무효인 상가 관리단 결의사항을 재차 결의한 경우
재차 결의한 사항들은 종전 무효 결의에도 불구하고 유효할까?
1. A관리단은 집합건물법 제23조에 따라 집합건물인 A빌딩의 구분소유자 전원으로 구성된 A빌딩의 관리단이다.
2. 김씨는 2000년 경 B주식회사를 설립하였는데 B주식회사는 2008년 경까지 A빌딩의 관리인으로서 관리업무를 맡아왔다. 그러다가 A관리단 임시집회에서 B주식회사가 관리인에서 해임되고 A빌딩입주자대표위원회가 관리인으로 선임되었고 2010년경까지 이씨, 박씨가 순차로 A빌딩입주자대표위원회의 회장으로 재직하면서 실질적인 관리인 역할을 수행했다.
3. A관리단에는 관리단 업무의 중요사항을 의결하기 위해 대표위원회가 구성되어 있었는데 관리규약상 대표위원은 구분소유자 중에서 건물용도별 면적비율로 선출하여 관리단집회에서 승인하고 대표위원회 회장은 대표위원회에서 재적위원 과반수 이상의 찬성으로 선임하며 대표위원회 회장은 관리단을 대표하고 관리단의 업무를 총괄하도록 정하고 있었다.
4. 한편 A관리단 대표위원회 결의에 의해 이씨가 대표위원회 회장으로 선임되었는데 김씨는 이씨를 회장으로 선임한 관리단 결의를 다투는 관리단 대표위원회 결의 무효의 소를 제기하여 승소판결을 받았다. 이후 이씨에 대한 회장 직무집행정지 및 직무대행자 선임 가처분을 인용받았으며 A관리단 대표위원회 회장 직무대행자로 최씨가 선임되었다. 그런데 최씨는 법원의 허가를 받지 아니한 채 A빌딩의 구분소유자들에게 대표위원 선출, 대표위원회 회장 선임, 관리인 해임 및 선임 등을 안건으로 한 임시집회가 개최됨을 통지하였다. A관리단 임시집회에서 구분소유권 중 50.13%, 전체면적 중 57.03%가 출석하였다. 이후 대표위원 선출 승인 안건 투표에서 만장일치로 승인결의를 하였고 김씨를 대표위원회 회장으로 선임하는 결의를 한 후 A빌딩입주자대표위원회를 관리인에서 해임하고 B주식회사를 관리인으로 선임하는 결의를 하였다.
5. 박씨 및 A빌딩입주자대표위원회는 A관리단 임시집회 결의 및 대표위원회 결의의 효력을 다투는 소송을 제기하였는데 이에 김씨는 A관리단 대표위원회 회장으로서 임시집회의 위 안건들에 대해 다시금 정기집회 개최 통지를 하였고 임시집회상의 결의내용을 절차상의 이유로 일괄하여 취소하고 새로이 대표위원을 선출하고 그 선출을 승인하는 결의, 김씨를 대표위원회 회장으로 선임하는 결의, A빌딩입주자대표위원회를 관리인에서 해임하고 B주식회사를 관리인으로 선임하는 결의를 하였다. 정기집회 당시 전체 구분소유자 중 50.39%가, 구분소유권을 기준으로 전체의 57,63%가, 면적을 기준으로 전체의 54.2%가 출석하였다.(위임장을 통한 대리출석은 전체 출석자 중 약 40%에 이르렀다)
6. 이에 A빌딩입주자대표위원회와 박씨는 임시집회의 결의는 직무대행자의 권한범위를 넘는 것으로 무효인데 A관리단의 결의가 무효인 종전 임시집회 결의와 동일한 사안을 결의한 것으로 역시 무효이고 구분소유권의 개수가 의결정족수를 충족해야 함에도 이를 넘지 못했으며 위임장에 의한 대리 의결권 행사도 대리권 행사 요건을 충족하지 못해 무효이므로 임시집회의 의결은 무효로 보아야 한다고 주장하면서 법원에 소를 제기하였다.
당초 관리단 총회에서 임원을 선임한 결의에 대하여 그 후에 다시 개최된 총회에서 종전 결의를 그대로 재인준하거나 종전 결의에 의하여 선임된 임원들이 모두 사임하고 새로이 후임 임원을 선임하는 결의를 한 경우에는 설령 당초 임원선임결의가 무효라고 할지라도 새로운 총회결의가 하자로 인하여 부존재 또는 무효임이 인정되거나 결의가 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 종전 총회결의의 무효에 대한 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하여 권리보호의 요건을 결여한 것입니다. 또한 새로운 총회가 당초 임원선임결의에 의해 선임된 임원에 의하여 소집된 총회이므로 무권리자에 의해 소집된 총회라는 사유를 독립된 무효사유로 볼 수 없습니다.(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다69220판결)
한편 집합건물법은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 소유하고 있는 전유부분의 면적비율에 의하고 관리단집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하도록 규정하고 있습니다.
여기서 구분소유자는 구분소유권을 가지는 사람을 의미하는 것으로 한 사람이 여러개의 구분소유권을 가진다고 하여 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자가 함께 증가할 수는 없는 등 구분소유자와 구분소유권은 구별되는 개념인데도 집합건물법에서는 관리단집회의 의사정족수 또는 의결 정족수를 규정하면서 구분소유권이 아닌 구분소유자라는 용어를 사용한 점, 집합건물법에서 관리단집회의 의결 요건으로 구분소유자와 의결권 2가지를 모두 요구한 취지는 다수의 구분소유자가 의사결정권을 독접하여 전유부분의 면적이 상대적으로 넓은 소수 구분소유자의 이익을 해할 수도 있는 점 등에 비추어, 관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단할 때에 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려함이 없이 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 하여야 합니다.
부동산 분쟁 전문 변호사입니다.또한 관리규약에서 대리인에 의하여 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않으므로, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어렵고 따라서 위임장의 다른 기재 등에 의해 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 위임장에 의한 의결권 행사를 무효로 볼 수 없다.
위에서 본 사례와 같이 집합건물 관리단의 임시집회 및 대표위원회에서 이루어진 결의의 무효확인을 구하는 사안에서 직무대행자는 단지 법인의 통상업무에 속하는 사무만을 행할 수 있고 그 가처분결정에 다른 정함이 있거나 관할법원의 허가를 얻은 경우 외에는 관리단의 근간인 이사회의 구성 자체를 변경하는 것과 같은 법인의 통상업무에 속하지 아니한 행위를 하는 것은 가처분의 본적에 반하는바 임시집회의 안건인 대표위원 선출 등은 A관리단의 근간이 되는 대표위원회의 구성 자체를 변경하는 것으로서 A관리단의 통상업무에 속하지 아니하여 그러한 사항을 안건으로 소집하는 업무 역시 A관리단의 통상업무에 속하지 아니하여 그러한 사항을 안건으로 소집하려면 법원의 허가를 받아야 합니다.
그런데 A관리단의 직무대행자였던 최씨는 법원의 허가없이 임시집회를 소집하였으므로 최씨의 소집통지에 따라 이루어진 임시집회의 결의는 소집절차상 중대한 하자가 있어 무효에 해당합니다. 결국 이 점에 있어 A관리단의 임시집회 결의는 무효입니다.
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그러나 그 후 개최된 정기집회 및 대표위원회에서 임시집회 및 대표위원회의 각 결의절차를 다시 진행하거나 그 내용을 재확인하는 결의를 하였으므로 정기집회 결의가 당초의 임시집회 결의 후 새로 소집권한을 부여받은 김씨에 의해 소집된 것이어서 무권리자에 의하여 소집된 집회라는 하자는 독립된 무효사유라고 볼 수 없고, 그 외 정기집회가 다른 절차상, 내용상 하자로 인해 부존재 또는 무효라고 인정되지 않는 이상 임시집회 및 대표위원회에서 이루어진 결의의 무효 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하여 소 제기자인 A빌딩입주자대표위원회와 박씨의 권리보호의 이익이 없습니다.
한편 A관리단 관리규약에서는 대리인에 의해 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 위와 같은 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않는바, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 그 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어렵습니다. 그러므로 위임장의 다른 기재 등에 의해 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 위와 같은 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 그 위임장에 의한 의결권 행사를 무횰 볼 것은 아닙니다. 결국 정기집회 당시 전체 256명의 구분소유자 중 50.39%가, 면적기준으로는 전체의 54.2%가 출석하였는바 관리규약에 의한 의사정족수 및 의결정족수가 충족되므로 정기집회의 의결에는 어떠한 하자도 존재하지 않는 것입니다.
상담문의는 02-956-4714 로 연락주시기 바랍니다.이와같이 A관리단의 정기집회 결의는 비록 임시집회의 결의가 무효라고 하더라도 정기집회 결의 역시 무효라고 볼 수 없고 출석 및 의결 정족수에서도 하자라고 볼 만한 사유가 없는바 그 결의는 유효라고 인정될 수 있으므로 결의에 따른 김씨의 A관리단 회장 선임, 대표위원 선임은 적법한 것입니다.
상가의 관리단 분쟁은 위에서 보는 바와 같이 소집절차에 하자가 있는지 여부, 결의에 하자가 있는지 여부에 따라 그 결의의 유효성이 판단됩니다. 또한 관리단 분쟁은 단체법상 분쟁에 해당하므로 그 법적 관계 역시 복잡합니다. 따라서 이와 같은 관리단 분쟁을 해결함에 있어서는 충분한 법률적 검토가 필요할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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