임차인이 임대차계약 종료 후 퇴거하지 않는 경우
임대인의 임차인에 대한 손해배상청구는?
1. 김씨는 이씨로부터 101호를 임차보증금 1,500만 원, 월차임 50만원, 임대차기간 2016. 1. 1.부터 2018. 1. 1.까지로 정해 임차하였다.
2. 김씨는 이씨에게 임대차계약상 의무 위반 등을 주장하면서 임차보증금반환과 손해배상을 구하는 소를 제기하였는데 이 사건 조정절차에서 이씨는 김씨에게 김씨가 101호를 인도한 날부터 2일 후에 보증금 1,500만 원을 지급하기로 하는 조정이 성립되었다.
3. 김씨는 조정 성립을 전후하여 101호에서 퇴거하면서 임대인 이씨가 아닌 박씨에게 101호의 열쇠를 건네주었고, 현재 박씨가 101호에 거주하고 있다.
4. 이에 이씨는 김씨를 상대로 현재 점유자 박씨가 건물을 인도하는 날까지 차임 상당의 부당이득 또는 손해배상을 구하는 소송을 제기하였다.
원칙적으로 임대차계약이 종료한 경우 임차인은 임대인에게 임차목적물을 인도해야 합니다. 만약 임대차계약이 종료하고 임차목적물을 인도해야 함에도 이를 인도하지 않고 본인이나 제3자가 그 임차목적물을 불법 점유, 사용하는 경우에 임대인은 임차인을 상대로 차임상당의 부당이득 또는 손해배상청구를 할 수 있습니다.(이는 임대인이 임차인에 대한 임대차보증금반환의무의 이행을 제공하거나 이행하였을 경우에 한합니다)
한편 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 합니다. 다만 장래에 채무가 이행기가 도래할 예정인 경우에도 채무불이행 사유가 언제까지 존속할 것인지가 불확실하여 변론종결 당시에 확정적으로 채무자가 책임을 지는 기간을 예정할 수 없다면 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없습니다. 그러나 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이고 그 때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있다면, 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있습니다.(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551판결)
저희 법률사무소는 의뢰인의 이익을 위해 항상 노력합니다.이 사건에서 이씨는 김씨를 상대로 손해배상 소송의 변론종결시까지의 차임 상당 손해를 구할 수 있다는 사실은 명백합니다. 그런데 변론종결시 이후 박씨가 101호를 인도할때까지의 손해가 과연 확정적으로 예정되어 있다고 볼 수 있을지가 문제됩니다. 그런데 박씨가 김씨의 양해를 얻어 101호를 점유한 이래 101호의 인도를 거부하고 있고 김씨가 여전히 이씨에게 101호에 대한 인도의무를 부담하고 있는 이상, 이씨의 불법행위로 인한 이씨의 위와 같은 손해는 이씨가 101호를 인도받을 때까지 계속해서 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있다고 볼 여지가 있습니다.
따라서 이씨가 김씨를 상대로 하여 현재 점유자 박씨가 건물을 인도하는 날까지 부당이득 또는 손해배상을 구하는 청구는 장래의 손해배상을 구하는 소송으로서 미리 청구할 필요가 있는 것이므로 적법하다고 보아야 할 것입니다.
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1. 임대차계약 종료 후에도 임차인이 임차물건을 인도하지 않는 경우 임대인은 임차인을 상대로 부당이득 또는 불법행위를 원인으로 하여 차임상당의 손해배상을 청구할 수 있다.
2. 비록 임차물건을 임차인이 아닌 타인이 점유하고 있다고 하더라도 임차인이 이를 불법 인도하여 여전히 임차인이 인도의무를 부담하고 있다고 볼 수 있는 이상 장래의 손해도 구할 수 있다.
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