점포 소유권 승계자의 체납관리비 지급의무에 관하여
신탁원부상 신탁자가 관리비를 부담한다는 기재가 있는 사안에서
1. A회사는 2006년 B신탁회사와 甲토지및 그 지상에 신축된 쇼핑몰에 관하여 부동산관리처분신탁계약을 체결한 후 쇼핑몰 전유부분 중 일부에 관하여 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었다.
2. A회사와 B신탁회사 사이의 신탁계약에 의하면 위탁자인 A회사가 쇼핑몰의 관리비를 부담하도록 규정되어 있고 신탁등기 경료 당시 신탁원부에도 이러한 내용이 포함되어있었다.
3. 한편 C회사는 2006년부터 쇼핑몰의 관리인으로 선임되었고 8개월 동안 쇼핑몰에 대한 관리업무를 수행하였다.(관리인 선임기간 동안 A회사와 B신탁회사는 C회사에 관리비를 지급한 사실이 없었다)
4. 쇼핑몰의 관리규약에는 등기부상 소유권자는 전 구분소유자의 공동 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담의무를 자동으로 승계한다고 규정하고 있다.
5. B신탁회사는 2013년경 신탁계약의 우선수익자들의 요청에 따라 쇼핑몰 전유부분 중 일부에 대한 공매절차를 진행하여 김씨 외 20명이 수의계약 방식으로 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤고 신탁등기는 신탁재산 처분을 원인으로 말소되었다.
6. 이에 C회사는 김씨 외 20명을 상대로 A회사와 B신탁회사의 공용부분 관리비 채무를 자동으로 승계하였기 때문에 공용부분 관리비 채무를 지급하여야 한다는 내용의 소송을 제기하였다.
집합건물법 제18조는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지, 관리되어야 하고, 그에 대한 적정한 유지, 관리를 도모하기 위해 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 둔 특별규정입니다.
대법원도 "전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다."(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677판결)라고 판시하여 공용부분 체납관리비의 승계를 인정한 바 있습니다.
방문하시는 모든 분들에게 편안한 곳이 되도록 노력하겠습니다.공용부분 체납관리비 승계의 성격에 관하여 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수하는 것이므로 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담해야 합니다.(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420판결)
한편 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다.(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460판결)
부동산분쟁상담센터는 당신의 모든 부동산 분쟁을 책임집니다.위와 같은 집합건물법 제18조의 입법취지 및 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리등에 비춰 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 보아야 합니다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 합니다.(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984판결)
저희 법률사무소는 의뢰인의 이익을 위해 항상 노력합니다.결국 위 사례에서 김씨 외 20인은 이 사건 쇼핑몰의 취득자로서 (비록 신탁원부상 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무는 위탁자인 A회사가 부담한다는 내용이 기재되어 있다고 하더라도)이전 구분소유권자들인 A회사, B신탁회사의 공용부분 관리비 채무를 인수한다고 보아야 합니다. 따라서 C회사의 김씨 외 20인에 대한 체납된 공용부분에 대한 관리비 청구는 정당하고 김씨 외 20인은 관리인이었던 C회사에게 공용부분에 해당하는 체납관리비를 지급하여야 합니다.
이와 같이 이전 점포 소유자들의 체납관리비에 관한 법리는 집합건물법의 규정 및 종전 판례의 입장에 따라 명확하게 정리되어 있습니다. 공용부분의 체납관리비는 결국 종전 소유자 및 현재 점포 소유자가 중첩적으로 책임지는 것으로서 신탁원부상 다른 기재가 있다고 하더라도 이를 근거로 현재 소유자 등은 체납관리비의 지급 의무가 없다는 주장을 하기 어려운 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
상담문의 02-956-4714상담문의
1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약
2. 홈페이지(www.solutionlaw.co.kr)에 접속한 후 무료 인터넷상담을 신청
3. 네이버톡톡(https://talk.naver.com/ct/wcd9r7)에 접속하여 상담문의
4. 부동산분쟁상담센터 오픈채팅방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의
