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매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Oct 21. 2018

무자격자와 체결한 경매 권리분석 계약의 유효성에 관하여

무자격자와 체결한 권리분석 컨설팅 계약에 따른 수수료 지급의무가 있을까?

1. 김씨는 부동산 임의경매절차에서 경매 부동산을 매수하기 위해 부동산컨설팅업을 하는 이씨와 컨설팅 수수료를 1억 원으로 하는 부동산컨설팅계약을 체결하였다.

2. 경매절차에서 최저매각가격은 35억 원으로 예정되어 있었고 이씨는 부동산의 매각물건명세서 등 자료를 분석하여 김씨에게 45억 원을 입찰가격으로 제시하였다.

3. 김씨는 매각기일에 40억 원으로 입찰신청하려 했으나 이씨는 1,000만 원 증액을 요청하였고 결국 김씨는 40억 1,000만 원으로 입찰신청하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.(당시 차순위 입찰가격은 38억 원 이었다.)

4. 그 후 이씨는 김씨에게 매각대금 지급을 위해 대출을 받을 목적으로 상담할 은행을 추천하였고, 경매부동산의 유치권 문제와 관련하여 정보제공, 자문 등의 용역을 제공하였다.

5. 이에 김씨는 이씨에게 컨설팅 계약에 따른 수수료로 4,400만 원 원을 선지급하였다.

6. 이후 김씨는 이씨가 부동산 컨설팅업을 하지 못하는 무자격자라는 사실을 이유로 경매컨설팅 계약은 반사회적 법률행위에 해당하므로 이씨는 무효인 컨설팅 계약에 따라 이미 지급받은 4,400만 원을 부당이득으로 반환하라는 소를 제기하였다.

변호사법 제109조 제1호에 따르면 변호사가 아닌 자가 대리나 법률상담 등의 방법으로 법률사무를 취급하는 경우 이를 처벌하도록 규정하고 있습니다. 위 규정에서 말하는 '법률사무'란 법률상의 효과를 발생, 변경, 소멸시키는 사항의 처리와 법률상의 효과를 보전하거나 명확하게 하는 사항의 처리를 뜻합니다. 여기에는 부동산 권리관계 도는 부동산등기기록에 등재된 권리관계의 법적 효과에 해당하는 권리의 득실, 변경이나 충돌 여부, 우열관계 등을 분석하는 이른바 '권리분석업무'가 포함되고 경매대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 제시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인, 설명해 주며 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 것을 내용으로 하는 경매대상 부동산에 대한 권리분석도 포함됩니다.(대법원 2001. 4. 13. 선고 2001도790판결, 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도1039판결)

한편 법무사법 제74조 제1항 제1호는 법무사가 아닌자가 민사집행법에 따른 경매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청의 대리 및 이를 위해 필요한 상담, 자문 등의 부수되는 사무를 할 경우 이를 처벌하도록 규정하고 있습니다. 위 규정에서 말하는 '경매사건에서의 재산취득에 관한 상담'등 및 이에 부수된 사무에는 권리분석, 현황 또는 공부 등의 조사, 적정 매수가격의 제시, 정보 제공 등의 업무가 포함된다고 볼 수 있습니다.(대법원 2018. 8. 1. 선고 2016다242716, 242723판결)

부동산 전문 문석주 변호사입니다.

이러한 변호사법 제109조 제1호와 법무사법 제74조 제1항 제1호는 모두 강행법규이고 이를 위반하는 내용을 목적으로 하는 계약은 그 자체가 반사회적 성질을 띠게 되어 사법적 효력이 부정됩니다.(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다98843 판결)

그런데 이 사건에서 이씨는 컨설팅계약에 따라 부동산에 대한 경매사건의 매각물건명세서와 유치권 관련 서류를 토대로 권리분석업무를 수행하였고 부동산의 매수와 유치권자에 대한 대항 여부에 관하여 법률적인 조언까지 하였습니다. 그렇다면 이 사건 컨설팅 계약은 변호사법 제109조 제1호에서 금지하고 있는 법률상담 등의 법률사무를 취급하는 내용으로 볼 수 있고 , 법무사법 제2조 제1항 제5호의 재산취득에 관한 상담 등을 내용으로 한다고도 볼 수 있습니다. 따라서 김씨와 이씨 사이의 컨설팅 계약은 강행법규에서 금지하고 있는 행위를 내용으로 하는 계약으로서 반사회적 법률행위에 해당하므로 무효라고 보아야 합니다.

김씨와 이씨 사이의 컨설팅 계약이 반사회적 법률행위로서 무효라고 한다면 김씨가 컨설팅계약 수수료 명목으로 지급한 4,400만 원 역시 법률상 원인없는 급부가 되므로 이씨는 김씨에게 수수료 명목으로 지급받은 4,400만 원을 김씨에게 반환해야 합니다.

위 사건에서 대법원은 경매 관련 매각물건명세서 및 유치권 관련 서류를 토대로 하는 권리분석업무는 변호사나 법무사만이 할 수 있는 법률사무로서 변호사나 법무사 아닌 자는 경매컨설팅을 할 수 없고 자격없는 자와 체결한 경매컨설팅 계약은 무효이며 사법사의 효력도 부정된다는 것을 명시적으로 밝혔습니다.(대법원 2018. 8. 1. 선고 2016다242716, 242723판결)

결국 변호사 및 법무사 아닌 자가 권리를 분석하는 업무를 업으로 하고 이를 근거로 수수료를 받는 계약은 인정될 수 없고 이와같은 내용으로 계약을 체결했다고 하더라도 이러한 계약의 효력은 부정되는 것인바 컨설팅을 제공한 자는 이를 근거로 컨설팅을 받은 자에게 수수료를 요구할 수 없고 이미 받은 수수료가 있다고 하더라도 이는 무효인 계약에 따른 것이므로 상대방에게 반환해야 합니다.