점유이전금지가처분 후 불법침탈로 점유자가 변경된 경우
불법침탈한 점유자를 상대로 명도집행을 할 수 있을까?
1. 김씨는 A회사를 상대로 B건물에 대한 관리계약기간 종료를 원인으로 한 목적물반환청구권에 기하여 점유이전금지가처분결정을 받았다.
2. 이후 김씨는 A회사를 상대로 B건물의 소유권에 기한 방해배제청구로서 A회사가 점유하고 있는 B건물 부분을 인도하라는 가집행부 판결을 선고받았다.
3. 김씨는 A회사를 상대로 B건물 인도집행을 하려 하였으나, 이씨가 B건물을 점유하고 있는 관계로 인도집행을 하지 못하였다.
4. 김씨는 법원에 승계집행문 부여를 신청하였고 법원은 김씨에게 이씨에 대한 가집행 선고부 판결의 승계집행문을 부여하였다.
5. 이에 이씨는 B건물을 A회사로부터 점유이전받은 것이 아니라 이씨가 강제로 A회사를 쫓아내고 점유하기 시작한 것이므로 본인은 B건물의 점유에 대한 특정승계인이 아니어서 김씨는 본인을 상대로 별도 명도소송을 해야 한다고 주장하면서 법원의 승계집행문 부여에 대하여 이의신청을 하였다.
소송이라는 긴 터널을 통과하여 재판에서 이겼다는 것만으로 소송당사자가 원하는 목적이 모두 달성되는 것은 아닙니다. 집행이라는 절차를 통하여 재판에서 이긴 내용을 실제로 실현하는 절차까지 모두 거친 후에야 비로소 소송당사자가 진정으로 원하는 목적이 달성되는 것입니다.
만약 판결당시 건물의 점유자나 소유자와 집행당시의 점유자나 소유자가 달라진 경우에는 어떻게 집행을 할 수 있을까요? 먼저 본안 소송 전에 점유이전금지가처분 결정을 받게 되면 그 이후의 점유이전은 가처분 채권자에 대해 효력이 없게 되는 것이므로 가처분채권자는 법원으로부터 이러한 경우 승계집행문을 부여받아 새롭게 점유를 승계한 점유자를 상대로 명도집행을 할 수 있습니다.
여기서 승계집행문이란 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이나 그 판결에 기한 채무를 특정하여 승계한 자에 대한 집행을 위하여 법원이 부여하는 것입니다.
그런데 강제집행절차에 있어서는 그 절차의 명확, 안정을 중시하여야 하므로, 그 기초되는 채무가 판결에 표시된 채무자 이외의 자가 실질적으로 부담하여야 하는 채무라거나 그 채무가 발생하는 기초적인 권리관계가 판결에 표시된 채무자 이외의 자에게 승계되었다고 하더라도 그 자가 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이거나 그 판결상의 채무 자체를 특정하여 승계하지 아니한 이상 판결에 표시된 채무자에 대한 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 그 채무자 이외의 자에게 확장하여 승계집행문을 부여할 수는 없습니다.(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다43851판결)
한편 어떤 부동산에 대하여 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 등의 방법으로 가처분채무자를 통하지 아니하고 그 부동산에 대한 점유를 취득한 것이라면 설령 그 점유를 취득할 당시에 점유이전금지가처분이 집행된 사실을 알고 있었다고 하더라도 실제로는 가처분채무자로부터 점유를 승계받고도 점유이전금지가처분의 효력이 미치는 것을 회피하기 위하여 채무자와 통모하여 점유를 침탈한 것처럼 가장하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 제3자를 채무자의 승계인이라고 할 수는 없습니다.(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630판결)
왜냐하면 앞서 본 바와 같이 점유이전금지가처분이 집행되고 공시된 후 해당 부동산에 대한 점유가 이전되었다고 하더라도 점유이전금지가처분의 채권자와 채무자 사이의 집행력 있는 본안판결을 집행권원으로 하여 제3자에 대하여 강제집행을 하려면 그 제3자가 민사집행법 제31조 제1항에 정한 채무자의 승계인이어야 합니다. 그런데 제3자가 법률의 규정 또는 법률행위에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받지 아니하고 채무자의 점유를 불법으로 침탈한 경우라면, 그를 채무자의 승계인이라고 할 수 없습니다.
결국 가처분 채권자는 비록 종전 점유자를 상대로 점유이전금지가처분 결정을 받았다고 하더라도 현재 점유자가 종전 점유자의 점유를 불법으로 침탈한 사실이 판명된 이상 현재 점유자를 상대로는 종전 점유자에 대한 판결문를 가지고 승계집행문을 부여받아 집행할 수는 없는 것입니다.
이 경우 결국 가처분 채권자는 현재의 점유자를 상대로 명도소송을 다시 제기하거나 인도단행가처분을 통해 점유를 회복할 수밖에 없습니다.
위에서 본 사례에서도 이씨는 종전 점유이전금지가처분 채무자인 A회사로부터 점유를 승계받은 것이 아닌 A회사의 점유를 강제로 침탈한 것이므로 김씨는 A회사에 대한 명도소송 판결문을 가지고 이씨에 대하여 승계집행문을 부여받을 수는 없고 이씨에 대해 별도로 소송을 제기하여 집행권원을 확보해야 합니다. 따라서 이씨가 제기한 승계집행문 부여에 대한 이의신청은 인용될 것이고 김씨가 부여받은 승계집행문은 더 이상 효력을 상실하게 되는 것입니다.
이와같이 원고가 재판에서 승소판결을 받았다고 하여 모든 절차가 완료되는 것은 아니므로 그 승소판결의 집행에도 주의를 기울여서 마지막까지 소송목적의 최종적인 성취를 이루어야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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