소유권이전등기청구권 양도의 효력과 매도인의 승낙
소유권이전등기청구권 양도의 효력을 매도인에게 주장할 수 있으려면
1. 김씨는 A건물을 신축하고 있던 이씨로부터 A건물 501호를 10억 원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하였다.
2. 한편 김씨는 박씨에 대한 금전채무의 대물변제조로 합의하에 A건물 501호에 관한 분양권을 양도하기로 약정하였고 김씨, 이씨, 박씨가 함께 모인 자리에서 김씨는 이씨에게 양도사실을 통지하였다.
3. 박씨는 A건물이 완공된 후 이씨를 상대로 A건물에 대한 소유권을 이전해 달라고 요구하였으나 이씨는 박씨에 대해 분양권 양도사실에 대하여 승낙이나 동의를 한 바가 없다고 주장하며 박씨의 요구에 응하지 않았다.
4. 이에 박씨는 이씨를 상대로 분양권을 양수받았으므로 본인에게 소유권을 이전해달라는 취지의 소유권이전등기청구를 하였다.
일반적인 채권은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 자유롭게 양도할 수 있고 채권을 양도한 후 이를 채무자에게 통지하면 채무자는 새로운 채권 양수인의 청구에 응해야 합니다.
이와 달리 부동산 매매 등으로 인해 발생하는 소유권이전등기청구권은 일종의 채권에 해당하나 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로 채무자에 대한 대항력이 생기지 않습니다.
소유권이전등기청구권은 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요하는 것입니다.(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216판결)
위 사례에 있어서도 박씨는 김씨로부터 A건물 501호에 대한 소유권이전등기청구권을 양도받았으며 박씨는 소유권이전등기청구권 양도사실을 건축주인 이씨에게 통지한 사실은 인정되나 이씨가 이러한 양도를 승낙하거나 동의하였다는 사실이 명백히 밝혀지지 않았습니다. 이씨가 소유권이전등기청구권의 양도를 승낙하였다는 사실이 밝혀지지 않은 이상 A건물 501호에 대한 소유권이전등기청구권은 여전히 종전 채권자인 김씨에게 있는 것이고 건축주인 이씨는 소유권이전등기청구권을 가지고 있지 않은 이씨의 청구에 대해 거절할 수 있는 것입니다.
이상에서 본 바와 같이 소유권이전등기청구권의 양도는 반드시 매도인의 동의나 승낙이 있어야만 이를 매도인에게 주장할 수 있습니다. 채권 양수인은 매도인의 동의나 승낙을 얻지 못한 경우 매도인에게도 소유권 이전을 주장하지 못하고 채권 양도인에게도 채권양도계약의 무효를 주장하지 못하게 됨에 따른 불측의 손해를 입을 가능성도 많습니다.
따라서 이와 같은 소유권이전등기청구권 양도의 특수성을 고려하여 양도계약 체결시에는 매도인의 동의, 승낙 여부를 명확히 정리해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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