대항력있는 임차권의 존재와 낙찰자의 손해배상 청구
채무자의 선순위 저당권 말소로 대항력 있는 임차권을 인수하게 된 경우
1. A아파트는 원래 김씨의 소유로서 2008. 5. 29. 수협의 근저당권설정등기가 설정되어 있었다.
2. 한편 이씨는 2009년 경 김씨로부터 A아파트를 임차보증금 7,000만 원에 임차하여 입주하였고 전입신고를 마쳤다.(확정일자는 받지 않았다)
3. 같은 해 12. 23. 김씨 채권자의 신청으로 A아파트는 강제경매절차가 개시되었는데 김씨는 이씨로부터 임차권의 대항력이라도 유지될 수 있도록 선순위 근저당권을 말소하여 달라는 간청에 못 이겨 매각대금지급 이전에 선순위 근저당권자인 수협에 피담보채무를 변제하고 근저당권설정등기를 말소시켰다.
4. 이후 박씨는 매각기일에 최고가로 입찰하여 매각허가결정을 받고 대금을 납부하였다.
5. 이씨는 박씨를 상대로 임차보증금반환청구의 소를 제기하였고 승소판결을 받았다.
6. 이에 박씨는 김씨를 상대로 근저당권을 소멸시켜 임차권이 존속한다는 사실을 고지하지 않은 책임을 물어 임차보증금 상당의 손해배상 청구를 하였다.
부동산 경매절차에 있어 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 그 대항력을 상실하게 됩니다.
다만 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 인해 소멸하는 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인해 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다.(대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031결정)
한편 경매에 참가하고자 하는 자는 자기의 책임과 위험부담 하에 경매공고, 경매물건명세서 및 집행기록 등을 토대로 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 경매참가 여부 및 매수신고가격 등을 결정하여야 하고 물건명세서에 기재되어 있는 내용으로 인해 자기의 권리에 침해가 발생한다고 하더라도 이러한 위험부담을 경매참가자가 감수하여야 합니다.
의뢰인에게 최선의 솔루션을 제공합니다.하지만 매각기일이 지난 후에 발생한 선순위 근저당권의 소멸 등의 사정변경에 대하여는 그로 인한 부담을 최고가매수신고인 또는 매수인에게 귀속시킬 수는 없는 것입니다.(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075판결)
결국 위 사례에서와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면 채무자는 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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