니다.(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다102301판결)
한편 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당합니다.(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195판결)
부동산 분쟁 전문 변호사입니다.뿐만 아니라 계약의 일방당사자가 계약 상대방의 지시 등으로 급부과정을 단축하여 계약상대방과 또 다른 계약관계를 맺고 있는 제3자에게 직접 급부한 경우 그 급부로써 급부를 한 계약 당사자의 상대방에 대한 급부가 이루어질 뿐 아니라 상대방의 제3자에 대한 급부도 이루어지는 것이므로 계약의 일방당사자는 제3자를 상대로 하여 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.
이러한 경우에 계약의 일방당사자가 계약상대방에 대하여 급부를 한 원인관계인 법률관계에 무효 등의 흠이 있거나 계약이 해제되었다는 이유로 제3자를 상대로 하여 직접 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보면 자기 책임 아래 체결된 계약에 따른 위험부담을 제3자에게 전가하는 것이 되어 계약법의원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라 수익자인 제3자가 계약상대방에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당합니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다77956판결)
분양계약이 해제 또는 취소되어 분양자가 부당이득을 반환함에 있어서 선의의 수익자는 그가 받은 이익이 현존하는 한도에서 그 반환의무를 지고 악의의 수익자는 그가 받은 이익에 이자를 붙여 반환할 의무가 있습니다.(민법 제748조) 여기서 악의라고 함은 자신의 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 것을 말하고, 그 이익의 보유를 법률상 원인이 없는 것이 되도록 하는 사정, 즉 부당이득반환의무의 발생요건에 해당하는 사실이 있음을 인식하는 것만으로는 부족합니다.
의뢰인의 법적 문제에 대한 최선의 솔루션을 제공해 드립니다.한편 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인 없음을 안 때에는 그 때부터 악의의 수익자로서 이익반환의 책임이 있고(민법 제749조 제1항), 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 봅니다.(같은 조 제2항) 다만, 민법 제748조가 규정하는 법정이자는 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 것이 아니므로, 이 사건과 같이 이 사건 각 분양계약이 취소된 경우 피고들의 분양대금 반환의무와 원고들의 소유권이전등기 말소등기의 절차이행의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계없이 피고들이 반환하여야 할 분양대금에 대하여 그 받은 날로부터 법정이자(5% 또는 6%)를 부가하여 지급하여야 합니다.(대법원 2005. 1. 27. 선고 2004다53357판결)
상담전화 02-956-4714위 사안에서 A회사는 김씨 및 이씨와의 분양계약과 관련하여 '수산물유통센터'로서 그 용도를 특정하여 분양하였기 때문에 B상가가 수산물유통센터로서 기능할 수 있도록 그 기본시설을 갖추어 상가를 공급하였어야 합니다. 그럼에도 불구하고 A회사는 김씨 및 이씨에게 분양계약상 본질적인 부분에 해당하는 '수산물유통센터'로서 기능하기 위한 최소한의 시설을 분양하지 않은 것이므로 김씨와 이씨는 A회사의 의무불이행을 원인으로 하여 분양계약을 해제할 수 있습니다.
뿐만 아니라 A회사는 분양광고에서 아직 확정되지도 않은 고속철도가 마치 확정된 것처럼 광고한 점, 주자장을 분양받을 수 없음에도 주차장 면적을 분양 면적에 포함시켜 마치 평당 분양가가 낮은 것처럼 분양계약을 체결한 점, 주차장을 주차장 용도 이외에 영업을 위한 경매장, 창고 및 업무시설로는 사용할 수 없는 점 등을 종합하면 김씨와 이씨의 분양계약은 A회사의 기망행위에 의하여 체결된 것으로서 김씨와 이씨의 취소의 의사표시에 따라 분양계약이 해제된 것으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건 분양계약이 해제된 것으로 볼 수 있다고 하더라도 김씨와 이씨는 시행사이자 분양계약상 매도인인 A회사에 대해 분양대금 반환청구를 할 수 있음을 별론으로 하고 C신탁회사를 상대로는 반환청구를 할 수 없습니다. 왜냐하면 김씨 및 이씨가 분양계약에 따라 C신탁회사 명의의 계좌에 분양대금을 입금한 것은 이른바 '단축급부'에 해당하고 이러한 경우 C신탁회사는 A회사와의 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따른 변제로서 정당하게 분양대금을 수령한 것이므로, 원고들이 C신탁회사를 상대로 법률상 원인없이 급부를 수령하였다는 이유로 원상회복청구나 부당이득반환청구를 할 수는 없는 것입니다.(대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447판결)
결국 김씨 및 이씨는 시행사인 A회사에 대해서만 분양대금의 반환을 청구할 수 있는데 여기서 발생되는 또 다른 문제가 과연 A회사를 상대로 분양대금을 지급한 때로부터 그 이자의 반환을 구할 수 있는가 하는 점입니다. 그런데 이 분양대금 반환의무는 법정이자의 일종인 부당이득반환의 성질을 갖는 것이고 반환의무 이행지체로 인한 것이 아니므로 분양계약이 취소된 경우 A시행사의 분양대금 반환의무와 김씨 및 이씨의 소유권이전등기 말소등기의 절차이행의무가 동시이행의관계에 있는지 여부와 관계없이 A회사가 분양대금을 받은 날로부터 상법에서 정한 연6%의 비율에 의한 법정이자를 지급할 의무가 있다고 보아야 합니다.
따라서 김씨와 이씨는 시행사 A회사와의 분양계약을 A회사의 계약 불이행, 기망행위를 이유로 하여 해제 또는 취소를 할 수 있고 이에 따라 시행사 A회사에게 분양대금 및 6%의 이자를 반환받을 수 있습니다. 그렇지만 김씨와 이씨는 C신탁회사에게는 분양대금 등의 반환을 구할 수 없는데 여기서 수분양자들의 분양대금 확보가 어려울 가능성이 높습니다.(왜냐하면 분양계약에 문제가 발생한 경우 시행사에게는 당시 분양대금을 돌려줄 충분한 돈이 없는 경우가 많은데 만약 시행사의 자력이 부족하여 수분양자들에게 돌려줄 돈이 부족하다고 해도 수분양자들은 신탁사를 상대로 분양대금을 반환하라는 청구를 할 수 없기 때문입니다)
모든 의뢰인은 저희 사무실의 가족입니다.이와 같이 분양계약의 해제 또는 취소는 분양계약의 여러가지 사정, 계약 체결 경위 등을 종합하여 과연 분양계약이 해제될 정도로 중대한 하자가 존재하는지 여부를 판단해보아야 합니다. 다음으로 분양계약이 해제된다고 하더라도 분양관리신탁계약이 체결된 이상 수분양자들은 신탁자에게 분양대금 반환의 책임을 묻기 어려울 가능성이 높으므로 수분양자들은 미리 시행사의 재산에 대해 보전조치를 취해놓아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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