임차인이 전세권설정등기까지 마친 경우 그 법적지위는?
임차인이 전세권등기를 할 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있을까?
임차인이 임대차계약을 체결하고 주민등록을 하고 거주하여 오다가 동일한 임차주택에 대해 다시 임대인과 전세계약을 체결하고 전세권등기를 마친 경우 전세권등기를 마침으로서 임차인은 더 이상 주택임대차보호법 상의 임차인으로서 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받지 못하는 것일까?
주택임대차에서 임차인은 주택임대차보호법에 의해 주민등록을 하고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 그런데 임차인이 주민등록 이후 새롭게 동일 임차주택에 대해 전세권설정등기를 마친 경우 임차인은 종전 주택임대차보호법상 임차인으로서의 권리를 상실하고 등기부상 전세권자로서의 권리만을 가지게 되는 것인지 문제됩니다. 임차인이 전세권자로서 등기한다면 더 이상 주택임대차보호법상의 임차인으로 보지 않은 가능성이 있기 때문입니다.
부동산분쟁상담센터는 부동산 전문 변호사가 직접 상담합니다.임차인이 주택을 임차하고 주민등록을 마친 후 임대인이 근저당권을 설정하고 그 후 임차인이 다시 전세권설정등기를 마친 사안에서 대법원은 임차인이 전세권 설정등기를 마쳤다고 하더라도 여전히 주택임대차보호법상의 임차인으로서의 권리를 가지고 있고 선순위 저당권에 의해 전세권은 소멸한다고 하더라도 저당권에 앞서 주택임대차보호법상의 대항력이 있으므로 임차인은 낙찰인 및 근저당권자에 대해 임차권의 효력을 주장할 수 있다고 판시하였습니다.(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 93다10569판결)
즉 임차인이 주택임대차보호법상 보장된 기존의 지위를 버리면서 전세권설정등기를 할 까닭이 없는바 이러한 임차인의 가정적 의사에 비추어 보더라도 임차인이 주민등록 이후 별도로 전세권설정등기를 마쳤다고 하더라도 기존의 주택임대차보호법상의 권리와 전세권자로서의 권리를 함께 가지고 있다고 볼 것인바 이러한 취지의 판례의 결론은 타당하다고 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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